前不久，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出我國將試點(diǎn)開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險。消息一出，立刻引發(fā)全社會(huì )的廣泛關(guān)注。由于國人對“以房養老”的基本情況并不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報記者對發(fā)達國家的“以房養老”政策執行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀(guān)了解這種養老模式……
“以房養老”的源起與發(fā)展
“以房養老”是西方發(fā)達國家常見(jiàn)的一種養老模式，指老人將自己的產(chǎn)權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實(shí)踐中，反向抵押貸款(簡(jiǎn)稱(chēng)“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買(mǎi)老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過(guò)世后再收回該住房。
反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開(kāi)始出現了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類(lèi)也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動(dòng)利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長(cháng)，涉及金額大，借貸雙方風(fēng)險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場(chǎng)和輔助政策，前期發(fā)展比較緩慢，并沒(méi)有開(kāi)展多少實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)。
隨著(zhù)社會(huì )養老保障壓力增大，美國政府開(kāi)始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過(guò)了《1987國家住房法案》，按照法案規定，聯(lián)邦住宅和城市開(kāi)發(fā)部聯(lián)合設計開(kāi)發(fā)了住房權益轉換抵押貸款(HECMs)。HECMs是一種全新的產(chǎn)品，目標是全體老年人。為降低該產(chǎn)品的風(fēng)險，由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機構發(fā)放的貸款實(shí)行擔保。在金融機構選擇上，所有條件具備的貸款金融機構都可申請經(jīng)營(yíng)此類(lèi)業(yè)務(wù)，這大大擴展了反向抵押貸款的開(kāi)辦機構。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，在二級市場(chǎng)上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動(dòng)性，減少了這一產(chǎn)品周期長(cháng)、占用資金量大的弊端。
此后，住房反向抵押貸款在美國大規模推廣，并有公共保險部門(mén)提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了美國住房反向抵押貸款市場(chǎng)的初步發(fā)展。
21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場(chǎng)高速發(fā)展。此時(shí)，美國宏觀(guān)經(jīng)濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業(yè)內部的整合，使這一市場(chǎng)獲得一定程度上的規模效應。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展，貸款發(fā)行機構數量大大增加，市場(chǎng)日益成熟，競爭力不斷增強。根據美國住房反向抵押貸款協(xié)會(huì )的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個(gè)，擴增為2005年的1300多個(gè)，并且數量呈現不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發(fā)放的HECMs已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個(gè)住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
2007年后，美國次貸危機并未對反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布，2008年美國HECMs共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據一家咨詢(xún)機構調查顯示，佛羅里達是美國反向貸款發(fā)行量最大的州，該州2008年抵押貸款發(fā)行機構為2949個(gè)，較前一年增長(cháng)了76.5%。其原因，一方面在于產(chǎn)品結構的進(jìn)一步完善，更大滿(mǎn)足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買(mǎi)新房屋等；另一方面，金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來(lái)講是較短的，金融危機與全球老齡化趨勢之間關(guān)聯(lián)性不大，同時(shí)，金融危機使投資受損以及房?jì)r(jià)持續走低，通過(guò)反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來(lái)現金流，是一種變相保值的方法。
反向按揭的優(yōu)勢與限制
反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會(huì )養老保險制度的創(chuàng )新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時(shí)還能促進(jìn)銀行、房地產(chǎn)、保險、中介等金融機構業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個(gè)能帶來(lái)多贏(yíng)效果的新的金融產(chǎn)品。
1、分散政府養老保障的壓力
保障制度健全的國家一般把養老分為三個(gè)層次：社會(huì )基本養老保險、企業(yè)補充養老險和個(gè)人儲蓄計劃，由于三個(gè)層次缺一不可，被形象地稱(chēng)為“三條腿的板凳”�；攫B老保險是由國家立法強制實(shí)施的一種社會(huì )保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求。而反向按揭作為個(gè)人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會(huì )養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質(zhì)。
2、提升老年人晚年生活品質(zhì)
通過(guò)申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發(fā)愁。有了這筆錢(qián)，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；再有，反向按揭增強了老年人的經(jīng)濟能力，可能推動(dòng)“銀發(fā)”市場(chǎng)的消費。
3、開(kāi)拓銀行保險等金融機構業(yè)務(wù)領(lǐng)域
開(kāi)展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動(dòng)，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開(kāi)辟一個(gè)規模很大并且全新的效益增長(cháng)點(diǎn)。對于保險機構，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會(huì )要求對房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險以避免風(fēng)險，因此也將意味著(zhù)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現。
反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個(gè)方面的因素：
1、房屋地理位置
由于放貸機構必須考慮到抵押房屋的后續處置問(wèn)題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛(ài)荷華州一套30萬(wàn)美元住房可以獲得10萬(wàn)美元的信用額度，而在紐約長(cháng)島郊區，則可獲17.8萬(wàn)美元的信用額度。
2、老人年齡
年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會(huì )短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬(wàn)美元的住房(假設房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬(wàn)美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬(wàn)美元；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬(wàn)美元。
3、不清楚自己能住多長(cháng)時(shí)間的老年人不適合采用反向按揭。
一般來(lái)說(shuō)，反向按揭有較高的手續費，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬(wàn)美元的貸款，手續費可能高達一萬(wàn)美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會(huì )增加這種貸款的成本。
4、剛退休不適合采用
對年輕的退休人員來(lái)說(shuō)(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時(shí)，這筆錢(qián)可能不足以支付各種費用。
美國模式
美國住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉換抵押貸款”，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì )提供的“住房保留項目”和財務(wù)自由高級基金公司提供的“財務(wù)獨立計劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據了當今美國住房反向抵押貸款市場(chǎng)的所有份額�！�
1、房產(chǎn)轉換抵押貸款。房產(chǎn)轉換抵押貸款由美國住房和社區發(fā)展委員會(huì )的下屬機構美國聯(lián)邦住房管理局開(kāi)發(fā)，于1989年進(jìn)入市場(chǎng)。房產(chǎn)轉換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房?jì)r(jià)值確定�！�
信用額度是房產(chǎn)轉換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著(zhù)時(shí)間增長(cháng)，因此非常受借款人的歡迎。
2、住房保留計劃。住房保留計劃于1995年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì )推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。
住房保留計劃的貸款利率比房產(chǎn)轉換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒(méi)有對貸款最高額度設有限制，這也是住房保留計劃的特點(diǎn)之一。
3、財務(wù)獨立計劃。財務(wù)獨立計劃由財務(wù)自由老年基金公司提供，沒(méi)有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都比房產(chǎn)轉換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房產(chǎn)價(jià)值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會(huì )來(lái)申請這一計劃�！�
財務(wù)獨立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房產(chǎn)價(jià)值的同一比例。1999年財務(wù)自由計劃劃實(shí)現了證券化，由標準普爾對其資產(chǎn)組合進(jìn)行評級。財務(wù)自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設計了標準現金賬戶(hù)和零點(diǎn)現金賬戶(hù)兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點(diǎn)現金賬戶(hù)是第一個(gè)借款人無(wú)需支付貸款費用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。
英國模式
英國的養老金體系主要由三部分構成：一是按比例繳納的國家基本養老金，所有人退休后所獲養老金數額一致；二是雇主為雇員提供的職業(yè)養老金，這部分目前不屬于強制性繳納；三是個(gè)人購買(mǎi)的養老儲蓄或保險等，但英國35%的在職者沒(méi)有建立私人養老金。這就意味著(zhù)他們退休后依靠國家養老金，而這部分錢(qián)在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當于以最低工資水平工作兩天的收入，這對于維持一個(gè)相對舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數英國人通過(guò)以房養老的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。
英國的住房反向抵押貸款項目被稱(chēng)為資產(chǎn)釋放計劃，產(chǎn)生于二十世紀60年代中期。早期資產(chǎn)釋放計劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產(chǎn)釋放計劃產(chǎn)品的設計原理，是用債券收益與資產(chǎn)釋放計劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養老費用。但英國在上世紀80年代末期陷入了經(jīng)濟衰退，全球又遭遇股災，利率上升，股票債券價(jià)格普遍下降，早期的資產(chǎn)釋放計劃以失敗告終。2001年4月，新的資產(chǎn)釋放計劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房?jì)r(jià)值轉換成現金，并居住在抵押住房?jì)戎敝辽K結。
不同公司提供的資產(chǎn)釋放計劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類(lèi)型、住房?jì)r(jià)值等規定也有所不同。
英國的資產(chǎn)釋放計劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉換計劃。
生命周期貸款建立在住房?jì)r(jià)值基礎上，可以分為滾動(dòng)利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和住房改進(jìn)計劃四種產(chǎn)品。
住房轉換計劃則建立在出售的全部或者部分住房?jì)r(jià)值基礎上，老年人可以通過(guò)出售全部或者部分自己的住房產(chǎn)權獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計劃下，借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房產(chǎn)權，但卻可以作為一個(gè)租房者通過(guò)免費或者象征性地繳納租金的方式繼續住在住房中。借款人去世后，開(kāi)辦機構可擁有抵押產(chǎn)權比例的住房處置權，同比例住房?jì)r(jià)值的增值收益也歸開(kāi)辦機構所有。
由于生命周期貸款比轉換計劃更易操作，所以近年來(lái)發(fā)展迅猛，業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過(guò)住房轉換計劃，占據資產(chǎn)釋放計劃的主導地位。在英國，金融服務(wù)管理局負責監管資產(chǎn)釋放貸款，認證貸款機構和提供咨詢(xún)。通常提供資產(chǎn)釋放計劃的機構都簽訂了安全承諾條款，認證的會(huì )員機構保證提供公平、安全和完全有保障的資產(chǎn)釋放計劃。
日本模式
日本從1981開(kāi)始引進(jìn)“以房養老”的概念，2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過(guò)銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前，一些金融機構還將這種制度作為金融產(chǎn)品來(lái)推銷(xiāo)，最近房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來(lái)推銷(xiāo)商品房。
日本“以房養老”制度主要針對一些退休后想繼續住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來(lái)預支貸款。不過(guò)，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產(chǎn)權的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上的獨門(mén)獨戶(hù)建筑，集體住宅是不可以申請的。
審核獲得通過(guò)后，申請人每月可以領(lǐng)到30萬(wàn)日元以下的生活費，但總額度不能超過(guò)抵押房屋土地價(jià)值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每三個(gè)月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世后三個(gè)月內，由擔保人負責一次性?xún)斶�。
