隨著(zhù)“金九銀十”傳統銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，今年以來(lái)持續升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然熱度不減，尤其是北上廣深等一線(xiàn)城市“地王”頻出，“日光盤(pán)”現象更是屢見(jiàn)不鮮。然而，一方面是熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)居高不下；另一方面卻是部分三四線(xiàn)城市“空城”現象越來(lái)越多，部分二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)持續走低，全國樓市呈現出顯著(zhù)“冷熱不均”的態(tài)勢。對此，專(zhuān)家認為，當前樓市已顯現出需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡等特征，下半年樓市預計依然將維持目前整體微漲的趨勢，但一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的兩極分化將會(huì )加劇。

　　上半年樓市加快兩極分化

　　國家統計局數據顯示，8月份70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)同比下降的城市僅1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，最高漲幅為19.3%，最低下降為2.3%。漲幅較高的城市主要集中在一線(xiàn)城市和個(gè)別二三線(xiàn)城市。從新建商品房來(lái)看，與上月相比，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降、持平的城市分別為兩個(gè)，而上漲城市達到66個(gè)。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在分析上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況時(shí)表示，這是一個(gè)重要的分化和背離的表現，表現在不同的城市和不同的區域之間。從商品房成交均價(jià)來(lái)看，全國已經(jīng)出現了百分之十一點(diǎn)幾的增幅，但是在這個(gè)當中，以北上廣深為代表的這些重點(diǎn)城市，中心城市，尤其是北上廣深，前7個(gè)月房?jì)r(jià)的同比漲幅在16%以上，但是另一方面，以溫州等城市為代表的三四線(xiàn)城市，他們有的已經(jīng)出現價(jià)格的持續低迷，成交量的低迷，價(jià)格低迷，溫州少數樓盤(pán)甚至出現價(jià)格腰斬，不少三四線(xiàn)城市陷于市場(chǎng)的低迷狀態(tài)。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，中國樓市已經(jīng)出現了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線(xiàn)城市量?jì)r(jià)爆發(fā)式上漲，而三四線(xiàn)城市則出現了庫存積壓，賣(mài)地難。一二線(xiàn)城市在年底前依然可能會(huì )有收緊政策的可能性，但很難抑制市場(chǎng)繼續上行。而三四線(xiàn)包括溫州等城市，雖然會(huì )扶持樓市，但因為需求不多，又庫存積壓，很難拉動(dòng)經(jīng)濟。

　　經(jīng)濟發(fā)展不平衡是主因

　　對于一線(xiàn)城市“地王”頻現的原因，國土資源部副部長(cháng)胡存智認為，大部分“地王”地塊都是區位條件比較好的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，還有地塊多與商業(yè)用途有關(guān)、競買(mǎi)者特殊等原因，成為“地王”有一定偶然性。胡存智指出，還有其他一些原因不容忽視：一是房?jì)r(jià)連續上漲，量?jì)r(jià)齊升，房企回籠資金較快，拉動(dòng)了房企對土地的需求；二是一些大型房企自身實(shí)力比較雄厚，出手搶高價(jià)地，加大了對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪力度；三是一些地方政府默許甚至助推出現高價(jià)地，影響市場(chǎng)預期，抬升房?jì)r(jià)地價(jià)；四是一些地方在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了國土資源部有關(guān)均衡供地的要求。
　　相比于一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的節節攀升，部分三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)卻分化明顯。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍表示，這種結構性差異形成的本質(zhì)原因在于市場(chǎng)供需的不平衡，深層次原因則與地方經(jīng)濟發(fā)展不平衡有很大關(guān)聯(lián)。例如，從供給角度看，一二線(xiàn)城市土地資源匱乏，拿地成本較高，這也制約了城市商品房的供應；而三四線(xiàn)城市土地相對豐富，同時(shí)地方政府在財政收入來(lái)源較少的情況下，往往在土地出讓上較為“大方”，從而刺激了樓盤(pán)的供應量。

　　“組合拳”穩定土地供應

　　面對當前一線(xiàn)城市土地價(jià)格高漲，“面粉比面包貴”的現象，國土資源部明確提出，要打好政策措施“組合拳”，在穩定土地供應的同時(shí)，平抑地價(jià)信號，供求緊張的城市務(wù)必做到年內不再出“地王”，防止干擾市場(chǎng)預期。
　　胡存智表示，在防范地價(jià)異常波動(dòng)的同時(shí)，要繼續增加住宅用地供應，在第四季度加快供地進(jìn)度。必要時(shí)要壓縮其他用途土地的供應規模，優(yōu)先保障住宅用地的供應。特別是北上廣深等一線(xiàn)城市要調增并公布住房用地供應計劃，向社會(huì )釋放土地供應增加的積極信號，以過(guò)去5年實(shí)際供地平均量為標準，持續增加住宅用地供應，保證一定的增幅。
　　“兩極化的表現充分地說(shuō)明了在當前特定的市場(chǎng)環(huán)境下，我們應該正視市場(chǎng)表象背后力量所起的作用�！标悋鴱娬J為，在市場(chǎng)力量和行政力量的博弈當中，盡管調控在一時(shí)一地可以發(fā)揮作用，但是對市場(chǎng)真正產(chǎn)生持續基礎性作用的還是市場(chǎng)本身供求關(guān)系的演變。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，從調控的方式上講，最好是用經(jīng)濟手段、市場(chǎng)手段、房地產(chǎn)手段，少用行政干預手段，所以未來(lái)限購總體方向慢慢會(huì )淡化。而其他措施，比如類(lèi)似房產(chǎn)稅、土地供應、制度問(wèn)題等長(cháng)效機制將會(huì )逐漸建立，這樣就有個(gè)交替的過(guò)程。