近日，溫州發(fā)布了《農村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》，包括農村土地承包經(jīng)營(yíng)權、農村房屋所有權等12類(lèi)的農村產(chǎn)權，將可以進(jìn)行交易。那么，農村是不是將來(lái)可以蓋商品房了?而就在昨天，中國指數研究院發(fā)布數據，一百個(gè)城市新房均價(jià)連續15個(gè)月環(huán)比上漲。那么，土地市場(chǎng)的新動(dòng)向，是否會(huì )對城市的房?jì)r(jià)帶來(lái)新變數?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生、著(zhù)名財經(jīng)評論張鴻共同評論。
新政是水，溫州成為農村產(chǎn)權交易的聚焦點(diǎn)。房?jì)r(jià)新數據出爐，一百個(gè)城市新房均價(jià)15個(gè)月環(huán)比上漲。農村土地城市商品房，新動(dòng)向引發(fā)哪些新猜想?
溫州市近日發(fā)布了《溫州市農村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》。自10月1日起，包括農村土地承包經(jīng)營(yíng)權、依法可以交易的農村房屋所有權、依法可以交易的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權等12類(lèi)農村產(chǎn)權，將可以通過(guò)溫州市農村產(chǎn)權服務(wù)中心進(jìn)行交易。為此，溫州市專(zhuān)門(mén)成立了農村產(chǎn)權交易管委會(huì )，負責管理農村產(chǎn)權交易市場(chǎng)。
溫州的暫行辦法，因涉及農村房屋所有權，農村集體產(chǎn)權等關(guān)鍵詞而引起廣泛關(guān)注。根據溫州市政府的解讀，農房交易只限于本村居民之間進(jìn)行，農房可以在縣域內抵押貸款，涉及處置不良抵押的農房，可在縣域范圍內置換交易。換句話(huà)說(shuō)，城里人想到農村買(mǎi)小產(chǎn)權房依然沒(méi)有法規的支持。
鄒挺騫(溫州市中級人民法院民四庭庭長(cháng))：(農房在)農村集體經(jīng)濟組織成員之間可以流轉，非農村集體經(jīng)濟組織成員(就不能)。比如說(shuō)，城市居民去買(mǎi)農民房，在現有政策范圍內，是有障礙的。
聶梅生：溫州的新政策走出了市場(chǎng)化的第一步
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺(jué)得溫州這件事情意義很重大，首先在農村建立了產(chǎn)權交易的機構，有序的這一個(gè)平臺。比如城里邊的二手房交易，它也是二手房的機構進(jìn)行的，所以有了很多的連鎖店，同時(shí)也出現了很多大型的企業(yè)來(lái)做這個(gè)事，所以我覺(jué)得這就是市場(chǎng)化的第一步。市場(chǎng)化必須有一個(gè)主體，也就說(shuō)要有企業(yè)來(lái)進(jìn)行交易。那么這種機構的成立使農村的這塊產(chǎn)權交易的平臺建立起來(lái)以后，使這塊盤(pán)活，而不是個(gè)體對個(gè)體的交易，是通過(guò)一個(gè)交易平臺或者機構進(jìn)行交易。我想這個(gè)意義遠遠大于它到底交易了什么，以及在什么樣的法律框架之下交易。
我覺(jué)得它的意義就是這一小步，因這個(gè)政策出臺的時(shí)點(diǎn)很重要。正好是在三中全會(huì )馬上要召開(kāi)之前，同時(shí)整個(gè)中國的城鎮化需要破局，房地產(chǎn)下一步的長(cháng)效的調控需要破局，這里面都牽扯到農村的產(chǎn)權的問(wèn)題，土地的、農村的建設用地怎么能夠和城里的這一部分?國家的建設用地能不能做到像十六大、十八大都提到過(guò)的同地、同權、同價(jià)?這是一個(gè)長(cháng)遠的目標。但是目標你必須一步一步地走，走出了這一步，能夠在交易平臺上來(lái)進(jìn)行產(chǎn)權交易，使它能夠有價(jià)值，形成了一定的市場(chǎng)。這個(gè)價(jià)值它形成了一小塊的市場(chǎng)，哪怕這塊市場(chǎng)還是在現有框架下，在村里面交易，但畢竟它形成了一個(gè)市場(chǎng)。市場(chǎng)化的機制是會(huì )逐漸發(fā)展的，所以隨著(zhù)第一步如果成功了，會(huì )總結經(jīng)驗、會(huì )推廣。如果這里存在什么問(wèn)題，比如關(guān)于土地證等等疑難問(wèn)題，會(huì )對我們現行的法律法規提出很有效的一些建議，使之能夠繼續向前走。
張鴻：溫州的新政策在法律上并沒(méi)有突破
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得這個(gè)事兒本來(lái)是一個(gè)農村的事兒，但是被我們城里人樂(lè )觀(guān)地解讀了。其實(shí)在我看來(lái)，它的突破意義并沒(méi)有那么大。第一，這種農村產(chǎn)權交易所在中國已經(jīng)不是第一家了，2008年的時(shí)候成都就有了。2009年，武漢有了，湖北的鄂州有了，2010年，杭州、北京有了。這些交易中心交易的東西基本上就是這些，決大多數也都有農村房屋的交易，這個(gè)是城里人最看重的。但溫州寫(xiě)得非常明確，說(shuō)依法可交易的農村房屋所有權。就是說(shuō)在法律上其實(shí)是沒(méi)有突破的。
我們一直說(shuō)城鄉二元制，土地是二元的，就是城鄉之間的墻沒(méi)有�，F在就是說(shuō)縣域內不叫交易，比如說(shuō)一個(gè)農民拿自己的房屋在銀行做了抵押，然后他還不起了，這個(gè)房屋就歸銀行了，銀行要把它拍賣(mài)掉。那不光是本村的人可以參加，全縣里的農民可以參與它的處置。這個(gè)政策在2007年的時(shí)候，溫州市的國土部門(mén)和法院就已經(jīng)出臺了相關(guān)的政策，說(shuō)這個(gè)縣域內的農民就可以參與。
董文立：我國的法律沒(méi)有明文規定農房不可以交易
(溫州市農村產(chǎn)權服務(wù)中心總經(jīng)理)
在這里頭，我關(guān)注到目前全國媒體的一個(gè)概念，就說(shuō)溫州農房可上市交易。從我所了解到的，目前國內的法律當中是沒(méi)有禁止或者說(shuō)沒(méi)有明文規定農房是不可以交易的，更多的一個(gè)概念就是因為農房是建立在宅基地上，宅基地是屬于集體所有的土地。在土地法當中，說(shuō)集體所有的土地是不得出讓、轉讓或者出租。我們也很詳細地了解了土地法的有關(guān)規定。它里頭規定了，農民的基地所有使用權不得出讓?zhuān)@里是一個(gè)分號，轉讓或者是出租用于非農業(yè)建設。事實(shí)上，土地法的初衷是為了保護農業(yè)用地，但宅基地本身就是建設用地。之前，溫州的中院出臺了一個(gè)飛進(jìn)農村金融改革的二十條，當中就很明確的為農房做了一個(gè)司法上面的解釋?zhuān)蛘哒f(shuō)是保障。就是說(shuō)，凡是合法的農村集體土地房屋上的轉讓?zhuān)菄栏癜凑辗申P(guān)于合乎效率的規定執行，是不輕易宣告農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的。
張鴻：如果小產(chǎn)權房能上市交易 供應量將大大增加
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
為什么城里人愿意樂(lè )觀(guān)地解讀這樣的政策?他就覺(jué)得，如果讓農民的土地都上市交易，如果讓那些小產(chǎn)權房能賣(mài)的話(huà)，那供應量多大呀!所以如果土地政策一旦有突破，比如說(shuō)溫州如果有突破，大家當然希望突破。如果不光是農民買(mǎi)，城里人也可以買(mǎi)的話(huà)，多好啊!
如果這一旦突破，它其實(shí)意味著(zhù)整個(gè)小產(chǎn)權房在某種程度上面臨著(zhù)合法的趨勢。當然未來(lái)一定要解決這個(gè)問(wèn)題，但是今天我們面臨法律的障礙，所以我們今天其實(shí)希望盼著(zhù)溫州的突破。其實(shí)我們等的是什么呢?就在法律還沒(méi)有完全突破的二元制的土地兩種性質(zhì)的情況下，我們盼望著(zhù)一個(gè)小港村的出現。如果說(shuō)它的突破在法律的限制之內，然后我們又看到了未來(lái)解決的一個(gè)趨勢，那該多好!我覺(jué)得這是城里人樂(lè )觀(guān)誤讀的一個(gè)非常重要的心理基礎。
聶梅生：如果地價(jià)不能平抑 房?jì)r(jià)是下不來(lái)的
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺(jué)得應該能夠看得到未來(lái)的方向，畢竟中國的城鎮化最終的目標，還是要解決城市和農村二元經(jīng)濟的問(wèn)題。如果這個(gè)問(wèn)題不解決，那么中國下一步發(fā)展的障礙、瓶頸就在這個(gè)地方。在城鎮化過(guò)程當中，土地和戶(hù)籍的問(wèn)題是兩個(gè)攔路虎，一定要解決。我們現在看到的所有的文件的前面，包括溫州這個(gè)，都有一個(gè)依法，依的這個(gè)法也是人定的，那么根據不同的發(fā)展階段，不同的經(jīng)濟發(fā)展目標，實(shí)際上這一塊兒應該重新考量的。也就是說(shuō)我們叫做改革，就扯到經(jīng)濟體制改革和整個(gè)社會(huì )下一步的改革問(wèn)題。如果這個(gè)改革問(wèn)題的突破，那么最后就是體現依法的法，依一個(gè)新的法，一個(gè)改革以后的法。
房?jì)r(jià)當中兩個(gè)最重要的因素就是地根、銀根。關(guān)于銀根，最近關(guān)于金融體制改革的力度已經(jīng)非常大了，尤其是上海這些金融實(shí)驗區的出現，很多原來(lái)的依法都變成暫時(shí)不依那個(gè)法了。溫州這個(gè)事情是一個(gè)小小的開(kāi)始，地根和銀根的問(wèn)題，銀根應該是先走一步，而地根是可期待的。如果這個(gè)問(wèn)題不解決，房?jì)r(jià)是解決不了的。因為它最重要的這兩個(gè)制約條件，就是地根和銀根，如果土地價(jià)格永遠招牌掛的飛漲，又沒(méi)有新的供應出來(lái)，如果土地不能平抑，房?jì)r(jià)是下不來(lái)的。
我覺(jué)得溫州這件事總是要變的，因為比如重慶、成都，還有一些地方已經(jīng)開(kāi)始做試點(diǎn)。據我了解，很多地方在城鎮化的問(wèn)題上，都提到要解決農村和城市二元制的問(wèn)題，土地問(wèn)題要解決，所以我想溫州這件事情是應運而生的。
聶梅生：今年年底 房?jì)r(jià)上漲的壓力仍然存在
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
今年的房?jì)r(jià)，或者說(shuō)是投資和房地產(chǎn)的各項指標、交易量、交易額都在這一輪調控當中的最高點(diǎn)。從1月份到7月份，最讓大家揪心的就是，我們有一個(gè)房?jì)r(jià)的調控目標，就是房?jì)r(jià)的漲幅不能高于GDP，不能高于人均收入。但是從1月份到7月份，所有的數據都表明高了。就算現在漲幅逐漸的在下降，但是在1到7月份仍然是有9.5的漲幅，但今年的GDP到不了9.5吧?就是說(shuō)明還是有壓力的。當然后面的壓力還更大，因為大家都大眼瞪小眼的看金九銀十，因為每年到這時(shí)候就要年底了，要出手，所以上漲的壓力是存在的。
另外一方面，我們可以看到住宅的這方面的漲幅比全國的商品房的漲幅要高，中國指數研究院出來(lái)的是新建商品住宅。住宅漲幅為什么高?，因為這個(gè)百城受其中幾個(gè)權重城市的帶動(dòng)非常大。比如說(shuō)北上廣深，因為它本來(lái)的房?jì)r(jià)就在2萬(wàn)以上，它漲個(gè)百分之多少，和其他城市房?jì)r(jià)上漲的影響是不一樣的，所以住宅的漲幅就更大一些。如果按照整個(gè)中國的商品房的平均房?jì)r(jià)，它漲幅是在下降的，也就是把全部的商業(yè)地產(chǎn)都放進(jìn)去。
張鴻：限購政策不要再追求史上最嚴 而應是盡量做到合理
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
鄭州的限購政策號稱(chēng)史上最嚴，但其實(shí)他原來(lái)的政策是史上最不嚴的。就是說(shuō)，如果你想買(mǎi)房的話(huà)，只要在當地居住一年，拿到居住證，就可以買(mǎi)房了�，F在改成三年了，所以對他們來(lái)說(shuō)是史上最嚴了。但是我們橫向對比一下，北京才叫史上最嚴，你得納稅五年，然后還有20%的稅，這在全國其他地方都沒(méi)執行。但是北京的房?jì)r(jià)下來(lái)了嗎?所以我們在尋找一個(gè)就是史上最嚴的時(shí)候，我們不如找另外一條路，我們能不能找到史上最合理的?
其實(shí)，房地產(chǎn)問(wèn)題就是土地問(wèn)題和金融問(wèn)題。我們現在看到金融已經(jīng)在改革。那么現在土地問(wèn)題怎么改，我們現在土地問(wèn)題面臨著(zhù)什么?面臨的是農民在宅基地上蓋的房子是不可以抵押的，那能不能松動(dòng)一下?還有，哪怕我已經(jīng)城是里人了，但是我的這個(gè)土地叫集體土地，我在這里蓋的房子，不可以賣(mài)給我鄰居，我只能賣(mài)給我本村的人。那我們能不能在土地政策上放松一點(diǎn)呢?
聶梅生：溫州的土地新政策并不意味著(zhù)放松
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我們注意到最近地方政府關(guān)于當地的房地產(chǎn)的調控，或者說(shuō)它的政策有了更多的話(huà)語(yǔ)權。不像是以前動(dòng)不動(dòng)就喊停。第二個(gè)就是問(wèn)責，現在沒(méi)有這兩個(gè)字了，所以有些地方可能原來(lái)的限購政策定得不盡合理，比如像鄭州就變成三年了。其實(shí)溫州這件事，我看了以后，我覺(jué)得并不見(jiàn)得就是像大家反映得是怎么放松……