昨日，融創(chuàng )以21億元加異地建27.8萬(wàn)平米醫院的代價(jià)奪得北京農展館地塊。該地塊位于北京三環(huán)以?xún)�，位置極佳，起始樓面價(jià)就達3.043萬(wàn)元/平方米。經(jīng)過(guò)69輪競價(jià)，該地塊樓面地價(jià)最終數字高達7.31萬(wàn)元/平方米，全國新單價(jià)地王就此誕生。
今日上午，備受關(guān)注的上海徐家匯中心地塊成功拍出。新鴻基·威萬(wàn)溢價(jià)24.21%以217.7億元摘得，折合樓面價(jià)37264元/平方米。截止目前，該地塊成為全國總價(jià)地王，而且也極有可能成為今年的“全國總價(jià)地王”。
而今日下午，起拍價(jià)達97億元的杭州華家池地塊，蘇州金雞湖地塊都將出讓?zhuān)虾�、杭州、蘇州的“地王”紀錄有望同時(shí)刷新。
“地王”井噴的背后，房?jì)r(jià)是否會(huì )被迅速推高？樓市調控的長(cháng)效政策何時(shí)塵埃落定都成為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的話(huà)題。
京農展館地塊樓面價(jià)躍上7.3萬(wàn) 創(chuàng )單價(jià)新紀錄
昨日下午4時(shí)許，隨著(zhù)主持人的一錘定音，北京“新地王”誕生。經(jīng)過(guò)69輪競拍，融創(chuàng )以21億元總價(jià)、搭配27.8萬(wàn)平方米異地醫院樓建設費的代價(jià)拿下北京東三環(huán)農展館地塊，剔除配建的醫院面積后，樓面價(jià)高達7.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng )造了北京乃至全國的樓面單價(jià)紀錄，成為“新地王”，被認為“突破市場(chǎng)想像力”，這也是融創(chuàng )繼亦莊地王之后在北京短期內拿下的第二宗地王。
據北京市國土局介紹，農展館地塊地處北京東三環(huán)邊，毗鄰CBD核心區，屬于北京市城市核心區域較為優(yōu)質(zhì)的高端商品住宅用地。有業(yè)內人士預計，該項目未來(lái)售價(jià)或將超過(guò)15萬(wàn)元/平方米�！霸摰貕K面積較小，總規劃建筑面積不到6萬(wàn)平方米，并且除住宅外，還有部分商業(yè)與辦公類(lèi)立項，2.1的容積率意味著(zhù)項目未來(lái)層高在12-15層左右”，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析稱(chēng)，預計未來(lái)售價(jià)將在15萬(wàn)元/平方米以上，或將創(chuàng )下北京豪宅項目的最高價(jià)格標桿。
孫宏斌再度激進(jìn)擴張 各界反應不一
然而，外界卻對融創(chuàng )在北京頻創(chuàng )“地王”的做法褒貶不一，萬(wàn)科董事長(cháng)王石甚至在微博上對融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌隔空喊話(huà)稱(chēng)：“精明的李嘉誠先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號�！�
蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶認為，最終成交的樓面價(jià)格在市場(chǎng)預期之內，不過(guò)，對于這樣的高價(jià)項目，對開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)能力將是極大的考驗。
值得注意的是，融創(chuàng )近期在京滬頻頻搶占土地，很容易讓外界聯(lián)想到如今掌舵融創(chuàng )的孫宏斌。作為曾經(jīng)順馳的掌舵者，在調控收緊后，孫宏斌曾因激進(jìn)拿地擴張讓順馳陷入僵局。
上海誕生217億“天價(jià)地王” 考驗開(kāi)發(fā)商資金能力
新鴻基、威萬(wàn)以217.7億元成功“搶”到手。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉分析認為，徐家匯中心地塊樓板價(jià)只有37264元/平方米，就周邊市場(chǎng)而言，不算高，其未來(lái)市場(chǎng)升值空間和價(jià)值可以預見(jiàn)。但217.7億的地塊成交總價(jià)，加上開(kāi)發(fā)成本，至少也要有300億的資金方可支持這個(gè)項目在未來(lái)3-5年內開(kāi)發(fā)完畢，后續還有持有運營(yíng)期間的市場(chǎng)培育期的各項成本費用，這極大地考驗開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)、中長(cháng)期持有該項目的資金能力。
“對于企業(yè)來(lái)講，如果后續沒(méi)有充裕的現金流或融資渠道支持這個(gè)項目的發(fā)展，有可能會(huì )導致這個(gè)項目的開(kāi)發(fā)周期拉長(cháng)，項目開(kāi)發(fā)、建設進(jìn)度受阻�！睆埡陚フf(shuō)。
由于該地塊此前有長(cháng)期被閑置的經(jīng)歷，這次“徐家匯中心項目”對于開(kāi)工、竣工時(shí)間的約定，防止“囤地”或成為這個(gè)地塊的又一大看點(diǎn)。
一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)火爆 “地王”全國集中蔓延
一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的“火爆”情況從數據上也可見(jiàn)一斑，上海易居房地產(chǎn)研究院9月2日發(fā)布了《2013年8月份典型城市土地成交報告》。報告指出，8月，一線(xiàn)城市土地成交建筑面積為1003.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)24.1%，同比增長(cháng)38.9%；成交均價(jià)為5335元/平方米，環(huán)比下降24.1%，同比增長(cháng)198.4%。
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，在市場(chǎng)基本面逐步好轉的過(guò)程中，市中心土地資源具有稀缺性、市中心中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等這些龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出，一定程度上會(huì )導致“地王”現象的集中出現。
業(yè)內專(zhuān)家預期，開(kāi)發(fā)商拿地熱情高漲，高地價(jià)的出現已經(jīng)很難抑制，“地王”頻現的可能性較大。在目前高端市場(chǎng)過(guò)熱情況下，應該加大對中端市場(chǎng)的支撐的力度，否則已經(jīng)到來(lái)的“金九銀十”市場(chǎng)將存在失控風(fēng)險。
地方抑制地價(jià)信號強烈 限房?jì)r(jià)競地價(jià)方式引質(zhì)疑
按照北京市國土局的說(shuō)法，未來(lái)北京將加大普通商品住宅用地供應，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應。其中，類(lèi)似上述“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的地塊所占的比例將逐漸提升。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，“相比其他方式，‘限房?jì)r(jià)、競地價(jià)’這種出讓方式不僅可以限制出讓價(jià)格，也不可能出現高溢價(jià)土地。對商品房住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調整作用”。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴記者，通過(guò)行政干預的“限價(jià)地”能在一定程度上延緩房?jì)r(jià)上漲的態(tài)勢，滿(mǎn)足中低收入者的住房需求，他認為，“限價(jià)地”與“準地王”互現或將成為未來(lái)土地市場(chǎng)的主流，也是政府差異化調控不同市場(chǎng)的結果。
但有業(yè)內人士稱(chēng)，從某種意義上說(shuō)，限價(jià)就相當于限制房地產(chǎn)項目的利潤率，當土地競爭激烈時(shí)，為保證項目利潤率，開(kāi)發(fā)商便容易犧牲房屋質(zhì)量。該人士指出，此前各地的保障房項目不斷爆出質(zhì)量問(wèn)題，已經(jīng)體現出上述邏輯。多數機構的研報認為，當前北京土地市場(chǎng)供需失衡態(tài)勢嚴峻，使土地容易在各方爭搶下競出高價(jià)。但以“限”為主的出讓方式并不能真正控制土地成本，只有增加供應才能逐漸平抑地價(jià)，并進(jìn)而起到穩定房?jì)r(jià)的效果。
樓市調控長(cháng)效機制落地預期增強
近期，多地對樓市調控政策進(jìn)行了微調。一時(shí)間，地方政府的樓市調控出現有松有緊的現象。同時(shí)，樓市調控長(cháng)效機制出臺的預期也日益強烈。按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一的理解，長(cháng)效機制的內容應包括：更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟的和法律的手段來(lái)進(jìn)行調控，在完善住房和住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(cháng)效機制。
萬(wàn)科集團執行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶則建議，在土地政策上，提高土地供應潛力，包括實(shí)施農村土地制度改革，建立農村集體建設用地流轉機制等。
從上述觀(guān)點(diǎn)不難看出，長(cháng)效機制的建設涉及相當多的方面，是個(gè)系統工程。其中，單是土地制度的改革，就面臨地方政府和現行法律的雙重障礙，要想在短期內“破冰”殊為不易。根據中國證券報記者的了解，雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能在11月之后擴圍，但其覆蓋范圍仍然有限，要想實(shí)現全面覆蓋需要較長(cháng)的時(shí)間。
不過(guò)分析人士認為，以限購、限貸為主的調控手段短期內不會(huì )全部退出，地方政府只能在上述政策的基礎上進(jìn)行微調，而不是對現有政策進(jìn)行大幅調整。事實(shí)上，按照業(yè)界的普遍預期，即便長(cháng)效機制出臺，也不會(huì )再遵循以往“一刀切”式的調控思路。而是根據各地樓市發(fā)展階段和市場(chǎng)形態(tài)的差異，允許地方政府進(jìn)行有針對性的調整。