CBD直譯過(guò)來(lái)就是中央商務(wù)區。要想成為國際大都會(huì )，必須得有一個(gè)叫得出名的CBD區域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環(huán)、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時(shí)定義為“商業(yè)會(huì )聚之處”。在中國只要是搭上CBD的概念，房?jì)r(jià)沒(méi)有不貴的。北京CBD的寫(xiě)字樓租金甚至已經(jīng)是全球最“貴”。
本次財經(jīng)實(shí)驗室，記者采訪(fǎng)了四個(gè)最具有代表性的國際大都市CBD房?jì)r(jià)�？纯磭獾腃BD到底是什么概念，住宅房?jì)r(jià)到底是什么水平。在這些地方購房需要注意些什么。
紐約曼哈頓新建公寓起價(jià)6.48萬(wàn)美元/m2
美國是CBD的發(fā)源地，在諸多大城市都有CBD區域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分布在該區內曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著(zhù)名的街區是格林威治街和第五大道。
華人陳思誠1995年隨父母移居美國，現在在美林證券就業(yè)，從事IT維護的工作。據他介紹，曼哈頓大致分為四個(gè)區塊，下城、中城、上城以及哈林區�！跋鲁亲钣忻淖匀皇侨A爾街，這是CBD的金融區，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部，這里是世界上就業(yè)密度最高的地區�！敝谐呛蜕铣羌辛烁鞣N消費場(chǎng)所和大公司，比如第五大道、時(shí)代廣場(chǎng)、洛克菲勒中心，這個(gè)區域發(fā)展起來(lái)略晚于下城。哈林區則是紐約的貧民區，過(guò)去主要是黑人聚集的區域。
紐約這兩年房?jì)r(jià)恢復很快，而曼哈頓又是紐約房?jì)r(jià)最為堅挺的地方�！罢w而言，曼哈頓房產(chǎn)主要以公寓為主，且戶(hù)型都比較大，一般一居在100平方米左右，起跳價(jià)格至少100萬(wàn)美元，兩居在130平方米左右，起跳價(jià)格在200萬(wàn)美元左右�！标愃颊\告訴北京青年報記者。當然，地段對房?jì)r(jià)影響巨大。
現在曼哈頓售的房產(chǎn)，主要都是高檔公寓，原因只有一個(gè)，地價(jià)太貴�！暗仄ぬF了，除了建造超豪華的公寓，其他項目都不可行�！标愃颊\介紹了一個(gè)位于市中心區且靠近卡內基音樂(lè )廳的一個(gè)新建公寓項目，共有92套公寓房出售，起價(jià)為每平方英尺6000美元，每平方米大約6.48萬(wàn)美元(約合39.64萬(wàn)元)。
“在曼哈頓一般用郵區來(lái)區分，富人一般都扎堆在最貴的幾個(gè)郵區，比如說(shuō)曼哈頓的100065，這里靠近中央公園，許多商界大佬都住在這邊，如媒體大亨默多克等。一般而言，這個(gè)區域的房?jì)r(jià)中位數在700萬(wàn)美元左右�！�
搜房網(wǎng)國際業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理王凝告訴記者，在曼哈頓，風(fēng)景對房?jì)r(jià)影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時(shí)要比景色一般的公寓貴一倍。
紐約買(mǎi)房建議 高價(jià)房要付1%奢侈稅
在紐約買(mǎi)房，過(guò)戶(hù)費用一般是房?jì)r(jià)的4%-6%，其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費以及貸款費用等等。如果房?jì)r(jià)高于100萬(wàn)美元，還要多付1%的奢侈稅。
除此之外，中介費為4%-6%，不過(guò)美國嚴格要求，這筆費用是賣(mài)家支出。在曼哈頓買(mǎi)房也可以辦貸款，且各家銀行政策不一，需要貨比三家。當然，美國房子的維修、保養費用很貴，所以同一地段、不同房況價(jià)格可能差別較大，千萬(wàn)不要小看了修壁爐、換地板之類(lèi)的費用。
曼哈頓的公寓大致分成兩類(lèi)，一種叫做合作公寓Co-ops，這種房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的是股份，雖然價(jià)格略微便宜，但每月要繳納管理費。每個(gè)公寓樓都有業(yè)主委員會(huì )，會(huì )有很多額外特定的規定。委員會(huì )甚至會(huì )對潛在買(mǎi)家進(jìn)行評估，投票決定是否允許這個(gè)買(mǎi)家購買(mǎi)。這些類(lèi)型的房子有些是身份的象征，不是有錢(qián)就一定能買(mǎi)下來(lái)的。
另一種是共管公寓Condos(華人稱(chēng)為康斗)，相當于國內的商品房，買(mǎi)的是產(chǎn)權，住戶(hù)自由度大，但價(jià)格昂貴。如果是自住或者出租，最好選擇共管公寓Condos，這種物業(yè)更加方便買(mǎi)賣(mài)，也不需要太在意鄰居的看法。
倫敦金融城房子不按“米”賣(mài)按“居”賣(mài)
如果從命名來(lái)說(shuō)，倫敦的CBD在道克蘭，位于倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業(yè)文明最繁華的地方是金融城，被英國人稱(chēng)為“那一平方英里(the
square
mile)”的地方。
金融城可謂是倫敦的風(fēng)水寶地，從17世紀下半葉起，這里已經(jīng)成為英國乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強的企業(yè)有375家都在金融城設了分公司或辦事處，481家外國銀行在這里開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。這里還有180多個(gè)外國證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著(zhù)全球4萬(wàn)多億美元的資產(chǎn)。
英國房地產(chǎn)中介Jeff今年帶了多個(gè)倫敦公寓到北京房展會(huì )，其中一套距離金融城步行只有10分鐘，兩室、兩衛、一大廳、一大廚房、兩個(gè)儲藏間，精裝(烤箱、洗碗機、冰箱、灶臺、油煙機均有)，房齡三年的新建公寓，大概在100-120平方米(倫敦的房子是按幾居賣(mài)的)，總價(jià)38萬(wàn)英鎊，折合人民幣380萬(wàn)元左右，單價(jià)約35000元/平方米。
不過(guò)，幾乎是同一地段差不多面積的房子，如果是裝潢考究的老房子(房齡超過(guò)100年的公寓)，報價(jià)就要70萬(wàn)英鎊，折合單價(jià)要超過(guò)7萬(wàn)/方米�！澳贻p人在倫敦大多沒(méi)有房子，一般都是租房，兩成的倫敦年輕人已經(jīng)徹底對買(mǎi)房失去了信心，認為房?jì)r(jià)實(shí)在貴得離譜�！�
Jeff告訴記者，倫敦真正貴的房子并不在金融城，那里只是上班的地方�！皞惗胤�?jì)r(jià)遵循幾個(gè)原則，越是市中心房?jì)r(jià)就越貴，越是環(huán)境好越貴。比如倫敦的海德公園一號售價(jià)相當于人民幣68萬(wàn)元/平方米，這個(gè)項目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘，推門(mén)就是160萬(wàn)平方米的海德公園，屬于富人權貴聚集之地，最貴的樓王賣(mài)了1億英鎊�！�
倫敦買(mǎi)房建議 按揭買(mǎi)房利率差別大
在倫敦買(mǎi)房可以使用銀行按揭，但利率會(huì )根據業(yè)主不同的情況有差別。如果是自住，大概支付10%-15%的首付，余下可以貸款，利率約為3.5%，銀行會(huì )根據業(yè)主的收入等情況確定利率，當然收入越高利率越低。如果是投資買(mǎi)房，則首付要在25%左右，利率也會(huì )相應提高，一般在4.1%左右，個(gè)別情況也會(huì )到5%。
東京新宿年輕人兩個(gè)月工資買(mǎi)一“米”房子
在世界范圍內，能夠和曼哈頓、倫敦金融城相提并論的CBD并不多，東京新宿是一個(gè)。新宿區位于東京都中心區以西，距銀座約6公里，是東京市內主要繁華區之一，僅次于銀座和淺草上野。
東京的CBD原來(lái)主要在東京中心三區，包括千代田區、港區和中央區，不過(guò)由于機構太過(guò)密集、交通擁擠的原因，東京當地政府從20世紀60年代就開(kāi)始在新宿建CBD�，F在，新宿CBD不到1平方公里的區域中近90%是金融機構，而且98%的國際金融機構都在此落戶(hù)。
自CBD開(kāi)始興建以來(lái)，新宿的房?jì)r(jià)漲幅都名列日本的前十位�！皷|京的房?jì)r(jià)在全世界都是頂級的，目前東京市區的新房?jì)r(jià)格大多在75萬(wàn)-125萬(wàn)日元/平方米，折算成建筑面積和人民幣，大約為4萬(wàn)-6萬(wàn)/平方米�！碑厴I(yè)于佳木斯口腔學(xué)院、現在東京攻讀口腔博士學(xué)位的張志告訴記者。
“對年輕人來(lái)說(shuō)，在東京買(mǎi)房也是一個(gè)非常痛苦的過(guò)程。一般而言，在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬(wàn)日元左右，相當于2萬(wàn)元人民幣，就是說(shuō)兩個(gè)月薪水才能買(mǎi)一平方米房子，工作20年才能夠房款(70-90平方米左右的房子)�！睆堉靖嬖V記者。相對整個(gè)日本而言，這是偏高的，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買(mǎi)一套普通的住宅。
而在東京新宿、港區和中央區這幾個(gè)特別繁華的區域，因為寸土寸金，高檔公寓的價(jià)格更高，張志給記者找了新宿核心區一套55平方米的房子(使用面積)，2013年剛剛建完，報價(jià)7500萬(wàn)日元，折合人民幣約470萬(wàn)元，如果折合成建筑面積，單價(jià)約為6萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，在東京老牌商業(yè)核心區千代田區，張志咨詢(xún)了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓，3280萬(wàn)日元，折合人民幣和建筑面積后，約為4.1萬(wàn)/平方米。
王凝告訴記者，居住在東京這些高檔公寓的大多是金領(lǐng)階層，但真正的富豪階層并不多。這種人群結構、地段的高檔公寓比一般的房產(chǎn)貴一些，但又貴得不離譜。日本真正的富豪階層更加偏向別墅，比如位于代官山的別墅等。
東京買(mǎi)房建議 所有房都是精裝修
東京以及日本的房子是按照專(zhuān)有面積計算的(房子外墻的中間線(xiàn)計算)，沒(méi)有走廊、電梯間等公攤。所以東京標注的70平方米的房子，相當于國內100平方米建筑面積的房子。東京以及日本的房子都是精裝修，包括一體浴室、整體廚房、地板等，不存在四白落地這種交房狀態(tài)。此外，無(wú)論獨棟房子(一宅建)，還是公寓房子(Mansion)，業(yè)主擁有土地的永久產(chǎn)權。日本有成熟的法律，公寓到了使用年限后如何處理、如何再建、如何分配，有完整的法律制度。
北京CBD房?jì)r(jià)沒(méi)有低于4.5萬(wàn)元的
作為新崛起的CBD的代表，北京CBD目前在國際上的影響力也與日俱增。西起東大橋路，東至東四環(huán)，南起通惠河，北至朝陽(yáng)北路之間7平方公里的區域，這里是三星、德意志銀行等眾多世界500強企業(yè)中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業(yè)的新址，還會(huì )聚了國內眾多金融、保險、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò )等企業(yè)。這里的房?jì)r(jià)也一直是北京房?jì)r(jià)的金字塔頂端。
在這一區域內最具有典型代表的幾個(gè)樓盤(pán)是新城國際、華貿公寓。新城國際位于CBD的最核心區，周邊被嘉里中心、國貿、京廣等寫(xiě)字樓環(huán)繞，目前這一樓盤(pán)單價(jià)約為7萬(wàn)-8萬(wàn)/平方米。一套12年房齡的新城國際兩室兩廳，112平方米，售價(jià)要802萬(wàn)元，單價(jià)約為7.2萬(wàn)/平方米。
華貿公寓位于大望路，緊鄰著(zhù)萬(wàn)達廣場(chǎng)和華貿中心，周邊萬(wàn)豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場(chǎng)。這里的公寓也是CBD的代表型公寓，目前均價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)/平方米左右。記者詢(xún)問(wèn)了一套62平方米的一居室，售價(jià)370萬(wàn)元，單價(jià)約5.93萬(wàn)元/平方米。
在CBD區域或者圍繞CBD的較好物業(yè)，基本上已經(jīng)沒(méi)有4.5萬(wàn)元以下的價(jià)格了。而部分景觀(guān)好、視野好、小區好的物業(yè)售價(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn)，由于戶(hù)型面積大，房?jì)r(jià)經(jīng)常超過(guò)1500萬(wàn)元，進(jìn)入豪宅范疇。
記者觀(guān)察
北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房?jì)r(jià)
從紐約、倫敦、東京、北京幾個(gè)CBD比較來(lái)看，房?jì)r(jià)都不便宜。其中，絕對值最貴的自然是紐約曼哈頓，這里是全球金融、商業(yè)中心。在這里的頂級公寓的房?jì)r(jià)如果換算成人民幣，超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。住在這里的人大多是企業(yè)大亨、金融才俊，這些人的特點(diǎn)是極為有錢(qián)，且都是工作狂。當然，能在曼哈頓購買(mǎi)頂級公寓的人，這里的房產(chǎn)都不是唯一住宅。
在四個(gè)CBD中，倫敦的金融城是最有CBD風(fēng)范但房?jì)r(jià)最低調的。金融城和整個(gè)倫敦市一樣，不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這里從來(lái)不是高檔公寓、豪宅的聚集地，所以這里的房?jì)r(jià)也最接地氣。
相對而言，北京CBD的房?jì)r(jià)是最特別的。這里從絕對價(jià)格來(lái)說(shuō)，要比曼哈頓動(dòng)輒600萬(wàn)美元的公寓便宜不少，但比起東京新宿CBD、倫敦金融城卻一點(diǎn)也不便宜。北京CBD的房?jì)r(jià)似乎和CBD沒(méi)有太多直接關(guān)系，而只是和地段有關(guān)系，如同三環(huán)以?xún)雀咂焚|(zhì)小區沒(méi)有單價(jià)5萬(wàn)以?xún)�、五環(huán)以?xún)刃路繘](méi)有3萬(wàn)以?xún)纫粯�。更重要的是，如果按照瑞銀2012年的全球收入報告，北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右。在這里，一個(gè)普通年輕人要想買(mǎi)一套80平方米的公寓，少說(shuō)得不吃不喝工作40年。