年年有地王，今年格外多�！氨本┑赝�、上海地王、一日三地王”一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)地王的報道不斷地刺激著(zhù)我們的神經(jīng)，推動(dòng)著(zhù)房?jì)r(jià)上漲的預期。日前，國土部表示要切實(shí)地穩定土地市場(chǎng)，加大高價(jià)地的防范力度。那么，嚴防高地價(jià)，如何嚴防?開(kāi)發(fā)商不惜重金拿地的動(dòng)力又在何處?地王頻出是否會(huì )影響房?jì)r(jià)繼續瘋狂上漲的預期?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論馬光遠、張鴻共同評論。
國土部警示地價(jià)異動(dòng)城市，新一輪地王潮為何又來(lái)了?土地饑渴和穩地價(jià)，會(huì )怎樣角力?地王能否導致開(kāi)發(fā)商掌控定價(jià)權?房?jì)r(jià)腰斬，溫州出現斷供房又說(shuō)明什么?
金九銀十，防地王。9月25日，國土資源部召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)用地管理和調控工作座談會(huì )，要求嚴防高價(jià)地，保持城市地價(jià)平穩，切實(shí)穩定土地市場(chǎng)。國土資源部副部長(cháng)胡存智表示，一些地方政府默許甚至助推出現高價(jià)地，影響市場(chǎng)預期，抬升，房?jì)r(jià)，地價(jià)，按照歷年土地供應規律，四季度，土地供應迎來(lái)新高峰。加上地方政府性債務(wù)償債壓力，市場(chǎng)產(chǎn)生高價(jià)地動(dòng)力很大。國土部要求各城市，特別是四個(gè)一線(xiàn)城市，要調增并公布住房用地供應計劃，向社會(huì )釋放土地供應增加的積極信號，以過(guò)去五年實(shí)際供地平均量為標準，持續增加住宅用地供應。
馬光遠：地王是地方政府推出來(lái)的 不是拍出來(lái)的。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
最根本的問(wèn)題是，這個(gè)地怎么來(lái)供應的?各個(gè)地方土地供應只有一方，就是地方政府，那么地方政府在土地供應的形式、時(shí)間以及土地供應的價(jià)格上具有完全的控制權，這是個(gè)獨家的買(mǎi)賣(mài)。如果你是地主的話(huà)，你在賣(mài)地的時(shí)候，首先你肯定要選一個(gè)好時(shí)機來(lái)推出好地，而且這個(gè)地怎么來(lái)推?你對它推地的形式都會(huì )做一個(gè)完全的規劃。
過(guò)去幾年我們聽(tīng)到有一種說(shuō)法，就是土地供應上有一個(gè)叫饑餓療法，就是饑餓療法是什么呢?就是讓大家感覺(jué)土地就是很缺的，你趕快來(lái)買(mǎi)，然后地方政府在這個(gè)時(shí)候會(huì )控制一下大家的情緒。比如說(shuō)在拍的時(shí)候，什么時(shí)候拿出好地，什么時(shí)候拿出差地。地王是地方政府推出來(lái)的，不是拍出來(lái)的。
馬光遠：在目前的情況下 地價(jià)很難做到低價(jià)。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現在國土部提出要求，說(shuō)熱點(diǎn)城市再也不能出地王了，我覺(jué)得這個(gè)完全可以做到，就是說(shuō)你提出這么個(gè)要求，我們可以做，但僅僅限于今年。如果明年我還有優(yōu)質(zhì)地塊的話(huà)，我選擇一個(gè)合適的時(shí)機仍然是可以的。這么多年以來(lái)，事實(shí)上就土地供應的結構、土地供應的方式來(lái)講，事實(shí)上都存在著(zhù)一個(gè)明顯的控制問(wèn)題。因為結構上來(lái)講，我們多年來(lái)一直在強調，說(shuō)你必須供應的地是低價(jià)地，60%，70%必須供應低價(jià)地來(lái)建低價(jià)的商品房。但事實(shí)上我們來(lái)看的話(huà)，很難做到低價(jià)，在目前情況下。
再一個(gè)，我們看總體這三年來(lái)的一些土地供應情況，事實(shí)上，由于過(guò)去因為房地產(chǎn)調控的這種預期的影響，那么地方政府推地的積極性是很弱的，好的地絕對不會(huì )拿出來(lái)推向市場(chǎng)，來(lái)賣(mài)一個(gè)便宜價(jià)。所以我覺(jué)得今年這個(gè)任務(wù)能完成，但不等于解決了土地市場(chǎng)的問(wèn)題�，F在土地市場(chǎng)上說(shuō)，未來(lái)由土地由地方政府來(lái)，由住房的預期推動(dòng)的地價(jià)上漲在一線(xiàn)城市還會(huì )上漲，因為這個(gè)預期沒(méi)有改變。
如果我們的土地交易制度規定跟上交所，深交所一樣，每天必須九點(diǎn)半開(kāi)盤(pán)，到下午幾點(diǎn)結束，而且今年所有的土地供應必須公示，你沒(méi)有任何調控權，那個(gè)地就掛在那個(gè)地方，隨時(shí)都可以交易，什么時(shí)候交易，什么時(shí)候完成都可以。如果說(shuō)地方政府沒(méi)有這方面的調控權的話(huà)，我相信，要是國土部提這么一個(gè)要求的話(huà)，估計很難完成，但是在現在的情況下，地方政府的控制權還是比較強的。
張鴻：在國土部表態(tài)之前，今年的地王大戲剛好已經(jīng)落幕;出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
有了國土部這樣一個(gè)表態(tài)，很多人覺(jué)得接下來(lái)幾個(gè)月可能不會(huì )出現地王了，但是坦率的說(shuō)，我不是馬后炮，就是在這個(gè)表態(tài)之前，我已經(jīng)認為接下來(lái)不會(huì )有地王，就是地王大戲今年已經(jīng)落幕。為什么?因為第四季度是個(gè)政策敏感期，為什么前面會(huì )拼命地推地王，就是因為他們在這個(gè)政策可能出現之前趕緊要把該賣(mài)的地賣(mài)掉，該掙的錢(qián)給它掙了;第二已經(jīng)完成銷(xiāo)售額了，這個(gè)銷(xiāo)售額不光是開(kāi)發(fā)商完成了，主要的是地方政府今年也已經(jīng)賣(mài)的差不多了。
我給說(shuō)個(gè)數據，北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線(xiàn)城市，北京到9月25日的時(shí)候，同比已經(jīng)增幅達到了百分之二百多，然后上海，廣州，深圳，這四個(gè)增幅一共是285%，廣州和深圳同比增幅多少?400%，最近出了調控政策的南京，今年即使接下來(lái)一塊地都不用拍，收入也基本上快翻番了，所以很多時(shí)候你會(huì )發(fā)現，它的目的不是推地，而是這個(gè)地帶來(lái)的收入，只要這個(gè)夠了就行了。比如說(shuō)，即便是現在各個(gè)地方還沒(méi)完成任務(wù)，但是國土部如果強令要求我們不出現地王的話(huà)，那太簡(jiǎn)單了，北京就六環(huán)以外了，上海就郊區了，這些絕對不可能誕生地王，所以出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
馬光遠：要改變大家對房?jì)r(jià)預期 首先要告訴大家土地并不稀缺。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果說(shuō)土地供應情況比較正常，該出地王就出地王，現在關(guān)鍵的問(wèn)題是什么?地方的效應被放大，因為現在對地王本身怎么樣來(lái)炒作，怎么樣來(lái)利用地王來(lái)強化大家的預期，已經(jīng)得心應手。在游戲的過(guò)程中，大家都是大玩家，這個(gè)游戲的所有環(huán)節，把握的力度都是非常好的。比如說(shuō)，真的要讓大家改變預期，那首先要改變一個(gè)什么觀(guān)念?就是土地并不稀缺。我們現在為什么會(huì )出地王?為什么地價(jià)不斷的攀升呢?是因為有一個(gè)預期，就是地越來(lái)越少，比如說(shuō)你一方面控制地王，另一方面又告訴我們，四環(huán)以?xún)仍僖膊慌碌牡亓�，這樣不出地王，我覺(jué)得很難想象。一方面下面是熊熊大火，另一方面又讓上面的水不到達到100度。
在目前情況下，如果我們的土地制度不改變，比如說(shuō)就是國有土地只能入市，集體土地不可以，再比如說(shuō)我們現在供應的土地結構，就是以工業(yè)用地為主，那么住宅占很小的一部分。即使在這種情況下，我仍然認為有空間，也就是說(shuō)，國土資源部仍然是大有可為，可為在什么地方?比如我們這三四年里面一直在談一個(gè)數字，就是開(kāi)發(fā)商究竟屯了多少地，就是屯的沒(méi)有開(kāi)發(fā)的地本身，那么造成了這種存量的浪費有多少，即使就是兩年不要供應土地，我們把存量地然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)的話(huà)，也足夠開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)好幾年。
張鴻：對連續幾年供地不達標的城市 國土部是不是應該做點(diǎn)什么?
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
1到8月份之所以賣(mài)得好是因為價(jià)格高了，然后地方政府又愿意推，因為它要落袋為安，盡量趕早不趕晚。北京去年是600多億，今年到現在已經(jīng)超過(guò)去年全年快一倍了。上海今年比北京還猛，土地出讓金已經(jīng)1500億了，所以它們會(huì )有非常強烈的一個(gè)愿望，就是提前落袋為安，開(kāi)發(fā)商當然也是愿意這個(gè)時(shí)候趕緊拿到地。所以它會(huì )造成我們覺(jué)得土地比較緊張的感覺(jué)，然后開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得，如果我不拿的話(huà)，我不知道以后會(huì )怎么樣。
就全年來(lái)講，全年有個(gè)計劃，連續三年全國的計劃沒(méi)有達標，就是供地。我們不關(guān)心供地賣(mài)了多少錢(qián)，我關(guān)心的是這個(gè)面粉是不是全都到市場(chǎng)上來(lái)了，連續三年全國的住宅用地沒(méi)有達標，上海是連續四年，廣州和深圳是連續五年。所以國土部接下來(lái)要做的事情就是，連續這么多年都沒(méi)有達標的這些城市，我們一直說(shuō)對它們要專(zhuān)項督辦什么的，但是沒(méi)有。所以接下來(lái)，如果原來(lái)你沒(méi)有專(zhuān)項的，你沒(méi)有讓這些面粉流通到市場(chǎng)上，你也無(wú)所謂，那接下來(lái)你還會(huì )無(wú)所謂嗎?
張鴻：全國30%到40%的土地被地方政府囤起來(lái)了。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
溫州其實(shí)有它的特殊情況，溫州的斷供問(wèn)題可能和它實(shí)體經(jīng)濟的問(wèn)題有關(guān)系。它原來(lái)房?jì)r(jià)的上漲其實(shí)是和它的地方實(shí)體經(jīng)濟，民營(yíng)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展有關(guān)系，很多人其實(shí)是把房子作為自己的一個(gè)儲蓄。就是我們原來(lái)如果出去打工，然后掙了很多錢(qián)回到村里旁邊蓋個(gè)樓什么的，大很大程度上是這個(gè)原因。那現在很多實(shí)體經(jīng)濟跑路，可能一跑路，他那房子可能就斷供了，所以我認為它是特例。
全國的土地供應的完成情況其實(shí)都只有60%到70%，那意味著(zhù)什么呢?意味著(zhù)30%到40%的土地被地方政府囤起來(lái)了，那也叫囤地，那為什么它會(huì )囤地?它其實(shí)也是預判，也是預期未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )漲。比如說(shuō)溫州，如果現在溫州的地方政府限購放松了，是因為房?jì)r(jià)跌了、腰斬了，所以放松，但是放松還是不行。如果我們說(shuō)是地王造成了高房?jì)r(jià)的話(huà)，那溫州市政府拍幾個(gè)地王出來(lái)，現在它肯定拍不了地王，那是因為開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期沒(méi)有那么好了。
馬光遠：溫州斷供事件是個(gè)特例 溫州房?jì)r(jià)目前在合理回歸。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得溫州的情況是一個(gè)很合理的價(jià)格回歸，溫州曾經(jīng)一度平均房?jì)r(jià)是全國第一，那肯定是不正常的�，F在的整個(gè)價(jià)格來(lái)講，我仍然認為，溫州有點(diǎn)偏高，我想大家不要去炒作它斷供的事，因為只有500多家，我想按照溫州炒房的方式，有可能就幾家炒100多套，他跑路了，這100多家就斷供了，溫州是個(gè)特例。
我一直堅持，土地，我們這么一個(gè)大的國家，造成人沒(méi)有地方住，這是不應該的，制度的空間挖掘的潛力還是相當大的。
聶梅生：在房?jì)r(jià)的組成當中 地價(jià)占了相當大的比例。
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
因為現在基本上達到共識的就是房?jì)r(jià)的組成當中，地價(jià)占了相當大的比例，當然全國的比例是不一樣的，但是在重點(diǎn)城市，尤其是北上廣深的熱點(diǎn)的地段和房?jì)r(jià)之間的比例地價(jià)是越來(lái)越占房?jì)r(jià)的比例數越來(lái)越高，甚至于地王出現以后，它比周邊現在的房?jì)r(jià)還要高……