近日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出將開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)。此前各地試點(diǎn)以房養老，均未獲實(shí)質(zhì)進(jìn)展，尚無(wú)順利推行先例。近期，業(yè)內人士也并不看好以房養老。國外較為成熟的以房養老模式，在我國卻水土不服，除了一些制度性因素外，缺乏成熟的盈利模式可能是阻礙以房養老試點(diǎn)順利推行最主要的原因。
　　實(shí)踐證明，成熟的盈利模式是新金融產(chǎn)品迅速發(fā)展的重要前提。從個(gè)人住房抵押貸款從無(wú)到有、再到星火燎原的發(fā)展態(tài)勢可以看出，金融機構對風(fēng)險盈利模式的認同是關(guān)鍵。1997年，全國個(gè)人住房抵押貸款余額僅為190億元，而2004年則快速增長(cháng)至1.59萬(wàn)億元，增長(cháng)了82倍。在存貸利差嚴格受保護的情況下，個(gè)人住房抵押貸款具備低風(fēng)險與較高收益的特點(diǎn)，實(shí)現了金融機構安全性與盈利性目標的有機統一。
　　客觀(guān)分析，當前我國推行以房養老試點(diǎn)受阻，盈利模式不清晰是主要原因。
　　一是科學(xué)定價(jià)機制缺失。以房養老最重要的前提是如何對房產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)。雖然這些年我國房?jì)r(jià)上漲很快，但考慮到以房養老時(shí)間跨度大，通常至少要覆蓋十年甚至二十年以上時(shí)間，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運行及房產(chǎn)價(jià)值均存在很大不確定性。期間的通貨膨脹風(fēng)險、投資機會(huì )成本和房產(chǎn)折舊等，均有可能給金融機構科學(xué)定價(jià)帶來(lái)技術(shù)難題。如果定價(jià)偏高，就會(huì )失去市場(chǎng)推廣價(jià)值；如果定價(jià)偏低，則會(huì )導致金融機構經(jīng)營(yíng)損失。
　　二是傳統觀(guān)念限制了規模效應形成。幾千年來(lái)，我國有將房產(chǎn)遺留給子女的傳統習俗。以房養老徹底顛覆了過(guò)去民間“養兒防老”的習慣，這對大多數老人來(lái)說(shuō)，還存在一個(gè)觀(guān)念上的接受問(wèn)題。如果市場(chǎng)需求稀少，無(wú)法形成規模效應，就難以真正解決金融機構推行以房養老業(yè)務(wù)上的成本分攤問(wèn)題，進(jìn)而影響到該項業(yè)務(wù)的盈利水平。
　　三是房產(chǎn)實(shí)際變現成本可能過(guò)高。在以房養老合同約定的房產(chǎn)變現條件出現時(shí)，需要對房產(chǎn)進(jìn)行處理，涉及兩大塊成本。一塊是金融機構變現成本。如通過(guò)專(zhuān)業(yè)中介機構進(jìn)行變現，需要承擔一定費用。還有一些房產(chǎn)可能因為過(guò)于破舊而無(wú)法順利出讓?zhuān)瑢⒔o金融機構帶來(lái)實(shí)際損失。另一塊是隱性成本。老人的子女可能對誰(shuí)去變現房產(chǎn)存在異議，給金融機構帶來(lái)不必要的糾紛與困擾。
　　盡管如此，我國以房養老仍存在廣闊發(fā)展前景。從2009年開(kāi)始，我國老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段。預計到2020年，我國老年人口將達到2.48億。我國計劃生育制度所引發(fā)的養老負擔已經(jīng)成為現實(shí)難題。一個(gè)家庭要負擔四個(gè)老人的養老，這對于經(jīng)濟并不寬裕的年輕家庭來(lái)說(shuō)，將是一筆沉重的經(jīng)濟負擔。通過(guò)以房養老，不用通過(guò)出租或出售方式改變老人居住習慣，就可以增加老人的經(jīng)常性經(jīng)濟收入，提高老人生活水平；緩解子女經(jīng)濟負擔，還能最后留給子女一筆遺產(chǎn)；與此同時(shí)，還增加了金融機構的業(yè)務(wù)品種。以房養老的確是一個(gè)多方共贏(yíng)的制度設計，破冰只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。