今年以來(lái)，我國多個(gè)城市出現了超市、百貨“關(guān)店”現象，而物業(yè)租金過(guò)高是其中的一個(gè)重要原因。記者調查發(fā)現，大型商業(yè)房屋租賃期限一般為10年，租賃期滿(mǎn)后，大批無(wú)力承受續租期租金飛漲的商業(yè)企業(yè)可能陷入“關(guān)店潮”。與此并存的是，因住宅地產(chǎn)調控后投資轉向等原因，商業(yè)地產(chǎn)投資已出現“泡沫化”傾向。
房租飆漲“壓垮”零售商
此前，沃爾瑪、家樂(lè )福、太平洋百貨等頻頻在全國各大城市曝出“關(guān)店”消息。記者采訪(fǎng)發(fā)現，不斷高企的商業(yè)地產(chǎn)房租，是我國近期零售業(yè)出現“關(guān)店潮”的最主要原因。
今年5月底，連續經(jīng)營(yíng)10年的樂(lè )購上海鎮寧店因為租賃合同到期而正式關(guān)閉，其在上海市中心另一家賣(mài)場(chǎng)因物業(yè)改建以及租約到期等原因，也可能于今年8月關(guān)閉。
記者了解到，樂(lè )購上海鎮寧店10年前以每年52萬(wàn)元的租金租下店面，并一次性付清了10年的租金，但現在年租金已漲到174萬(wàn)元，漲幅超過(guò)兩倍，加上人工成本節節攀升，樂(lè )購選擇將該網(wǎng)點(diǎn)關(guān)閉。
上海華聯(lián)吉買(mǎi)盛副總經(jīng)理王幼告訴記者，吉買(mǎi)盛大批店面今年租約到期，租金價(jià)格至少翻了一倍以上，部分網(wǎng)點(diǎn)如果無(wú)力承受漲價(jià)只能關(guān)門(mén)。
上海市流通經(jīng)濟研究所所長(cháng)汪亮說(shuō)：“大型商業(yè)的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國零售市場(chǎng)開(kāi)放至今，零售業(yè)擴張已持續接近10年，正逢不少早期商業(yè)項目合約到期。由于房?jì)r(jià)帶動(dòng)租金快速上漲，一些零售企業(yè)無(wú)力承受，因此全國各城市都出現了一波零售商關(guān)店潮�！�
中國連鎖行業(yè)協(xié)會(huì )分析也顯示，2002年-2005年是連鎖企業(yè)開(kāi)店最快時(shí)期，相當部分門(mén)店租期10年，最近兩年集中續租，租金將會(huì )成倍增長(cháng)。
“租金成本上升已成為超市經(jīng)營(yíng)最大的負擔，租金漲幅與零售額增長(cháng)完全不成正比，永輝在福州已經(jīng)有兩三個(gè)門(mén)店因為租金太高而被迫關(guān)閉�！备＝ㄓ垒x超市副總裁翁海輝對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，永輝超市是2001年開(kāi)始發(fā)展的，合同租期都是10年，當時(shí)基本上每平方米租金為30元-35元，然后在此基礎上3年遞增或每年遞增。這兩年合同集中到期，如要續租，價(jià)格漲到每平方米60元以上，基本上翻了一倍。
商業(yè)利潤幾乎被“吃空”
記者采訪(fǎng)發(fā)現，不斷上漲的租金侵蝕了零售商業(yè)利潤，導致零售業(yè)競爭力萎縮，成為未大先衰的“小老頭”。
克爾瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總監浦祖健告訴記者，目前上海市中心的大賣(mài)場(chǎng)租金約在每天每平方米5元-6元，繁華地段的品牌專(zhuān)賣(mài)店日租金從每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、電商沖擊，傳統的百貨和商場(chǎng)超市日子越來(lái)越難過(guò)。在西安、長(cháng)春、濟南等城市大多數蔬菜零售店，房租占到了攤販毛收入的三分之一，成為蔬菜零售價(jià)往往比批發(fā)價(jià)“倍增”的重要誘因。
蘇寧云商副董事長(cháng)孫為民表示，蘇寧從2000年開(kāi)始搞連鎖，初期租金占銷(xiāo)售額的比例是1.5%，現在租金占銷(xiāo)售額的比重達到5%，提高了3倍多，是企業(yè)最不穩定、增幅最快的成本。
記者了解到，由于近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)租金快速上升，大量大型百貨集團放棄經(jīng)營(yíng)商業(yè)，成為“大房東”或“二房東”，幾乎都是通過(guò)與供應商聯(lián)營(yíng)或直接出租店內攤位的方式經(jīng)營(yíng)獲利。
香港利豐集團董事趙麗娟說(shuō)對《經(jīng)濟參考報》記者：“為什么內地出不了控制力強、有品牌的零售商？因為做零售利潤太薄，都被高房租‘吃’掉了。成熟的渠道商要了解用戶(hù)需求，幫助工廠(chǎng)生產(chǎn)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，并且培育、引導消費者需求。而現在所謂的渠道商大都是‘地產(chǎn)商’，靠收租過(guò)日子�！�
商務(wù)部市場(chǎng)建設司2011年調查顯示，全國大型零售網(wǎng)點(diǎn)數量、面積均比2010年增加，但單位面積營(yíng)業(yè)額下降了6.7%，一些城市的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不同程度存在盲目投資、重復建設、資源浪費等問(wèn)題，導致經(jīng)營(yíng)效率降低、競爭無(wú)序，并引發(fā)黃金地段車(chē)輛擁堵等社會(huì )問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)隱現泡沫化
商業(yè)高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)空間，另一方面也導致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現泡沫化傾向。記者采訪(fǎng)了解到，部分大中城市中心區商業(yè)設施過(guò)剩，商貿企業(yè)出現“招商難”，中低收入階層則被擠壓出商場(chǎng)消費圈。
專(zhuān)家指出，發(fā)達國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內一些城市人均商業(yè)面積已達2平方米。據國際咨詢(xún)機構世邦魏理仕2012年調查，全球在建購物中心規模排名前十的城市，中國占了8個(gè)。成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市，而在2011年底，成都的商業(yè)綜合體項目就已突破100個(gè)，計劃新建的面積還有1000萬(wàn)平方米以上。
記者在陜西、山東等地看到，商業(yè)地產(chǎn)的投資沖動(dòng)，也使一些農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)動(dòng)輒占地上千畝、甚至數千畝，將本該成為基礎設施的農產(chǎn)品交易平臺異化為地產(chǎn)項目。
浦祖健等專(zhuān)家認為，除了住宅地產(chǎn)調控后的投資轉向，商業(yè)地產(chǎn)熱背后還有政績(jì)工程的推波助瀾�！安磺笊虡I(yè)營(yíng)利，但求房?jì)r(jià)看漲”的畸形商業(yè)發(fā)展模式可能會(huì )讓大型商業(yè)設施供給過(guò)剩，步入“空城季”。
“高房租不僅擠壓了零售業(yè)利潤，也逼退了大量物美價(jià)廉的產(chǎn)品，損害了消費者利益，與我國促進(jìn)消費、擴大內需的政策導向背道而馳�！鄙虾Ｊ猩虡I(yè)經(jīng)濟研究中心主任齊曉齋對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，“一些主要經(jīng)營(yíng)中檔品牌商品的商家正在逐漸撤出城市中心區的繁華地帶，大量中等收入及以下的消費群體逐漸地被大型商場(chǎng)與購物中心排除在外，商場(chǎng)陷入顧客逐漸減少、商品不打折就少有人買(mǎi)的尷尬境地，進(jìn)入惡性循環(huán)�！�
汪亮等表示，我們當初認為商業(yè)市場(chǎng)化就是政府什么都不管，實(shí)際上商業(yè)設施事關(guān)民生，需要網(wǎng)點(diǎn)規劃和必要的政府調控。過(guò)去我們市場(chǎng)化放得太開(kāi)，部分區域網(wǎng)點(diǎn)分布過(guò)密、競爭過(guò)度，租金又居高不下。在國外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃做得很好，不允許商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租金任由市場(chǎng)行為主宰。日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價(jià)格上漲。我國亟待根據新的市場(chǎng)形勢，研究出臺相應的法律法規，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關(guān)系。
我國社會(huì )物流總費用占GDP18%左右，是發(fā)達國家的2倍�！督�(jīng)濟參考報》記者最近在京、粵、魯等地調研發(fā)現，物流成本“畸高”，既有商貿物流企業(yè)“小、散、弱”的原因，也與我國經(jīng)濟結構偏“重”、服務(wù)業(yè)不發(fā)達、實(shí)物運輸量過(guò)大、房租上漲過(guò)快緊密相關(guān)。物流費用的大幅降低，有賴(lài)于服務(wù)經(jīng)濟的快速發(fā)展，也需要積極提升物流產(chǎn)業(yè)組織化、集中化、社會(huì )化水平。
物流企業(yè)發(fā)育稚嫩
作為我國物流業(yè)的承擔主體，全國公路貨運企業(yè)竟然有78萬(wàn)戶(hù)。
這78萬(wàn)戶(hù)中，年營(yíng)業(yè)收入超過(guò)300萬(wàn)元的運輸型物流企業(yè)和超過(guò)200萬(wàn)元的倉儲型物流企業(yè)只有2000多家。90%的貨運公司，單家自有貨車(chē)不足10輛，其中40%都是只有一輛車(chē)的個(gè)體戶(hù)。來(lái)自商務(wù)部的這組數據表明，“小、散、亂、差、多”是“中國式物流”之痛。
歐美只有幾千家公路物流企業(yè)，而我國物流主體多達幾十萬(wàn)家，貨運司機大都是個(gè)體，“車(chē)難找貨、貨難找車(chē)”的現象普遍存在，大大增加了各方成本。據中國商業(yè)聯(lián)合會(huì )2011年統計，在物流業(yè)比較發(fā)達的廣州，貨運汽車(chē)空置率每年造成的損失達上百億元。
中國物流與采購聯(lián)合會(huì )顧問(wèn)丁俊發(fā)介紹，商貿企業(yè)借助第三方物流代替自營(yíng)物流，可以降低5%-20%的物流成本，但我國企業(yè)還不能完全做到這一點(diǎn)，一是因為物流企業(yè)功能單一，沒(méi)有完全融入制造業(yè)和流通業(yè)；二是因為公路、鐵路、海運、航空等多式聯(lián)運水平低，沒(méi)有形成綜合運輸體系�！澳壳拔覈谌轿锪髟谖锪魇袌�(chǎng)的占比只有15%-20%，低于歐美30%-40%的水平�！�
《經(jīng)濟參考報》記者最近走訪(fǎng)山東銀座、吉林歐亞、內蒙古維多利等大型零售企業(yè)了解到，因為社會(huì )化物流、配送體系發(fā)育遲緩，商貿企業(yè)物流、倉儲的一部分依賴(lài)第三方，而配送中心基本采取自建，這也造成產(chǎn)品庫存、運輸、裝卸、搬運在不同環(huán)節反復進(jìn)行。
物流企業(yè)整體上業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單、設備落后，使貨物損耗大，特別是農產(chǎn)品在物流環(huán)節的損耗達到20%左右。記者從長(cháng)春市蔬菜中心批發(fā)市場(chǎng)了解到，去年冬天的尖椒，在廣東的產(chǎn)地收購價(jià)是每公斤1.6元，在產(chǎn)地經(jīng)過(guò)短途運輸、預冷、包裝、裝車(chē)，再拉到長(cháng)春，即使在享受公路“綠色通道”的情況下，必不可少的運輸費加上損耗，費用要達到每公斤1元，在菜價(jià)中占有相當比重。
“高負荷”壓制物流發(fā)展
我國社會(huì )物流總費用的“畸高”，受到了很多“非物流”因素影響。
目前我國產(chǎn)業(yè)結構偏“重”，以制造業(yè)為主，服務(wù)業(yè)比重低，造成實(shí)物流通活動(dòng)大幅增加。丁俊發(fā)說(shuō)，我國創(chuàng )造了世界9%的GDP，卻消耗了世界40%的煤、46%的鋼材、50%的水泥，物流成本必然偏高。上世紀后20年，美國物流總費用占GDP的比率從16.5%降低到9.9%，主要源于服務(wù)經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟結構發(fā)生變化。
我國地區之間發(fā)展不平衡，許多大宗產(chǎn)品的區域化生產(chǎn)和全國性流通產(chǎn)生了“海量”物流需求。以蔬菜為例，每年需要大量由南往北、由東往西運輸，尤其是在冬天。這種全國大流通，實(shí)現了豐富的產(chǎn)品供應，也必然付出高昂的物流成本代價(jià)。山東臨沂貨運企業(yè)主馬彥德說(shuō)：“我經(jīng)常組織從山東到陜西的貨運，因為西部相對落后，往陜西的發(fā)貨量大，從陜西回來(lái)時(shí)貨運需求少，車(chē)輛很難做到返程不空載�！�
廣東省物流行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)馬仁洪說(shuō)，廣東是制造業(yè)大省，卻不是原料大省，所以要把大量原材料和能源運進(jìn)來(lái)，再把大量商品運出去。因為產(chǎn)品“大進(jìn)大出”，盡管物流業(yè)相對發(fā)達，廣東物流成本也占到GDP的15.3%。
產(chǎn)銷(xiāo)銜接不暢，商品庫存率高，是抬高物流成本另一個(gè)主要外因。中國人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄分析，市場(chǎng)發(fā)達國家的企業(yè)普遍實(shí)行訂單式生產(chǎn)，產(chǎn)銷(xiāo)率接近100%。而在我國，因為過(guò)于追求產(chǎn)值而忽視價(jià)值充分實(shí)現，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)率只有95%，再加上流通環(huán)節的沉淀，每年商品庫存率達到10%以上。
高地價(jià)高房?jì)r(jià)和高人力成本，也抬高了物流成本。我國大中城市的蔬菜零售攤販90%以上是外來(lái)工，他們經(jīng)營(yíng)蔬菜既要承擔很高的房租和攤位費，還要賺錢(qián)支付高昂的生活成本，這些都要加到菜價(jià)中。在長(cháng)春市百匯街農貿市場(chǎng)，蔬菜攤販王亞芹說(shuō)，她來(lái)自吉林農安縣，每年收入三四萬(wàn)元，攤位費就要1.26萬(wàn)元。
應打破分割建立聯(lián)動(dòng)機制
有效降低我國社會(huì )物流總費用，一方面有賴(lài)于經(jīng)濟結構調整和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，另一方面需要切實(shí)提高物流產(chǎn)業(yè)的效率。一些企業(yè)和管理部門(mén)已經(jīng)開(kāi)展了積極探索。
借助信息平臺將小而散的物流主體“化零為整”，是提升物流效率的有效方式。廣東林安物流集團以連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，7年時(shí)間在全國發(fā)展多個(gè)物流基地、整合近萬(wàn)家物流企業(yè)、年整合100萬(wàn)輛汽車(chē)，使物流成本降低20%左右。上海陸上貨運交易中心成立4年來(lái)，依托網(wǎng)絡(luò )撮合物流供需信息，將物流成本降到了貨值的8%，接近國際水平。
提高自有物流配送體系水平，或者大力借助第三方物流，是商貿企業(yè)降低物流成本的方向。北京朝批商貿公司董事長(cháng)李建文說(shuō)，朝批公司共代理400多個(gè)品牌，建成兩條國際先進(jìn)的商品分揀系統，為20多個(gè)生產(chǎn)商承擔第三方物流，與北京100多家零售企業(yè)的1200多家終端店面緊密合作，這樣的批發(fā)規模有效降低了生產(chǎn)商、零售商的物流費用。
對管理者而言，在重視改革高速公路收費、降低物流企業(yè)稅負的同時(shí)，應該著(zhù)力打破部門(mén)、行業(yè)、地區的分割，建立各類(lèi)物流、交通、倉儲設施的聯(lián)動(dòng)機制。比如，廣東、江西、江蘇、安徽四省物流行業(yè)協(xié)會(huì )，去年籌劃建設全長(cháng)2500公里的物流大通道。這條物流走廊計劃2015年底建成，將把4省40多個(gè)城市的20多個(gè)貨運站場(chǎng)和物流園區聯(lián)網(wǎng)，并推廣先進(jìn)的貨車(chē)“串式甩掛”運輸技術(shù)，有望使物流總成本降低25%。
商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司處長(cháng)張祥說(shuō)，隨著(zhù)電子商務(wù)興起，城市物流配送需求逐步增大，但面臨貨車(chē)進(jìn)城難題。對此，城市管理部門(mén)應該在交通設計、貨運車(chē)輛管理等方面，切實(shí)改善城市物流配送體系生存環(huán)境。
商貿流通行業(yè)是我國市場(chǎng)化改革較早、較快、較深入的行業(yè)，相關(guān)行政管理體制也歷經(jīng)多次調整，但從對全國12個(gè)省市眾多部門(mén)和商貿流通企業(yè)的調研來(lái)看，我國商貿業(yè)管理模式仍明顯滯后于市場(chǎng)發(fā)育程度。新形勢下，亟待進(jìn)一步理順政府和市場(chǎng)、政府部門(mén)之間的關(guān)系，為流通業(yè)轉型升級創(chuàng )造有利的“軟環(huán)境”。
上世紀90年代以來(lái)，為適應商貿發(fā)展需要，從物資部與商業(yè)部，到國內貿易部、國家經(jīng)貿委，再到2003年成立商務(wù)部，我國商貿管理機構歷經(jīng)多次改革。但調研發(fā)現，管理模式在三個(gè)方面有待重新定位。
一是應區別對待商貿流通業(yè)中競爭性領(lǐng)域和公益性領(lǐng)域，在公益性領(lǐng)域“管好該管的事”。改革開(kāi)放以來(lái)，我國商品流通逐步放開(kāi)，激活了市場(chǎng)，但傾向于“放開(kāi)不管”的管理模式也讓許多公益性、民生性投資嚴重不足。比如，在農產(chǎn)品流通領(lǐng)域，絕大多數的批發(fā)市場(chǎng)為私有模式，導致農產(chǎn)品流通的價(jià)格調控、質(zhì)量監督能力不強，民怨不斷。
商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司司長(cháng)向欣、內蒙古食全食美(集團)股份有限公司董事長(cháng)彭繼遠、北京工商大學(xué)教授洪濤等眾多人士認為，今后一個(gè)時(shí)期，應加大財政投資力度，在民生領(lǐng)域促進(jìn)公益性、準公益性市場(chǎng)主體成長(cháng)。投資方向可主要集中具有公益性質(zhì)的農產(chǎn)品批發(fā)和零售市場(chǎng)、具有公益性質(zhì)的重要商品儲備設施、廢舊商品回收體系等領(lǐng)域。
二是應充分認識規劃尤其是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃在流通產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展中的突出作用，提高規劃水平和執行力，引導流通業(yè)合理布局、科學(xué)發(fā)展。多個(gè)省市的商務(wù)部門(mén)、商貿企業(yè)反映，由于缺乏規劃執行力，無(wú)序建設和同質(zhì)化競爭難以遏制，中心商業(yè)區網(wǎng)點(diǎn)“門(mén)對門(mén)、店碰店”，新建小區卻“開(kāi)店無(wú)門(mén)”“走幾里路都見(jiàn)不著(zhù)個(gè)賣(mài)菜的”。
吉林省流通業(yè)發(fā)展處處長(cháng)李山峰、商務(wù)部國際貿易經(jīng)濟合作研究院中貿研究部梅新育等人認為，應讓商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃真正“從掛在墻上到落在地上”，限制中心商業(yè)區惡性競爭的同時(shí)，應該按照“規劃先行、政府引導、政策保障”的原則加快社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，方便群眾生活。
三是應著(zhù)力強化政府在流通業(yè)發(fā)展中的平臺功能，深化公共服務(wù)改善流通環(huán)境，建立促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的長(cháng)效機制。調研發(fā)現，一些地方對流通工作的促進(jìn)“除了工程找不到抓手”，過(guò)于依賴(lài)這些短期性、過(guò)渡性、階段性的工程和活動(dòng)，忽略了平臺的搭建和環(huán)境的營(yíng)造，稅費繁多、偏重的“非國民待遇”環(huán)境有待改善。
魯商集團董事長(cháng)王仁泉等業(yè)內專(zhuān)家建議，首先應該為流通企業(yè)減負，消除商業(yè)和工業(yè)發(fā)展中的先天差別。另一方面，要在融資、人才、信息等方面為企業(yè)提供公共服務(wù)平臺。尤其是在當前大數據時(shí)代的背景下，加大公共信息服務(wù)平臺建設力度，滿(mǎn)足行業(yè)發(fā)展對市場(chǎng)價(jià)格等公共信息的需求。
另外，我國商貿流通業(yè)尚存在多頭管理、權責不明、互相掣肘等現象，一定程度上影響著(zhù)行業(yè)快速健康發(fā)展。當前有待進(jìn)一步理順管理職能，整合管理資源，發(fā)揮協(xié)同效應，助推大流通產(chǎn)業(yè)格局構建。
一是要進(jìn)一步破解部門(mén)之間職能交叉難題，提高管理效率。調研發(fā)現，目前商貿流通行業(yè)管理涉及部門(mén)眾多，發(fā)改、工商、農業(yè)都分管部分物資流通，具體監督執法上常常是工商、質(zhì)檢、商務(wù)、衛生“齊頭并進(jìn)”。專(zhuān)家認為，目前我國流通業(yè)管理的計劃體制仍未根本改變，“大商貿”管理格局遠未形成，建議職能適當集中，加強銜接，減少空白和交叉，或建立更高一級領(lǐng)導牽頭的協(xié)調委員會(huì )。
二是要進(jìn)一步破解部門(mén)之間資源分割難題，有效整合資源。調研發(fā)現，搞活流通的政策支持尚未形成合力，“撒胡椒面現象”較多�；鶎痈刹拷ㄗh，部門(mén)之間發(fā)展流通業(yè)的資源，應從宏觀(guān)層面進(jìn)行有效整合，如農村商品流通體系建設上，可對財政資金配備上進(jìn)行整合，統籌各類(lèi)流通業(yè)資源，避免重復建設。
三是要進(jìn)一步破解基層商務(wù)管理部門(mén)弱化難題，強化基層力量。調研發(fā)現，基層商務(wù)管理部門(mén)不同程度地存在機構不健全，管理職能弱化。據陜西省商務(wù)廳介紹，除延安、銅川兩市各區縣單設了商務(wù)局外，其余各市絕大部分區縣沒(méi)有單設商務(wù)局。在內蒙古自治區100多個(gè)旗縣中，只有三分之一左右是商務(wù)部門(mén)單設。
內蒙古商務(wù)廳副廳長(cháng)王文杰等人士建議，當前要切實(shí)提高認識，積極強化基層的商務(wù)系統行政管理力量，建立省、市、區縣業(yè)務(wù)對口、職能統一的管理機制，提高商務(wù)監管、服務(wù)能力。(本版稿件均由記者車(chē)曉蕙、周立民、陳鋼、褚曉亮、姚玉潔、康淼、黃深鋼、袁軍寶采寫(xiě))
