日前國務(wù)院正式出臺《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)”。
“銀發(fā)浪潮”來(lái)襲，“４＋２＋１”家庭模式成主流，大量老人房產(chǎn)需“喚醒”，然而此前上海、北京、南京等地的試點(diǎn)并不順利。推行“以房養老”還需邁過(guò)幾道坎？
觀(guān)念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠?jì)翰豢糠俊比允侵髁饔^(guān)念
“以房養老”是指老人通過(guò)抵押房屋產(chǎn)權，定期取得一定數額養老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。
這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。但記者采訪(fǎng)發(fā)現，不少人對這一新型養老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會(huì )讓父母賣(mài)房養老；兒女沒(méi)出息，不會(huì )準父母賣(mài)房養老”表明對以房養老不看好。
“但存方寸地，留與子孫耕，傳統觀(guān)念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數人是過(guò)不了‘觀(guān)念坎’�！�
北京師范大學(xué)中國公益研究院院長(cháng)王振耀說(shuō)。
“以房養老”作為舶來(lái)品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們在“以房養老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下，人們沒(méi)有動(dòng)力。上海民政部門(mén)調查則顯示，高達９０％的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到１０％。
社保專(zhuān)家表示，觀(guān)念的轉變需要加大對“以房養老”這一新的養老方式的正確宣傳引導，特別是厘清認識誤區。即以房養老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養老待遇，并非拿房子換基本養老待遇�！巴瑫r(shí)這也是一種個(gè)性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)孟曉蘇說(shuō)。
保障之困：養老機構“一床難求”，即便有錢(qián)會(huì )否無(wú)處養老？
對于贊同“以房養老”模式的老年人，方式不是問(wèn)題，保障才是障礙。家住北京西城區的老楊略帶顧慮地說(shuō)：“如果賣(mài)了房子持幣在手，但沒(méi)有合適的養老機構，豈不還是‘前不著(zhù)村后不著(zhù)店’？”
“養老產(chǎn)品缺乏是以房養老推行的最大障礙�！�
全國養老服務(wù)體系建設專(zhuān)家委員會(huì )委員傅旻說(shuō)。民政部的數據顯示，我國城鄉養老機構養老床位３６５萬(wàn)張，平均每５０個(gè)老人不到一張床。養老從業(yè)人員更是不足百萬(wàn)，“養老前景不明朗，沒(méi)有老人愿意拿著(zhù)養老錢(qián)冒險�！�
傅旻認為，在美國“以房養老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權住房賣(mài)掉住進(jìn)擁有完善養老設施和服務(wù)的養老社區。中國目前當務(wù)之急是加大養老機構建設，補充資源短板�！翱梢詮亩愂諆�(yōu)惠、簡(jiǎn)政放權等方面著(zhù)手降低民資進(jìn)入養老行業(yè)的門(mén)檻，吸引更多社會(huì )力量辦養老機構，讓老人住有所居、老有所養、品質(zhì)有保障�！�
操作之困：金融保險業(yè)務(wù)割裂，老人“擔心”機構“畏難”
“以房養老”實(shí)則是一款商業(yè)養老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發(fā)現，無(wú)規可依、風(fēng)險顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國內較早試點(diǎn)“養老按揭”的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來(lái)在深圳、合肥等多地交易量為零。
“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權，而目前銀行處置只能通過(guò)法院拍賣(mài)渠道解決，銀行沒(méi)有這個(gè)處置能力。如果實(shí)行住房反向抵押保險，本質(zhì)上也是個(gè)反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)�！敝行陪y行合肥分行消費金融部經(jīng)理邱林坦言。
記者在采訪(fǎng)多家房地產(chǎn)評估公司時(shí)，得到的回復多是“沒(méi)有開(kāi)展這項業(yè)務(wù)”。一位評估人員說(shuō)：“不是沒(méi)有熱情做，而是現在缺乏統一平臺，業(yè)務(wù)割裂太嚴重�！币晃槐ｋU公司高管則稱(chēng)：“如果國家能給我們一個(gè)政策，允許保險業(yè)做按揭貸款業(yè)務(wù)，那么我們還是可以做的�！�
王振耀等專(zhuān)家表示，政府應當搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢(xún)、糾紛仲裁等機制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經(jīng)營(yíng)機構給予一定稅收優(yōu)惠；對于出現房?jì)r(jià)波動(dòng)，引入由政府主導的保險機構或市場(chǎng)化保險公司來(lái)分擔風(fēng)險。此外，一旦“以房養老”業(yè)務(wù)推行，銀行、保險機構手握大量房產(chǎn)，就需要盤(pán)活交易。目前亟須建立這樣一個(gè)批量交易的平臺。
政策之困：７０年有限房屋產(chǎn)權，房屋權屬變更怎么辦？
據上海市民政局老齡工作處處長(cháng)袁俊良介紹，上海從２００７年就醞釀“以房養老”，但推行多年僅成功６例，重要原因就是“居民普遍預計房?jì)r(jià)將上漲，老人會(huì )吃虧”。而對金融機構而言，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jì)r(jià)波動(dòng)下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權依法提前收回，根據“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當事人都會(huì )受到很大損失。
中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長(cháng)郝演蘇介紹，房?jì)r(jià)的高度波動(dòng)性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。如果房?jì)r(jià)上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房?jì)r(jià)上漲的好處。但是如果房?jì)r(jià)下跌，貸款額大于房?jì)r(jià)，金融機構面臨的風(fēng)險很大。在發(fā)達國家，按揭養老有成熟的運作方式。特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節，有中立的權威專(zhuān)業(yè)評估機構負責房屋價(jià)值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。如果出現房?jì)r(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導的保險機構或市場(chǎng)化保險公司來(lái)分擔風(fēng)險。因此，借鑒國外經(jīng)驗，完善相關(guān)的風(fēng)險應對機制也是關(guān)鍵。
有意愿推出以房養老產(chǎn)品的金融機構和保險機構還普遍希望，國家早日明確７０年產(chǎn)權到期后的處置辦法。一旦鋪開(kāi)試點(diǎn)，那么參與的金融和保險機構就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問(wèn)題。從防范金融風(fēng)險和提高金融機構參與的積極性角度出發(fā)，７０年產(chǎn)權到期后的確權十分必要。