停擺三年之久，房企再融資開(kāi)閘信號明確后，即刻引來(lái)各家上市房企的蜂擁而至。
9月18日，市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，北京一家房企再融資方案已經(jīng)獲得證監會(huì )受理。一家上市房企高管受訪(fǎng)時(shí)證實(shí)，受到這一消息影響，該公司關(guān)于再融資的股東大會(huì )相比原計劃擬提前舉行，目前已經(jīng)開(kāi)始準備股東大會(huì )的相關(guān)事宜。
而同日，萊茵置業(yè)發(fā)布再融資預案，9月份以來(lái)發(fā)布再融資預案的上市公司達到7家。同一天，本月初剛剛發(fā)布再融資預案的華夏幸福，也公告稱(chēng)其方案已經(jīng)獲股東大會(huì )通過(guò)。
從再融資受理進(jìn)程來(lái)看，目前在京地產(chǎn)商中，北京城建再融資方案早在8月上旬獲得股東大會(huì )通過(guò)，只有這一家的時(shí)間設置滿(mǎn)足證監會(huì )受理條件。
盡管此前，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)公布再融資方案，但市場(chǎng)對于監管層如何把控再融資放行標準一直難有定論，亦有傳聞稱(chēng)某房企的再融資方案申報遭拒，因此不少房企選擇“邊推進(jìn)、邊觀(guān)望”的態(tài)度。
此外，機構的態(tài)度也變得十分重要。面對A股市場(chǎng)調控措施最為緊張的行業(yè)，政策和市場(chǎng)趨勢不明，通過(guò)多種手段吸引機構投資人認購，正悄悄成為房企再融資的新規則。
僅9月份以來(lái)，包括華夏幸福、天�；�、廣宇集團和招商地產(chǎn)等7家房企已經(jīng)發(fā)布再融資預案。
截至9月18日，8月中上旬發(fā)布預案的新湖中寶、宋都股份、北京城建和榮盛發(fā)展等7家上市公司，均已經(jīng)獲得股東大會(huì )通過(guò)。此外，華夏幸福于9月2日發(fā)布再融資預案。9月17日即召開(kāi)股東大會(huì )，通過(guò)了上述方案。僅從股東大會(huì )的召開(kāi)安排來(lái)看，新華聯(lián)、大名城和國興地產(chǎn)等公司進(jìn)展相對仍然滯后。
相比政策傳言初期，市場(chǎng)對于房企再融資將主要限制在土地一級市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，以及舊城改造等政策鼓勵項目的傳言，從目前的房企再融資預案來(lái)看，不少募投項目已經(jīng)包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。
實(shí)際上，由于政策剛剛放開(kāi)，政策趨勢不甚明朗，多數房企一直保持“邊推進(jìn)、邊觀(guān)望”的態(tài)度。此前某上市房企再融資方案傳言暫緩申報，市場(chǎng)對于房企再融資的政策擔憂(yōu)一度陡然提升。
按照另外一家房企高管的說(shuō)法，該公司再融資預案發(fā)布之后，原本計劃將股東大會(huì )的召開(kāi)時(shí)間延后，等待政策面趨于明朗。
不過(guò)9月18日，市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，北京某房企再融資方案已經(jīng)獲得證監會(huì )受理，上述公司聞?dòng)嵭磁c保薦機構進(jìn)行了協(xié)商，擬將股東大會(huì )的日期提前，并且開(kāi)始馬上籌備股東大會(huì )的相關(guān)事宜。
按照再融資的申報流程，再融資方案發(fā)布之后，需要先召開(kāi)股東大會(huì )印制申報材料，報相關(guān)券商進(jìn)行內核，內核過(guò)后再根據內核意見(jiàn)修改材料，正式報送證監會(huì )。在送達證監會(huì )受理之前，有國土資源部把第一道關(guān)。最近三年，房企再融資方案受到國土資源部審核限制，在獲得證監會(huì )受理之前往往已被勸退。因此，上述消息對于諸多房企來(lái)說(shuō)，意味著(zhù)再融資的政策面出現實(shí)質(zhì)性的回暖。
9月18日，北京某券商人士預測，由于房企再融資需求較高，隨著(zhù)政策面明朗，未來(lái)加入再融資大軍的房企會(huì )繼續增加。而目前已經(jīng)發(fā)布預案準備相對成熟的房企，或通過(guò)提高內部流程安排的方式爭取加快融資進(jìn)程。
房企聞風(fēng)而動(dòng)多措施機構保收
按照上述房企高管的說(shuō)法，在再融資方案中，需要著(zhù)重考慮到機構能否獲得收益。這也是再融資能否吸引機構認購，以及此后能否和機構繼續合作的關(guān)鍵。
但是由于發(fā)行價(jià)格需要確定在基準日前20個(gè)交易日均價(jià)的90%以上，發(fā)行后需要面對一年的鎖定期，加上未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)調控的政策風(fēng)險尚不明朗，使得房企不同于其他行業(yè)，其股價(jià)不確定性因素更大。
據北京某機構人士透露，在公布定向增發(fā)董事會(huì )預案之前，融資方就需要與相關(guān)機構進(jìn)行協(xié)商，并且盡量延后利好消息的發(fā)布，將定增價(jià)格控制在一定范圍之內。此外，機構會(huì )與融資方式簽訂對賭協(xié)議，以保證機構參與的收益率。
以河北某上市房企為例，該公司2012年年報高送轉的預期就十分強烈，不過(guò)一直押后到2013年中報實(shí)施。由于該股股價(jià)走勢強勁，遂在發(fā)布中報的同時(shí)即發(fā)布定增預案，并且停牌。
照分析人士說(shuō)法，若先發(fā)布高送轉消息，很有可能繼續推高股價(jià)，使得定增價(jià)格水漲船高，將難以吸引機構投資人參與。
除此之外，上述機構人士還表示，不少機構私下會(huì )要求上市公司簽訂對賭協(xié)議，若無(wú)法滿(mǎn)足機構的收益約定，上市公司一方需要彌補相關(guān)損失。不過(guò)，對于一年鎖定期的約定收益水平，該人士?jì)H表示因公司而異。
這一安排對于房企來(lái)說(shuō)似是無(wú)奈之舉。9月18日，深圳某大型基金公司投研人士受訪(fǎng)時(shí)表示，房企再融資開(kāi)閘對于未來(lái)推高房企股價(jià)邏輯并不成立，包括銀行、地產(chǎn)等板塊回歸市場(chǎng)高估前的估值是宏觀(guān)趨勢。這也顯示出機構對于投資房企再融資之后股價(jià)表現仍存擔憂(yōu)。
除此之外，上市房企再融資前夕是否會(huì )出現“老鼠倉”，也成為再融資能否順利通過(guò)的另一個(gè)重要因素。
按照再融資的流程，為了保障再融資過(guò)程的順利，在公布定向增發(fā)董事會(huì )預案之前，上市公司已經(jīng)與相關(guān)機構進(jìn)行摸底和接觸。
北京某上市地產(chǎn)商證券部主管對此表示，對于房企而言，再融資計劃還需要與國土部門(mén)進(jìn)行溝通，繁榮的審批流程，似乎很難保證再融資方案不會(huì )提前泄露。