一段時(shí)間以來(lái)，一些大城市中的市民朋友常會(huì )收到一些來(lái)自山東省乳山市銀灘的海景房廣告，廣告當中的描述讓人非常心動(dòng)：面朝大海、天藍海碧等等。令人想象不到的是，現在優(yōu)美的銀灘更像是一座巨大的住宅博物館，在那你只能看見(jiàn)房子，很難看到人，以前每平方米四五千塊錢(qián)買(mǎi)入的海景房，如今只能以?xún)扇г膬r(jià)格賣(mài)出，一座城鎮為什么會(huì )上演空城計?從火爆到冰點(diǎn)，部分小城市的房?jì)r(jià)為什么像是坐上過(guò)山車(chē)?央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評論員全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生、著(zhù)名財經(jīng)評論劉戈共同評論。
面朝大海，天藍海碧，山東乳山銀灘如今上演空城計。大量二手房賠錢(qián)拋售，曾經(jīng)火爆的銀灘為何今非昔比?部分小城市樓市房?jì)r(jià)為何坐上過(guò)山車(chē)?
面朝大海，天藍海碧，這是山東省乳山市銀灘海景房廣告中最引人入勝的詞句。在北京，上海等大城市，這樣的廣告時(shí)�？梢�(jiàn)。然而廣告中風(fēng)景怡人的銀灘，現在更像是一座巨大的住宅陳列館，只見(jiàn)房子，難覓炊煙。
曲磊(記者)：現在是晚上9：20分，這里是乳山銀灘海岸線(xiàn)的一端，從車(chē)窗前面望出去，大家可能看到的是一片漆黑，但是我可以告訴大家，前面是一片海景樓盤(pán)，由于空置率太高，這了的樓盤(pán)大部分晚上都被淹沒(méi)在黑暗里面。
家具店老板：跟鬼樓似的，滿(mǎn)小區就兩三戶(hù)，我那一棟上百戶(hù)就我一戶(hù)。
幾年前，銀灘的樓市還堪稱(chēng)瘋狂。那時(shí)每天有幾十輛大巴前來(lái)看房，幾乎是清一色的外地人，而在樓市簫條的今天，很多人都在急迫的向外拋售房產(chǎn)。
飯店老板：對面有個(gè)四樓，那個(gè)房子買(mǎi)了一天都沒(méi)住，他屋里加上添置的家具在內，花了四五十萬(wàn)，現在是三十三萬(wàn)五。
按照乳山官方的說(shuō)法，20年來(lái)，銀灘開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)樓盤(pán)超過(guò)了200個(gè)，總計1800萬(wàn)平方米，即使按照一套100平米來(lái)計算，至少也有18萬(wàn)套住房，更何況其中大量是公寓樓，小戶(hù)型，因此實(shí)際套數很可能遠大于18萬(wàn)套。2011年的人口普查顯示，整個(gè)乳山市的常住人口總人數只有23萬(wàn)戶(hù)，這意味著(zhù)，銀灘雖然只是乳山市下轄的一個(gè)鎮，其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)量卻足以住得下全市人口。
聶梅生：過(guò)度的開(kāi)發(fā)導致惡性循環(huán) 人聚起來(lái)還會(huì )散掉
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我去過(guò)銀灘三次，我第一次去是在房子大規模開(kāi)始修建的時(shí)候;第二次去是繼續還想要擴大修建的時(shí)候;第三次去是在它大概離現在的情況不太遠，就是房子賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候。第一次去，我覺(jué)得它的土地和規劃過(guò)度，也就是說(shuō)過(guò)度的開(kāi)發(fā)，我當時(shí)擔心需求會(huì )不會(huì )不足，這是一場(chǎng)土地游戲，因為它的土地在當時(shí)是比較便宜的，所以從開(kāi)發(fā)商來(lái)講，這么便宜的土地，就大量的圈，圈完以后再一個(gè)適當的價(jià)格賣(mài)出去肯定是不會(huì )虧損的。從地方政府來(lái)講，原來(lái)這個(gè)地方并沒(méi)有很多的建設，應該說(shuō)是灘涂，那么大量的土地批租也會(huì )形成一個(gè)很好的財政收入，同時(shí)有個(gè)非常美好的未來(lái)的一片銀灘的憧憬，所以在這種情況下過(guò)度的開(kāi)發(fā)。
中國的海岸線(xiàn)是稀缺，但是沿著(zhù)海岸線(xiàn)能夠形成可居住、宜居的小區或者城市并不太多，哪怕是現在已經(jīng)臨海的一些城市，當然大連和旅順已經(jīng)成熟了，現在包括北戴河、南戴河也還是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，更不要說(shuō)銀灘了。因為沿海并不等于就宜居，比如說(shuō)廈門(mén)就很宜居，它也很沿海，但并不是所有沿海的城市都是這么一個(gè)情況，真正形成宜居的還有很多條件。如果是一個(gè)宜居的沿海城市，它有這么幾個(gè)條件，一個(gè)，它整個(gè)經(jīng)濟基礎怎么樣?它本地的經(jīng)濟基礎能不能夠支持旅游?如果它本地的經(jīng)濟基礎不能支持旅游，那么就有可能形成銀灘這樣的惡性循環(huán)，我建起來(lái)了，房子也賣(mài)出去了，大家為了這個(gè)海字去了，但是住不下去，就會(huì )形成這么大的小區只有一兩個(gè)人住，那么它就運轉不起來(lái)，運轉不起來(lái)就成為惡性循環(huán)。在基礎設施上不起來(lái)，商業(yè)上不起來(lái)，銀行、醫療都上不起來(lái)，那么人聚起來(lái)還會(huì )散掉。
再有，還有一個(gè)原因就是大家的心理狀態(tài)，當二手房開(kāi)始跌的時(shí)候，大家怕顆粒無(wú)收，收回來(lái)一點(diǎn)是一點(diǎn)，那么恐慌心理就折價(jià)。最后如果說(shuō)我真的是顆粒無(wú)收，還不如折半，他有這么一種恐慌心理。
劉戈：為賣(mài)房打造各種概念 只是給你一個(gè)想象力
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我沒(méi)去過(guò)銀灘，但是我也很了解，因為在北京這幾年，但凡去參加房展會(huì )，或者在一些長(cháng)途汽車(chē)站、火車(chē)站，在這些交通要道上經(jīng)常能看到這些項目，包括乳山的，包括龍口的，膠東半島這一帶的房地產(chǎn)項目非常多。它的宣傳上會(huì )打海灘概念，各個(gè)樓盤(pán)都會(huì )有一句話(huà)：中國是全世界人均海岸線(xiàn)最短的國家。這就是說(shuō)稀缺，要是投資，你可以想象一下三亞的場(chǎng)景，給你一個(gè)想象力。
再有一個(gè)就是交通，銀灘雖然在山東半島，但這個(gè)具體的地點(diǎn)從津京沒(méi)有直達的火車(chē)去，可能就要自己開(kāi)車(chē)。另外，由于現在的入住率不高，所以冬天沒(méi)有辦法供暖，所以只能在夏天居住，那么對于那些希望在這個(gè)地方養老的人，可能就又不具備養老的條件，因為前些年它更多的是打造旅游地產(chǎn)，那么這幾年口號變成了養老地產(chǎn)。那么養老地產(chǎn)，一系列的措施就都得跟上，有沒(méi)有醫院?有沒(méi)有很多的服務(wù)設施?冬天的時(shí)候有沒(méi)有暖氣?這些條件如果不具備，那就要進(jìn)行轉型，變成一個(gè)養老的聚集地，那還是有一定的困難。
聶梅生：鄂爾多斯、神木、溫州的房?jì)r(jià)下跌都是錢(qián)鬧的 這些城市的房?jì)r(jià)有重新上漲的可能
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
如果說(shuō)對這一片將來(lái)能夠恢復有信心，那么現在是一個(gè)低價(jià)，但是要等，就是看將來(lái)這一片政府的規劃、經(jīng)濟的發(fā)展，以及未來(lái)的城鎮化能不能夠眷顧到這一片銀灘。如果能，那將來(lái)是可以起來(lái)的，但需要時(shí)間。如果說(shuō)是為了自己住，那現在去抄底，你仍然不能住。
現在房?jì)r(jià)急速下降的城市是有一些，但類(lèi)型不一樣，有一些實(shí)際上是一種貨幣現象，是一個(gè)投資行為形成的結果。比如鄂爾多斯，包括神木、溫州，那是錢(qián)鬧的。當時(shí)是這個(gè)地方非常的富裕，而且大家有非常多的錢(qián)，所以就一套，兩套，三套，N套買(mǎi)下去，但實(shí)際上買(mǎi)了又不去住，然后周邊的城鎮化又沒(méi)有形成，最后就砸在自己手里了，而且這里面有很多的資金也已經(jīng)陷進(jìn)去了。凡是這一類(lèi)都是由于貨幣現象或者資金現象形成的，它將來(lái)有恢復的可能性，因為它有實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟基礎。比如神木、鄂爾多斯是有資源的，那么將來(lái)要去整理這些資源形成新的資源型的城市的城鎮化。包括溫州，也是有基礎的，只是那個(gè)時(shí)段過(guò)度的開(kāi)發(fā)，炒房或者投資，所以情況是不一樣的。
再有，如果5年、10年之后，這塊的經(jīng)濟和實(shí)體仍然起不來(lái)，沒(méi)有抓手，因為房地產(chǎn)只是一個(gè)支撐。最典型的一個(gè)例子就是底特律，它原來(lái)是汽車(chē)城，結果它汽車(chē)工業(yè)下去以后，那么它就下去了，除非它找到其他工業(yè)替代原有的支撐產(chǎn)業(yè)，否則底特律的房?jì)r(jià)就變成一塊、兩塊美元都可以出手了。
劉戈：當地政府在推動(dòng)房地產(chǎn)建設開(kāi)發(fā)上的步子邁得有點(diǎn)大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我看到了乳山市政府新的規劃，乳山市政府會(huì )遷到銀灘，那么市政府過(guò)去了以后，可能對這個(gè)地方的基礎設施、服務(wù)設施有一定的帶動(dòng)作用，但這需要時(shí)間。那么在等待的這幾年時(shí)間里，你依然享受不到配套服務(wù)，它的房?jì)r(jià)可能還會(huì )往下落。
這些城市的種類(lèi)是不一樣的，像銀灘是旅游地產(chǎn)型的這樣一個(gè)項目，像神木是一個(gè)資源型的城市，情況還是不太一樣。但有共同的特點(diǎn)就是，一個(gè)是地價(jià)低，另一個(gè)就是當地政府的強力推動(dòng)，有了這兩個(gè)條件在一起的話(huà)，它在很短的時(shí)間里就可以進(jìn)行大范圍的開(kāi)發(fā)。尤其是在經(jīng)濟過(guò)熱的時(shí)候，因為有了這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它的房?jì)r(jià)相對可以看成一個(gè)價(jià)值洼地，所以很多外地人會(huì )大量的進(jìn)行投資，而一旦經(jīng)濟開(kāi)始減緩的時(shí)候，那么就開(kāi)始出現這樣一個(gè)衰落的情況。所以對于這樣的一些問(wèn)題，我覺(jué)得當地政府在推動(dòng)房地產(chǎn)建設開(kāi)發(fā)上，當時(shí)的步子邁的有點(diǎn)大，所以現在這個(gè)現象就顯現出來(lái)了。
既使是同樣的旅游型城市，可能由于它們的資源稟賦不同，最后的結果可能也不一樣。比如海南的三亞、山東的東瀛、廣西的北海，從2009年開(kāi)始，三亞房?jì)r(jià)變化的幅度非�？�，因為三亞資源稟賦非常好，它在冬天也非常溫暖，北方的人非常愿意去，另外還有國際旅游島的概念，所以房?jì)r(jià)漲得那么快。其他這些城市可能就沒(méi)有這樣的資源稟賦，也沒(méi)有這樣的政策，那可能最后的結果和三亞就是天南地北，雖然他們可能都把自己叫成旅游城市，但還是不一樣的。
聶梅生：房地產(chǎn)有金融屬性 買(mǎi)漲不買(mǎi)落
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺(jué)得房?jì)r(jià)是有一定的預期的，因為房地產(chǎn)有金融屬性，所以它買(mǎi)漲不買(mǎi)落，或者是買(mǎi)落以后還會(huì )落，它有這么一個(gè)恐懼的心理，它有預期性，所以對它類(lèi)似的，或者周邊的這些地區是有傳染性的，但并不等于說(shuō)這個(gè)地方的情況就等于另外一個(gè)地方的情況。比如現在全國就是漲，北京漲，漲的很厲害，降，比如銀灘這些地方在降，它不具備全國的傳染性，因為它是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，但對周邊它是有預期的。