商品房７０年土地使用權到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動(dòng)續約再延長(cháng)幾十年的使用權，還是根據當時(shí)的地價(jià)補繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養老”政策開(kāi)始在一些地區試點(diǎn)時(shí)，“房子７０年后怎么辦”的問(wèn)題再次變得迫切和現實(shí)起來(lái)。
有關(guān)７０年的擔心
剛剛在北京買(mǎi)下一套商品房的陳卓原本并沒(méi)有去想７０年之后的事情，直到她無(wú)意中看到《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》，在這部２００５年頒布的地方法規中明確規定，“土地有償使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲于有償使用期滿(mǎn)前一年向土地行政主管部門(mén)提出申請，未申請或者申請未獲批準的，期滿(mǎn)后的土地使用權由政府無(wú)償收回�！�
“屆滿(mǎn)”“未獲批準”“無(wú)償收回”這些字眼讓陳卓開(kāi)始擔心自己房子未來(lái)的命運。一想到有一天自己傾全家之財買(mǎi)下的房子可能會(huì )不屬于自己，陳卓心有惴惴�！埃罚澳旰�，我的房子還是我的嗎？或者說(shuō)，要怎樣它才能繼續屬于我呢？”
這是每一個(gè)商品房擁有者都要面對的問(wèn)題。
在我國，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地７０年。７０年土地使用期滿(mǎn)后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權的到期事實(shí)上也就意味著(zhù)房屋整體所有權的到期，這也正是人們會(huì )擔心“７０年后”的根源所在。
根據《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。
根據《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
顯而易見(jiàn)，從法律層面講，購房者有權利在土地使用權到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒(méi)有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。這個(gè)政策真空無(wú)疑給人們留下了想象的空間，“７０年后的續期，還要付出多大的代價(jià)？”
土地使用權到期后的幾重猜想
�。玻埃保蹦晟虾５囊粓�(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )上，預申請須知中一條“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值”的規定，曾在社會(huì )上掀起了繼《物權法》之后新一輪關(guān)于土地使用權到期后該如何處置的爭論。
再次申請土地使用需要補繳土地出讓金，不過(guò)補繳多少，以什么為標準，擁有房屋產(chǎn)權的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問(wèn)題暫時(shí)還沒(méi)有任何政策能夠回答。
有些人悲觀(guān)地認為，７０年土地使用權到期后可能會(huì )出現“房隨地走、國家補償”的情況。畢竟房屋的價(jià)值隨著(zhù)時(shí)間的推移會(huì )減少，而土地的價(jià)值則剛好相反。不過(guò)，這種做法帶來(lái)的社會(huì )成本和經(jīng)濟成本都過(guò)于巨大，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭看來(lái)，這不太可能成為一種普遍的方式。
楊紅旭認為，根據《物權法》“自動(dòng)續期”的法律精神，保障房屋產(chǎn)權所有者對物業(yè)的合法權利應當是立法的基本出發(fā)點(diǎn)，直接收回土地，或是根據當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補繳巨額土地差價(jià)的可能性微乎其微�！皣視�(huì )適時(shí)地進(jìn)行政策調整，在商品住宅土地使用權集中到期前肯定會(huì )出臺相對完善和公平的法律、法規�！�
一場(chǎng)未完成的土地制度改革
�。保梗梗澳辏翟拢保谷罩腥A人民共和國國務(wù)院第５５號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發(fā)布并施行，該條例第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地７０年。國家規定，城鎮建設用地土地實(shí)行國有、個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權。
盡管現在“７０年土地使用權”的問(wèn)題飽受爭議，但回顧我國改革開(kāi)放的歷史不難發(fā)現，從禁止土地租賃、買(mǎi)賣(mài)，到允許土地使用權的出讓、買(mǎi)賣(mài)，這無(wú)疑是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)里程碑式的進(jìn)步�！白≌玫兀罚澳晖恋厥褂脵唷币舱峭恋刂贫雀母镏匾某晒�。
事實(shí)上，對土地使用權轉讓進(jìn)行時(shí)間限制也并非獨創(chuàng )，在其制度設計之初就受到了當時(shí)香港土地使用和交易制度的影響。而在馬來(lái)西亞、新加坡等國家，這種轉讓土地使用權而不轉讓土地所有權的方式也普遍存在，區別不過(guò)是具體年限的不同而已。根據這些國家和地區的經(jīng)驗，在相關(guān)法規和政策健全的基礎上，本著(zhù)對公民私有財產(chǎn)的尊重，土地使用權的續期并不會(huì )造成嚴重的社會(huì )問(wèn)題、侵害業(yè)主的合法權益。
不過(guò)，從我國相關(guān)法律制定之初到現在，20多年過(guò)去了，由于當時(shí)的法律、法規并沒(méi)有過(guò)多涉及７０年之后的問(wèn)題，而隨著(zhù)很多商品住宅“年齡”的增高，原本要留給未來(lái)解決的問(wèn)題開(kāi)始變得十分迫切，這場(chǎng)始于20多年前的土地制度改革也急需新的注腳和更加完善的體系�！埃罚澳旰笸恋厥褂脵嘣趺崔k”，不僅是購房者關(guān)心的個(gè)人問(wèn)題，同樣也是中國土地制度改革繼續發(fā)展完善所必須回答的問(wèn)題。