專(zhuān)家建議穩定農村土地產(chǎn)權
浙江省溫州市近日發(fā)布的《溫州市農村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》規定，自10月1日起，包括農村土地承包經(jīng)營(yíng)權、農村房屋所有權、農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權等12類(lèi)農村產(chǎn)權將在農村產(chǎn)權服務(wù)機構進(jìn)行交易。值得一提的是，非城鎮戶(hù)口人員可以在縣域內參與農房買(mǎi)賣(mài)。
溫州的改革舉動(dòng)一向引人注目。在重慶、成都、廣東、武漢等地相繼試點(diǎn)推進(jìn)農村土地產(chǎn)權交易的背景下，兼具國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的溫州，或成為農村土地改革的新樣本。
有關(guān)專(zhuān)家告訴《經(jīng)濟參考報》記者，現在很多地方土地產(chǎn)權交易試點(diǎn)并不成功，溫州作為城鎮化程度較高地區，經(jīng)中央批準后可以進(jìn)行封閉試驗；但是，目前穩定農村土地產(chǎn)權比推動(dòng)建立產(chǎn)權交易市場(chǎng)更為重要。
突破 農房縣內買(mǎi)賣(mài)“盤(pán)活”土地價(jià)值
26日，記者拿到《暫行辦法》全文，其中提出，包括農村土地承包經(jīng)營(yíng)權、農村房屋所有權、農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權等12類(lèi)農村產(chǎn)權將在農村產(chǎn)權服務(wù)機構進(jìn)行交易�？h(市)應當整合現有農村產(chǎn)權交易平臺，設立農村產(chǎn)權服務(wù)中心。
據了解，去年年底，溫州市農村產(chǎn)權服務(wù)中心有限公司在溫州金融改革廣場(chǎng)掛牌成立。今年5月，《暫行辦法》征求意見(jiàn)稿開(kāi)始向社會(huì )各界征求意見(jiàn)，最終公布的《暫行辦法》將于10月1日起施行。
值得注意的是，按照溫州市農村產(chǎn)權服務(wù)中心有限公司總經(jīng)理董文立的解釋?zhuān)F在農房可以在縣域內抵押貸款，非城鎮戶(hù)口人員可以在縣域內參與農房處置。城鎮戶(hù)口人員能否購買(mǎi)農房，則要等近期細則出臺。
“農村房屋可以在縣域內交易，跨出了村的范圍，有一定的突破意義�！敝袊缈圃恨r村發(fā)展研究所研究員黨國英告訴《經(jīng)濟參考報》記者，但前提是要做好土地規劃，因為現在農村建設用地浪費嚴重，如果沒(méi)有做好規劃而放開(kāi)交易，將來(lái)建設用地的整合會(huì )遇到很大麻煩。
關(guān)于產(chǎn)權交易的收益，《暫行辦法》規定，農村集體產(chǎn)權的交易收益，應當納入本集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)實(shí)行統一管理，用于本集體經(jīng)濟組織成員福利分配、社會(huì )保障、新農村建設等公益事業(yè)。農村個(gè)人產(chǎn)權的交易收益，歸個(gè)人所有。
有分析認為，盤(pán)活“沉睡”的土地資本，將為新型城鎮化釋放巨大的紅利。董文立表示，通過(guò)農村產(chǎn)權交易，可實(shí)現農村資源資產(chǎn)化，將過(guò)去實(shí)現不了價(jià)值的資源進(jìn)行變現。目前，溫州市正在進(jìn)行的統籌城鄉以及“三分三改”工作，其目的也是推動(dòng)城鄉生產(chǎn)要素流動(dòng)，優(yōu)化資源配置。
不過(guò)，華中科技大學(xué)中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，土地的價(jià)值并不來(lái)自于土地本身，而來(lái)自于城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的土地需求，這與經(jīng)濟發(fā)展的“品質(zhì)”密切相關(guān)。溫州前幾年產(chǎn)業(yè)升級沒(méi)有上去，而大量游資炒作房地產(chǎn)，造成土地價(jià)值的泡沫很大。所有，要從根本上提升土地價(jià)值，還是要推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。
提速 多地推進(jìn)農村土地產(chǎn)權交易試點(diǎn)
事實(shí)上，早在2008年，經(jīng)國務(wù)院批準，重慶、成都作為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，成立了全國首個(gè)農村土地交易所，進(jìn)行農村土地改革試點(diǎn)，但此后土改試點(diǎn)推廣工作一度進(jìn)展緩慢。
直到2012年，作為推進(jìn)城鎮化的重要方面，農村土地改革再度被提上議程。在完成農村土地確權的基礎上，廣東、廣西、湖北、山東等地均加速推進(jìn)農村土地改革及土地產(chǎn)權交易試點(diǎn)。
山東日前發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》指出，加快農村土地產(chǎn)權制度改革，依法保障農民的土地承包經(jīng)營(yíng)權和宅基地使用權，提高農民在土地增值收益中的分配比例；穩步推進(jìn)農村集體資產(chǎn)產(chǎn)權制度改革，健全農村集體資金、資產(chǎn)、資源管理制度，依法保障農民集體資產(chǎn)收益分配權；探索建立農村產(chǎn)權交易市場(chǎng)。
據了解，僅山東日照市就確定了4個(gè)農村產(chǎn)權制度改革試點(diǎn)鎮、12個(gè)試點(diǎn)村。該市有關(guān)負責人表示，日照將加快工作進(jìn)度，確保在9月底前完成試點(diǎn)任務(wù)。
廣西南寧市此前也提出，計劃于2013年建立產(chǎn)權交易中心，并以此為平臺，在全市范圍內進(jìn)行農用地等權屬流轉，從而有效盤(pán)活農村集體建設用地。
廣東中山市則放開(kāi)集體土地使用權的抵押貸款。一種是“分紅期權質(zhì)押貸款”，村民在創(chuàng )業(yè)、建設急需資金時(shí)，可將家庭成員未來(lái)10年分紅收益作為抵押，進(jìn)行貸款。另一種是集體土地使用權抵押貸款，以土地使用權為抵押、租金收益做擔保進(jìn)行貸款，既可減輕投資者現金壓力，也可幫助村集體盤(pán)活存量土地獲得利益。
湖北武漢市為推動(dòng)農村產(chǎn)權有序流轉交易，激發(fā)農村各種生產(chǎn)要素活力，也成立了農村綜合產(chǎn)權交易所，并成為農業(yè)部農村土地流轉價(jià)格監測點(diǎn)。迄今該交易所已辦理1470宗農村產(chǎn)權交易，主要涉及土地經(jīng)營(yíng)權流轉等，交易額近90億元，惠及16萬(wàn)農戶(hù)。
就在今年7月，中央領(lǐng)導人專(zhuān)門(mén)到武漢農村綜合產(chǎn)權交易所進(jìn)行考察，詳細詢(xún)問(wèn)產(chǎn)權交易具體流程，認為這是一個(gè)積極探索，并表示深化農村改革，完善農村基本經(jīng)營(yíng)制度，要好好研究農村土地所有權、承包權、經(jīng)營(yíng)權三者之間的關(guān)系，土地流轉要尊重農民意愿、保障基本農田和糧食安全，要有利于增加農民收入。
提醒 穩定農村土地產(chǎn)權
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，很多地方都在積極探索試點(diǎn)農村土地改革。對于廣東等地啟動(dòng)的農村集體土地抵押貸款試點(diǎn)，中央農村工作領(lǐng)導小組副組長(cháng)、辦公室主任陳錫文曾明確表示，土地承包經(jīng)營(yíng)權、宅基地使用權依法不能抵押，在規定范圍內試點(diǎn)是可以的，但現在絕對不允許普遍化。
去年底，土地管理法修正案草案在全國人大進(jìn)行首次審議但未獲通過(guò)。時(shí)隔半年多，本周召開(kāi)的十二屆全國人大常委會(huì )第四次會(huì )議仍然未將第二次審議納入議程，顯示出各方對于土地改革仍然存在不少分歧。
“溫州這樣的發(fā)達地區城鎮化程度高，經(jīng)過(guò)中央批準后，進(jìn)行封閉試驗是可以的，但并不一定具有全國意義�！辟R雪峰說(shuō)，他剛從浙江和廣西調研回來(lái)，就發(fā)現這兩個(gè)地方的“土地邏輯”很不一樣，每個(gè)地方的試驗只能代表當地，不應隨意上升到全國高度。
在賀雪峰看來(lái)，現在很多地方試點(diǎn)有“一窩蜂”的取向，但土地應該要有穩妥甚至相對保守的政策，維持現有的土地經(jīng)營(yíng)體制。
有專(zhuān)家告訴記者，現在很多地方的土地產(chǎn)權交易并不成功，出現“政府出了錢(qián)，農民不滿(mǎn)意，結果不可持續”的問(wèn)題。以土地承包經(jīng)營(yíng)權為例，本來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟就在發(fā)揮作用，土地在種糧農戶(hù)之間的流轉是高效率的。而人為地建立交易市場(chǎng)，大規模地推動(dòng)土地流轉，可能使得種田的主要收益最終并沒(méi)有流向耕者。
“穩定土地產(chǎn)權比推動(dòng)產(chǎn)權交易更為重要，關(guān)鍵是要先做好產(chǎn)權改革�！秉h國英認為，如果產(chǎn)權不穩定，就沒(méi)有人愿意交易。土地產(chǎn)權明確和穩定之后，政府只要建立統一辦理手續和發(fā)布信息的場(chǎng)所即可，市場(chǎng)會(huì )自己運行起來(lái)。
事實(shí)上，今年中央一號文件專(zhuān)門(mén)列出一章強調“改革農村集體產(chǎn)權制度，有效保障農民財產(chǎn)權利”，提出建立歸屬清晰、權能完整、流轉順暢、保護嚴格的農村集體產(chǎn)權制度。
據了解，國土資源部已經(jīng)基本完成了農村集體土地所有權確權登記發(fā)證工作，未來(lái)5年，農業(yè)部還要完成農村土地承包經(jīng)營(yíng)權確權登記頒證工作，妥善解決農戶(hù)承包地塊面積不準、四至不清等問(wèn)題，并抓緊研究土地承包關(guān)系長(cháng)久不變的具體實(shí)現形式。