昨天，上海、蘇州、杭州三地分別有土地出讓。其中，上海徐家匯中心地塊的競拍價(jià)成為了有史以來(lái)全國成交總價(jià)排名第二的土地。買(mǎi)了地的企業(yè)信心滿(mǎn)滿(mǎn)。那么，房?jì)r(jià)還會(huì )漲嗎?土地市場(chǎng)為什么會(huì )有新一輪的爆發(fā)?熱點(diǎn)地區的房?jì)r(jià)看漲，買(mǎi)房到底該不該出手?央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著(zhù)名財經(jīng)評論馬光遠、張鴻共同評論。
新鴻基217億拿地，上海徐家匯地塊再創(chuàng )年內競價(jià)新高。土地市場(chǎng)為何迎來(lái)新一撥爆發(fā)?房?jì)r(jià)看漲，賣(mài)方該不該出手?
徐家匯中心地塊位于上海成熟商圈徐家匯核心地帶，緊臨港匯廣場(chǎng)，起拍價(jià)175億元。經(jīng)過(guò)178輪競價(jià)后，香港新鴻基地產(chǎn)以217.7億元的價(jià)格，摘得徐家匯中心地塊，創(chuàng )造了上海土地總價(jià)的新高。
鄧緯聰(新鴻基發(fā)展中國有限公司董事)：如果不滿(mǎn)意的話(huà)，我就不會(huì )喊這個(gè)價(jià)了。
在上海新地王誕生之后，杭州的華家池地塊以136.73億元成為當地新的總價(jià)地王。而蘇州的金雞湖地王則以15150元/平方米的價(jià)格刷新當地樓面價(jià)記錄，長(cháng)三角一天就拍出了三個(gè)地王。
而在9月4日的北京，一塊位于東三環(huán)的農展館地塊，競拍經(jīng)過(guò)了69輪的激烈舉牌競爭以后，最后開(kāi)發(fā)商融創(chuàng )中國以21億元的土地價(jià)格和27.8萬(wàn)平方米的醫院建設面積奪得了農展館地塊。業(yè)內人士分析，開(kāi)發(fā)商將來(lái)建設的豪宅產(chǎn)品，建成的成本價(jià)會(huì )在每平方米10萬(wàn)元左右，而售價(jià)恐怕會(huì )達到15萬(wàn)元。
近來(lái)，在北京、廣州、南京等城市頻頻出現日光盤(pán)。對于房?jì)r(jià)飆漲態(tài)勢，一方面有人看多，一方面有人看空。華人首富李嘉誠在近期逆勢而動(dòng)。8月29日，李嘉誠旗下公司長(cháng)實(shí)、和黃將各自持有的廣州西城都會(huì )廣場(chǎng)各50%股權出手，總交易金額達到30.3億港元。萬(wàn)科掌舵人王石，在微博上提醒，“精明的李嘉誠先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，小心了”。
張鴻：開(kāi)發(fā)商看到了土地的稀缺 所以在趕緊補倉
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
對于地王的出現，我們今天應該已經(jīng)麻木了吧!我記得7月份的時(shí)候也有地王日，5月份的時(shí)候，廣州、深圳、珠海這些地方都已經(jīng)刷新地王了，所以今年很可能是地王年。你已經(jīng)很難發(fā)現，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市今年的地王沒(méi)有被刷新的了。
如果我們從供應的角度來(lái)說(shuō)，4月16號其實(shí)是一個(gè)非常重要的點(diǎn)，那一天國土部公布了2013年商品房用地的2013年的計劃，這個(gè)計劃顯示，今年的用地推出的計劃是相當于過(guò)去五年平均量的1.5倍，那么2008年、2009年就非常低，所以仔細算的話(huà)，今年商品房的用地，尤其住宅用地計劃其實(shí)是連續三年下跌。像北京、上海這種地方又要求保障房要占比高一點(diǎn)，所以在這個(gè)時(shí)候，你就覺(jué)得僧多粥少、狼多肉少，再加上上半年開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)得快，不缺錢(qián)，所以他得補點(diǎn)兒倉。從商家的周期來(lái)講，它其實(shí)第一看到了稀缺，第二就是趕緊得進(jìn)點(diǎn)兒貨。
馬光遠：放出地王的主動(dòng)權在地方政府手里
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現在北京和長(cháng)三角一帶出現的三個(gè)地王，都是好地塊。以前都是囤著(zhù)的，為什么選擇在這個(gè)時(shí)候放出地王來(lái)?這是非常耐人尋味的。因為地王本身，一個(gè)是有市場(chǎng)，有需求，在這個(gè)時(shí)候放出來(lái)以后，那么溢價(jià)率比較高�，F在從這幾個(gè)地王本身來(lái)看，溢價(jià)率都是相當不錯的，而且放出的主動(dòng)權還是在地方政府。也就是說(shuō)，一方面這個(gè)市場(chǎng)有很大的需求，資金量比較大。另一方面，地方政府又放好地。
我們知道這個(gè)地，現在控制的是很?chē)赖�。就像打牌的一樣，你什么時(shí)候放大貓?這個(gè)時(shí)候為什么要出大貓?就是你盤(pán)算了很長(cháng)時(shí)間，你最后發(fā)現人家打牌的時(shí)候仍然能出大貓，而且出這個(gè)大貓的人是怎么想的?我覺(jué)得這比市場(chǎng)本身的猜測可能要更加有意思。
到政府這個(gè)層面去分析，現在因為大家都在博弈，因為政府拿著(zhù)這塊地，那我什么時(shí)候把這塊地放出來(lái)，我也有一個(gè)利益最大化的這種考慮，也要選擇時(shí)機。今年馬上要所謂的金九銀十了，這個(gè)熱度能不能持續下去?事實(shí)上，市場(chǎng)目前出現了一個(gè)分歧，那在出了分歧的情況下，你必須再給它打一股氣，所以現在大家紛紛的出地王，是不是有打氣的這種可能，把這個(gè)熱度再推下去。因為每年的年底到春節前后是房地產(chǎn)的低迷期。如果在這個(gè)低迷期里邊，政策的變化非常大，因為兩會(huì )馬上就要開(kāi)了，人大代表、政協(xié)委員關(guān)于高房?jì)r(jià)又要提意見(jiàn)。所以在這種情況下，你的這種氣跟未來(lái)的政策的不確定性，怎么進(jìn)行博弈，我覺(jué)得非常有意思。
張鴻：地王其實(shí)是地方政府放出來(lái)的 地方政府在其中獲益特別大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們看到的其實(shí)是信心，就是開(kāi)發(fā)商是有信心的。北京的這個(gè)，拿地的開(kāi)發(fā)商就說(shuō)，我們十幾萬(wàn)是絕對能賣(mài)出去的，因為農展館本來(lái)這是黃金地帶，又準備建豪宅項目。所以開(kāi)發(fā)商說(shuō)，12萬(wàn)到15萬(wàn)是絕對能賣(mài)的，然后需求又這么大，很多人又覺(jué)得等不急了。一個(gè)是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地，他覺(jué)得等不急了。一個(gè)是越來(lái)越多的人在這種情況下覺(jué)得，如果我能出手的話(huà)，一定要出手買(mǎi)房。
地王其實(shí)是放出來(lái)的，就是說(shuō)地方政府在這里面獲益特別大。所以我們就很難判斷，到底是放這塊地王，還是放那塊地王?這背后到底是一個(gè)什么樣的邏輯?那開(kāi)發(fā)商可能和地方政府的邏輯是一樣的，就是我們現在要搶占還不知道未來(lái)政策是什么樣的前提下。我們趕緊把這個(gè)事兒弄完了。所以今年上半年，這一次地王出來(lái)以后，北京今年的土地出讓金已經(jīng)突破了1千億，去年才600多億，上海也突破了1千億，幾乎所有的這些城市都已經(jīng)超過(guò)去年全年的目標了。連續幾年，尤其是一線(xiàn)城市，土地的供應的完成量都只在60%到70%，就是我根本就不用完成，就已經(jīng)落袋為安了，錢(qián)已經(jīng)夠了。
開(kāi)發(fā)商會(huì )去判斷地方政府對未來(lái)的一個(gè)想法，然后會(huì )傳導給我們買(mǎi)房、賣(mài)房的。比如說(shuō)賣(mài)二手房的，你本來(lái)準備賣(mài)五萬(wàn)，突然一看地面價(jià)、樓面價(jià)就已經(jīng)73000了，趕緊給中介打電話(huà)說(shuō)，撤吧，不賣(mài)了。
馬光遠：地王對大家心理層面造成巨大沖擊 處于一種焦慮的狀態(tài)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這樣的房子是給有錢(qián)人建的。那么這個(gè)有錢(qián)人肯定現在是有房子的。如果他要買(mǎi)的話(huà)，他在政策層面要突破，否則這個(gè)房子建給誰(shuí)?第二，這是一個(gè)個(gè)案，這個(gè)地可能就這么一塊了，這樣的價(jià)格可能到現在為止也就是它，但是它給大家造成的預期是什么?嚇死人了。你看十幾萬(wàn)的樓盤(pán)馬上就要住了，你現在還不搶?zhuān)愀墒裁?這種預期本身對市場(chǎng)的危害是非常大的。所以我們現在看到，有各種各樣聲音，比如王石說(shuō)我看李嘉誠在退出，你們一定要注意。但是誰(shuí)也禁不住地王對大家心理層面的這種沖擊，這種被焦慮的狀態(tài)。
這幾天我還看到一個(gè)消息，說(shuō)中國普遍的在賣(mài)地，不斷地出地王。再有微軟收購了諾基亞，諾基亞是賣(mài)了72億美金，72億美金折過(guò)來(lái)以后差不多是400多億人民幣，恰好等于長(cháng)三角的三個(gè)地王。所以有人當時(shí)問(wèn)我，你覺(jué)得諾基亞賣(mài)的便宜，還是貴?我現在我覺(jué)得從中國的地王去講，諾基亞太便宜了，這么一個(gè)國際化的品牌，一個(gè)當年手機市場(chǎng)的王者最后僅僅賣(mài)了72個(gè)億，所以中國是有錢(qián)的。
張鴻：中國的地方政府被房?jì)r(jià)綁的太厲害了
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
市場(chǎng)上其實(shí)一直是兩種聲音都有的，那現在大家其實(shí)集中李嘉誠在賣(mài)樓，可能他不看好了。然后王石經(jīng)常會(huì )在關(guān)鍵的時(shí)候發(fā)表意見(jiàn)，他說(shuō)李嘉誠的這個(gè)行為，大家要小心了。
在我看來(lái)，有幾個(gè)應該小心的。一個(gè)是中國的地方政府要小心，因為你可能被房?jì)r(jià)綁的太厲害了。昨天，國務(wù)院參事夏斌提到說(shuō)，地方債的審計結果一定是驚人的，很多個(gè)別的地方政府甚至要賣(mài)樓還債，這是我們國家的風(fēng)險。還有一個(gè)也是國家的風(fēng)險，就是金融風(fēng)險，所以王石的這個(gè)提醒不光是給買(mǎi)房者的，也不光是給開(kāi)發(fā)商的。
馬光遠：有些大牛已經(jīng)開(kāi)始做空 大家要小心點(diǎn)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
一方面在熱鬧繁華喧囂的下面，你一定要看到暗流洶涌，而且這種暗流的調子越來(lái)越多。以前是有人在看空，現在你發(fā)現有些大牛已經(jīng)開(kāi)始做空了，那么如果出現這樣的調子，并且政策層面不斷的對未來(lái)整個(gè)房?jì)r(jià)，對未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)的基本面有影響的話(huà)，我同意王石的三個(gè)字小心點(diǎn)。
張雄：地王有成功的 也有失敗的
(全國經(jīng)濟哲學(xué)研究會(huì )會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
地王的出現也有成功，也有失敗的。幾年前上海一個(gè)非�？春玫男陆瓰吵�，當時(shí)也是地王拿地，每平米在35000元左右，但是現在看來(lái)，這個(gè)房子出售在市場(chǎng)上并不怎么被認可，房屋的標價(jià)在7萬(wàn)、8萬(wàn)，買(mǎi)的人很少。所以應該把自己心態(tài)調整好，要始終感覺(jué)到，它(房子)是一個(gè)商品，它是一個(gè)靠市場(chǎng)供求關(guān)系支配的商品價(jià)格，所以漲和跌都是正常的。