9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上�？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國總價(jià)地王。
城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。
值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴重，會(huì )帶來(lái)更多的土地資源浪費和社會(huì )資金浪費。因此，專(zhuān)家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風(fēng)險；另一方面，從抓運營(yíng)管理著(zhù)手提高質(zhì)量，預防城市“黑洞”的形成。
城市綜合體遍地開(kāi)花
據世聯(lián)地產(chǎn)統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(cháng)率為129%，成都為135%。
由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì )議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費，因此，一二線(xiàn)城市或經(jīng)濟實(shí)力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著(zhù)力點(diǎn)。
日前，云南省提出，未來(lái)五年內，云南將規劃建設100個(gè)城市綜合體。據相關(guān)機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個(gè)。
南京目前規劃建設的城市綜合體超過(guò)50家，總體量達到100萬(wàn)平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來(lái)劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。
云南省住房和城鄉建設廳總規劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿(mǎn)足人民群眾日益增長(cháng)的物質(zhì)精神生活的需要。
但值得注意的是，近年來(lái)，城市綜合體在一二線(xiàn)迅速擴張的同時(shí)，悄然向三四線(xiàn)城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。
《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃(2010-2020)》規劃指出，溫州將建楊府山港區城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著(zhù)，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。
事實(shí)上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地�！督�(jīng)濟參考報》記者在紹興、金華、嘉興等地采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，當地市區都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區規劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當地商業(yè)繁榮。
城市綜合體成地方“賣(mài)地撈金”重地
城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導，也成了撬動(dòng)區域樓市的“賣(mài)點(diǎn)”，成為地方政府“賣(mài)地撈金”的新方向。
數據顯示，2012年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(cháng)16.2%，其中，商品住宅同比增長(cháng)11.4%，辦公樓開(kāi)發(fā)同比增長(cháng)31.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)25.4%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。
以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(cháng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類(lèi)物業(yè)投資分別增長(cháng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速。
此外，從2011年開(kāi)始，杭州主城區土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類(lèi)土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。
廣州宗美房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理張健在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設，可以帶動(dòng)項目地塊的價(jià)值提升，以及同區域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。
值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì )帶來(lái)很多附加值，政府甚至會(huì )做出一部分讓利。無(wú)錫市建設局副局長(cháng)周瑞良說(shuō)，城市綜合體的出現是與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展相適應的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀(guān)需要。為此，無(wú)錫市專(zhuān)門(mén)為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規費減免等優(yōu)惠。
在住房市場(chǎng)嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開(kāi)發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣�！�2011中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項目中，有多達10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項目。
克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬(wàn)平方米，較前一個(gè)五年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬(wàn)平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬(wàn)平方米，而昆明、西安、沈陽(yáng)、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬(wàn)平方米以上。
“未來(lái)二至三年內，中國城市綜合體供應將進(jìn)入井噴狀態(tài)�！笨藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調控下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬(wàn)達、綠地為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰略布局，著(zhù)眼二三線(xiàn)城市，向全國擴張。另外，除了國內的專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以外，保利、龍湖、萬(wàn)科等一線(xiàn)地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。
警惕形成“城市黑洞”
值得注意的是，就在多地政府強力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開(kāi)始出現空置引發(fā)的過(guò)剩風(fēng)險�！俺鞘芯C合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報低’等諸多風(fēng)險�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營(yíng)商卻還沒(méi)招到位，這可能建好就成“空城”。
東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬(wàn)平方米，總投資額為25億元，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)建成后將成為亞洲最大規模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問(wèn)題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開(kāi)發(fā)商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。
對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開(kāi)盤(pán)，但十年過(guò)去，現在的空置率仍接近一半，長(cháng)期頂著(zhù)“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現在空置的商業(yè)面積接近17萬(wàn)平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬(wàn)平方米。
對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區域中會(huì )有多個(gè)城市綜合體，而消費人口卻是固定的，“一個(gè)消費者只會(huì )選擇去一個(gè)地方，這就意味著(zhù)，同質(zhì)性的綜合體或會(huì )引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷�！�
據咨詢(xún)公司紐約高緯環(huán)球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。
貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長(cháng)胡曉登也認為，當前一些地區在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節把關(guān)不嚴，沒(méi)有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區域重疊。這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場(chǎng)消化�！耙再F陽(yáng)為例，2012年寫(xiě)字樓成交量不足45萬(wàn)平方米，而2013年貴陽(yáng)將有300萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類(lèi)似物業(yè)也將增加150萬(wàn)平方米，供需環(huán)節脫節風(fēng)險較大�！�
“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴重，將會(huì )帶來(lái)更多的土地資源浪費和社會(huì )資金浪費�！�，胡曉登建議，應給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運營(yíng)管理著(zhù)手提高質(zhì)量，預防城市“黑洞”的形成。