中國（上海）自由貿易試驗區啟動(dòng)在即，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)躁動(dòng)不已。昨日（9月24日），上海連續拍出4幅地塊，實(shí)現出讓收入28.82億元。在這之前，上海多幅地塊均以高溢價(jià)拍出，各路資本對在上海占據一席之地的強烈意愿可見(jiàn)一斑。與此同時(shí)，在自貿區的帶動(dòng)下，自貿區內的倉庫、廠(chǎng)房以及自貿區周邊的寫(xiě)字樓也迎來(lái)租金上漲的盛宴。然而，在一片看漲聲中，也應看到自貿區可能將對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的沖擊—一旦自貿區正式啟動(dòng)，當地大量購房資金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的機會(huì )，而上海中心商圈的商鋪也難免要面對自貿區這一強勁的“對手”。
距離上海自貿區掛牌還有一周時(shí)間，作為上海自貿區開(kāi)發(fā)主體中的唯一上市公司，外高橋（600648，SH）的股價(jià)已經(jīng)在兩個(gè)月的時(shí)間內從13元漲到了昨日（9月24日）的58.33元；與此同時(shí)，臨港和外高橋地區的住宅價(jià)格上漲了將近兩成，外高橋的辦公樓價(jià)格也有15%以上的漲幅；當地倉庫、廠(chǎng)房更是有價(jià)無(wú)市。
然而，自貿區帶給上海房地產(chǎn)業(yè)的并非全是利好。一旦自貿區正式啟動(dòng)，當地大量購房資金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的機會(huì )，上海的房地產(chǎn)尤其是豪宅市場(chǎng)勢必受到?jīng)_擊。此外，上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到?jīng)_擊。8月底，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾采訪(fǎng)多位上市房企高管，詢(xún)問(wèn)其自貿區對樓市的影響，多數人的看法是：有待進(jìn)一步觀(guān)察。
刺激廠(chǎng)房、倉庫需求
上海高力國際工業(yè)物業(yè)服務(wù)部副董事孫潔告訴記者，目前自貿區的倉庫和廠(chǎng)房已是有價(jià)無(wú)市，到了一房難求的程度。
而在此前，自貿區倉庫和廠(chǎng)房租金上漲空間非常有限。戴德梁行今年7月的一份報告稱(chēng)，受電子商務(wù)帶來(lái)的需求刺激，上海非保稅區倉庫租金已經(jīng)全面超過(guò)保稅區倉庫租金。仲量聯(lián)行研究部總監周志鋒說(shuō)，受近幾年出口增長(cháng)乏力影響，此前外高橋等地的保稅區倉庫需求量已經(jīng)不像之前那么大，成交也不夠活躍。
但自貿區的掛牌，將改變目前的局勢。外高橋此前披露的公告顯示，自貿區亞太分撥中心、跨國公司地區性總部等五大平臺均會(huì )大量使用當地的倉庫和廠(chǎng)房資源。
中房信研究總監薛建雄說(shuō)，自貿區成立之后，會(huì )有更多之前被高稅率限制的產(chǎn)品，加大到中國銷(xiāo)售和生產(chǎn)。這些產(chǎn)品通常附加值和品質(zhì)都比較高，所以他們對廠(chǎng)房、倉儲和物流硬件的要求都會(huì )比較高，也能承擔更高的租金。因此，現有的優(yōu)質(zhì)廠(chǎng)房、倉庫租金會(huì )上漲，中低端廠(chǎng)房、倉庫升級改造后也可以獲得更高的租金收益。
上海寫(xiě)字樓前景看好
根據周志鋒的研究，9月份以來(lái)，自貿區所在區域辦公樓的售價(jià)有15%的上漲。而租金方面，此前有報道稱(chēng)，當地部分寫(xiě)字樓租金較年初增長(cháng)將近一倍。但事實(shí)上，如果未來(lái)的自貿區仍然延續外高橋等保稅區目前的注冊地和辦公地分離現狀，真正會(huì )受到推動(dòng)的，反倒是自貿區以外的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
孫潔告訴記者，原先在外高橋保稅區注冊的很多企業(yè)，多以辦公地和注冊地分離方式運營(yíng)，即只在外高橋保稅區內留少部分工作人員組成的小型辦事處。
此前，上海的寫(xiě)字樓租金剛剛經(jīng)歷了3年來(lái)的首次下降。戴德梁行華東區研究部數據顯示，2013年二季度甲級寫(xiě)字樓平均日租金為8.68元/平方米，同比降幅2.06%，是自2010年三季度以來(lái)的首次下降；國際超甲級標準寫(xiě)字樓的日租金水平保持穩定，同比上浮1.3%，達到12.59元/平方米。由于后續供應源源不斷，上海寫(xiě)字樓租金趨勢并不為外界看好。
但自貿區讓境內外資本大大提高了對上海寫(xiě)字樓的信心。此前，徐家匯中心項目地塊曾有4家境內外上市公司爭搶?zhuān)罱K都被新鴻基地產(chǎn)收入囊中。上述地塊以217.7億元的成交價(jià)，刷新了全國今年土地成交總價(jià)紀錄。
周志鋒表示非�？春蒙虾�(xiě)字樓市場(chǎng)的前景，認為這個(gè)市場(chǎng)需求會(huì )出現井噴。
自貿區周邊地價(jià)受熱捧
在自貿區內擁有大量土地的外高橋正蒙資本市場(chǎng)青睞，其股價(jià)從停牌前的13.5元，漲到了昨日收盤(pán)時(shí)的58.33元，漲幅超過(guò)300%。自貿區周邊的土地價(jià)格亦受到資本熱捧。
昨日，杭州至高房地產(chǎn)以5億元拿下浦東新區川沙新市鎮城南社區一地塊，折合樓面價(jià)19473元/平方米。
就在9月12日，陽(yáng)光城剛剛以25.74億元的總價(jià)拿下該區域另一幅地塊，樓面價(jià)18437元/平方米。9月11日，億城股份則以總價(jià)16.7億元、樓面價(jià)28899元/平方米獲得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區一地塊。
整個(gè)9月份，上海連續拍出高價(jià)地。中秋節前一天，寶山高境和奉賢南橋的兩幅地塊甚至拍出了高于當地二手房?jì)r(jià)格的樓面價(jià)。
房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民說(shuō)，自貿區最大的意義是改變上海的城市定位，提振上海經(jīng)濟的增長(cháng)。從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，上海的房?jì)r(jià)還有進(jìn)一步上漲的可能。目前土地市場(chǎng)的火爆，只不過(guò)是這種預期的提前反映。開(kāi)發(fā)商為了在未來(lái)的上海占有一席之地，不惜以高價(jià)獲取土地。
部分領(lǐng)域將遭受沖擊
值得警醒的是，雖然自貿區為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的利好非常明顯，但也并非只有好處。
9月26日，英國最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商—邦瑞將出席上海的豪宅展，目的是銷(xiāo)售倫敦的住宅。
邦瑞中國區首席代表白兮說(shuō)，今年5月，中國銀行方面已經(jīng)和該公司簽訂了一項合作，只要通過(guò)該公司在英國購買(mǎi)住宅，且購買(mǎi)住宅的價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)元人民幣，那么就可以允許將其在中國銀行賬戶(hù)內的人民幣存款作為抵押，獲取中國銀行香港分公司的境外外匯借款用以購買(mǎi)房屋。
白兮認為，隨著(zhù)自貿區正式掛牌，當地購房者會(huì )更加容易地獲得人民幣兌換的機會(huì )，這在一定程度上會(huì )讓房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
薛建雄也認為，未來(lái)會(huì )有一部分投資性需求借勢自貿區而流向國外，但初期這個(gè)比重不會(huì )很大，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體沖擊很小。
據白兮介紹，其與中國銀行的上述合作雖然已進(jìn)行了4個(gè)多月，但目前只有400多位客戶(hù)成功將人民幣兌換成英鎊。但同策咨詢(xún)機構此前的統計顯示，去年一年，上海10萬(wàn)元以上單價(jià)的豪宅成交量也不過(guò)100多套。
此外，上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到?jīng)_擊。一旦自貿區內實(shí)行購物免稅政策，無(wú)疑將極大沖擊中心商圈零售商鋪，使這些商鋪租金出現下滑。免稅商店的商品將以國際奢侈品為主，而奢侈品消費目前正是上海核心商業(yè)圈底商租金的主要支撐。
不過(guò)，蔡為民認為，自貿區內即使開(kāi)設免稅商店，其免稅幅度也不會(huì )太大。因為一旦放開(kāi)免稅，不僅將會(huì )沖擊上海市內的零售商業(yè)，對其他省市的零售商業(yè)也會(huì )產(chǎn)生巨大沖擊。相反，自貿區的轉口貿易會(huì )逼迫周邊國家進(jìn)一步降低關(guān)稅，反過(guò)來(lái)影響國內的稅收。從長(cháng)遠看，上海的零售商業(yè)不僅不會(huì )受到自貿區免稅政策的沖擊，還會(huì )受益于國家鼓勵內需的政策而獲得蓬勃發(fā)展。
宋會(huì )雍也表達了類(lèi)似的看法，認為自貿區及其周邊的零售商用物業(yè)將供不應求。據他統計，2013年至今，自貿區附近的臨港、祝橋、外高橋等地商業(yè)地產(chǎn)供應僅3.3萬(wàn)平方米，成交量卻有5.02萬(wàn)平方米，短期內處于供不應求局面。