近日，陽(yáng)光城集團股份有限公司發(fā)布公告，華潤深國投信托有限公司擬與本公司及其全資子公司陽(yáng)光城集團山西有限公司、新南城房地產(chǎn)簽署設立信托計劃。該信托計劃優(yōu)先級規模預計9.5億元，劣后級規模預計7.5億元，共計17億元，為陽(yáng)光城今年以來(lái)最大規模信托融資。自此，今年陽(yáng)光城從基金、信托機構融資已超60億元。
信托22個(gè)月融資52.6億
8月29日，陽(yáng)光城公布半年度報告顯示，截至報告披露日，除了開(kāi)發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款等傳統融資模式，陽(yáng)光城目前已實(shí)施存續有效的融資計劃到賬金額共計約55.6億元。其中，信托融資25.6億元，目前僅累計償還2.35億元。加上8月6日向民生信托融的10億元和9月7日向華潤信托新融的17億元，陽(yáng)光城從2011年11月至2013年9月共計22個(gè)月內，通過(guò)信托方式融資共52.6億元。
自2010年新一輪房地產(chǎn)調控以來(lái)，A股房企融資一直處于暫停狀態(tài)，至今3年有余�！胺康禺a(chǎn)是高杠桿行業(yè)，對現金流要求較高。資金面的收緊，對中小房企影響較大。陽(yáng)光城把策略押在‘高周轉高成長(cháng)’身上。這種方式一般采用標準模式，進(jìn)行流水線(xiàn)般的造房，以此加快資金周轉和降低投資成本�！币晃婚L(cháng)期研究房地產(chǎn)行業(yè)的券商人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示。
另?yè)⺈ind統計數據顯示，按籌資現金流入計算，陽(yáng)光城上市以來(lái)累計募資約152.7億元，其中首發(fā)融資、股權再融資和發(fā)行債券融資僅占7.21%，92.79%都是以間接形式融資，共計達141.7億元。在間接融資中，又以新增長(cháng)期借款為主，占85.05%，其中僅2011年一年內間接融資增加36億元，這中間很大一部分是采用2至3年期的信托融資方式。
融資成本漸高 條件苛刻
用益信托網(wǎng)統計數據顯示，2011年11月至2013年9月期間，房地產(chǎn)信托共發(fā)布1479個(gè)產(chǎn)品，規�？傆嫿�3775億元，平均年收益率為9.92%。記者查閱陽(yáng)光城近年的公告發(fā)現，其對外房地產(chǎn)信托融資利率普遍高于同期房企的平均值。其中，2012年3月的五礦信托金融國際項目利率高達17.5%，陜國投國中星城貸款年利率15%，國元信托陜西實(shí)業(yè)項目年利率為15%，剛剛創(chuàng )下今年最大融資量的華潤新南城項目也保持在11%的高位。
2013年3月30日，陽(yáng)光城發(fā)布2012年年報時(shí)曾高調表示，多渠道融資提升了公司資金配套能力。公司在通過(guò)快速周轉加速銷(xiāo)售資金回籠的基礎上，會(huì )充分利用資本市場(chǎng)各類(lèi)工具，在傳統融資方式基礎上，創(chuàng )新合作模式，擴大資金來(lái)源，降低資金成本。
不過(guò)，陽(yáng)光城未能實(shí)現降低資金成本的目標，2013年8月6日，其全資子公司石獅房地產(chǎn)仍承諾以11.25%的年收益率向民生信托融資，并約定“安全條款”，如到期未達上述收益金額，由上市公司補足其收益差額款。
有業(yè)內分析人士表示，陽(yáng)光城全資子公司石獅房地產(chǎn)向融資方民生信托的擔保條件和補足收益差額承諾，完全改變其股權投資性質(zhì)，和固定高收益類(lèi)產(chǎn)品沒(méi)什么區別。
被指“借新還舊” 應對20億兌付洪峰
8月29日，陽(yáng)光城公布2013半年度報告顯示，陽(yáng)光城主營(yíng)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率為36.72%，同比減少6.45%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~近-5.9億元，比上年同期減少163.57%。銷(xiāo)售出去的價(jià)值28.3億元的房子到最后卻沒(méi)有見(jiàn)到“真金白銀”。
中金此前發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)信托報告指出，2010年和2011年新增信托估計為5000億元，占存量信托的70%。按照1.5至2年的發(fā)行期限，2012年預計到期規模約2234億元，2013年到期2816億元，加上相關(guān)利息，總還款額分別約2500億元和3100億元。資料顯示，陽(yáng)光城2013年將迎來(lái)信托償還高峰期，到期償還金額20.17億元之多。
對此，公司在2013年半年報給出的解釋是，隨著(zhù)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展，定期兌付并新增融資計劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常之道�；谂c金融機構的良好合作，近年來(lái)，公司通過(guò)多種融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現高周轉、較高收益的經(jīng)營(yíng)目標，公司存續的融資項目均運行正常，未有逾期或違約等情形發(fā)生。2013年至本報告披露日，公司已累計償還金額28.14億元，其中提前償付兩筆融資計劃，合計10億元。
對于提前兌付的兩筆信托資金，一位長(cháng)期關(guān)注房地產(chǎn)信托的內部人士對《經(jīng)濟參考報》記者透露，陽(yáng)光城之所以提前償還兩項目的資金，是因為這兩處利率高得離譜，匯泰房地產(chǎn)項目采用固定年利率和浮動(dòng)年利率之和來(lái)計算，而金融國際項目年利率更是高達17.5%。
中金報告指出，由于開(kāi)發(fā)商和信托公司都不希望信托違約出現，所以大部分項目會(huì )以開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)、“借舊還新”或者項目轉讓等方式來(lái)應對。其中，“借舊還新”在中小型上市公司中的陽(yáng)光城體現尤為明顯。
記者梳理陽(yáng)光城發(fā)布的2013年半年報統計發(fā)現，2013年和2014年為陽(yáng)光城房地產(chǎn)信托融資的兌付高峰期。2013年仍有近2億元陜國投國中星城項目待兌，2014年到期資金近15億元�！瓣�(yáng)光城目前經(jīng)營(yíng)性現金流為負，只能通過(guò)借新賬還舊賬的方式應對近來(lái)的兌付洪峰�！鄙鲜鰳I(yè)內人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示。
針對外界的一些質(zhì)疑，記者試圖聯(lián)系陽(yáng)光城證券代表江信建，在記者表明身份后，對方以現不便接電話(huà)為由拒絕采訪(fǎng)，截至發(fā)稿時(shí)止，其手機都處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。