一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房產(chǎn)稅”)試點(diǎn)擴容的消息不時(shí)見(jiàn)諸報端和網(wǎng)絡(luò )媒體，各方輿論將房產(chǎn)稅視為樓市調控的“最后一根稻草”，紛紛期待開(kāi)征房產(chǎn)稅，以期立竿見(jiàn)影地抑制居高不下的房?jì)r(jià)。對此，記者來(lái)到最早開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的重慶，一些業(yè)內人士和專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一個(gè)復雜的系統工程，在很多方面還缺乏實(shí)踐和認識，他們建議，要將擴容和開(kāi)征前的基礎工作做好、做實(shí)。房產(chǎn)稅擴容乃至將來(lái)正式開(kāi)征，須遵循一個(gè)重要原則，那就是征收范圍不宜過(guò)寬，稅率不宜過(guò)高，要循序漸進(jìn)，把握好節奏。

　　政策效應初顯約束高端住房消費

　　2011年1月28日起，重慶市按照國務(wù)院部署，以完善稅制、調節分配、引導消費、便于操作為原則，制定了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，在主城區對獨棟住房、新購住房?jì)r(jià)格超過(guò)上兩年商品住房均價(jià)兩倍的住房，市外在重慶市“無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作”人員所購第二套及以上的住房，開(kāi)征房產(chǎn)稅。
　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作開(kāi)展三年來(lái)，“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的趨勢。試點(diǎn)以來(lái)，主城區高檔住房成交建筑面積均價(jià)持續下降，年均降幅在6%左右。二是調節了商品住房供需結構。開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加了應稅住房購買(mǎi)者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引導市民合理住房消費，促進(jìn)商品住房供求關(guān)系理性回歸。
　　此外，房產(chǎn)稅有利于調節收入分配。重慶市規定，房產(chǎn)稅收入全部用于公租房建設，實(shí)現了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。據了解，房產(chǎn)稅收入每年在一億元左右。

　　房?jì)r(jià)居高不下期待房產(chǎn)稅擴容

　　近年來(lái)，針對不斷飆升的房?jì)r(jià)，國家連續出臺了一系列調控措施，措施不可謂不全，力度不可謂不大，但房?jì)r(jià)上漲的態(tài)勢總體上沒(méi)有得到遏制。
　　國家統計局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，與7月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有兩個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。同比來(lái)看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有1個(gè)，上漲的城市卻有69個(gè)。
　　8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個(gè)二線(xiàn)城市同比上漲在7%至10%之間，唐山等35個(gè)三線(xiàn)城市同比平均上漲6%左右。
　　應當看到，在當下投資渠道較窄的情況下，許多購房者都將房地產(chǎn)視為投資品，一方面他們對房?jì)r(jià)預期是上漲，另一方面也不希望房?jì)r(jià)下跌。
　　房產(chǎn)稅一直被看成是樓市調控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。
　　“鑒于房地產(chǎn)調控的嚴峻形勢，中央政府有必要再選擇一些大中城市開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)�！敝貞c市社會(huì )科學(xué)院財政金融研究所所長(cháng)鄧濤表示，從完善我國地方稅收體系來(lái)看，房產(chǎn)稅改革是有必要的；開(kāi)征房產(chǎn)稅，有利于縮小貧富差距。更為重要的是，征收房產(chǎn)稅可以增加地方財政收入，使地方政府減少對土地財政的依賴(lài)。

　　房產(chǎn)稅不能沖抵土地出讓金

　　很多人認為，目前，購房者在購買(mǎi)商品房時(shí)已繳納了土地出讓金，征房產(chǎn)稅是否涉及重復收費？
　　對此，長(cháng)期從事房地產(chǎn)問(wèn)題研究的重慶工商大學(xué)校長(cháng)楊繼稅認為，房產(chǎn)稅是國家作為社會(huì )管理者收取的一種稅，而土地出讓金則是國家作為土地所有者將國有土地使用權在一定年期讓渡給土地使用者而收取地租的資本化。稅收具有無(wú)償性、強制和固定性。稅收沒(méi)有交換的對價(jià)，不可能討價(jià)還價(jià)。土地出讓金是獲得一定年期土地使用權的對價(jià)，它是一種市場(chǎng)配置資源的交易費用，而且土地出讓金的標準不僅是千差萬(wàn)別的，而且是波動(dòng)的。
　　顯然，房產(chǎn)稅與土地出讓金不能混為一談。二者的性質(zhì)不同，征稅與收費的范圍、時(shí)限、條件等都不一樣，因此房產(chǎn)稅的征收不能沖抵土地出讓金。世界上實(shí)行土地國有、地區所有的國家或地區，政府對國有或地區所有的土地出租、出讓既收取租金或出讓金，也征收房地產(chǎn)稅，兩者并行不悖。例如，我國香港特區政府對讓渡地區土地使用權時(shí)，既要收取批租的租金(出讓金)，又要征收具有房產(chǎn)稅性質(zhì)的差餉。

　　客觀(guān)認識和穩妥推進(jìn)房產(chǎn)稅

　　一些業(yè)內人士和專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一個(gè)復雜的系統工程，在很多方面還缺乏實(shí)踐和認識，須將擴容和開(kāi)征前的基礎工作做好、做實(shí)，對其有個(gè)全面客觀(guān)的認識。
　　首先，房產(chǎn)稅不是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“最后一根稻草”。開(kāi)征房產(chǎn)稅，將“流轉環(huán)節”的收費變?yōu)椤氨Ｓ协h(huán)節”的收稅，增加了房地產(chǎn)調控的杠桿與手段，有助于遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機行為。但是，應當看到，當前樓市深層次的問(wèn)題尚未得到根本解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種問(wèn)題就能迎刃而解，房?jì)r(jià)就能降下來(lái)。解決房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵還在于建立樓市調控的長(cháng)效機制，從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”。同時(shí)，要加快推進(jìn)保障性住房建設，從根本上遏制投機炒房，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。
　　其次，房產(chǎn)稅擴容乃至將來(lái)正式開(kāi)征，須遵循一個(gè)重要原則，那就是征收范圍不宜過(guò)寬，稅率也不宜過(guò)高，要循序漸進(jìn)，把握好節奏。
　　從重慶的試點(diǎn)來(lái)看，納入房產(chǎn)稅征稅對象的主要是獨棟商品住宅和新購高檔住房。這類(lèi)住房具備占有土地等公共資源多、價(jià)位高，高端住房消費特征明顯，因而有必要首批納入。但是，從房產(chǎn)稅的性質(zhì)和國外征收情況看，房產(chǎn)稅作為個(gè)人住房持有環(huán)節的稅收，個(gè)人住房無(wú)論面積、價(jià)值，也無(wú)論何時(shí)以購置、繼承、修建等方式取得，都應是普遍意義上的征稅對象。因此，隨著(zhù)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的步伐，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、居民經(jīng)濟承受能力的增強等，在適當的時(shí)機應考慮擴大房產(chǎn)稅的征收范圍。比如，將多套或超大面積的住房納入房產(chǎn)稅的征收范圍、逐步將非主城區的個(gè)人住房也納入房產(chǎn)稅的征收范圍。
　　重慶的房產(chǎn)稅稅率采取0.5%、1%、1.2%分檔差別稅率。主要考慮：按交易總價(jià)分檔，相應提高稅率，房屋價(jià)值越高，稅負也相應提高，有利于調節收入分配，調整住房供給結構，促進(jìn)土地集約利用。國際上大多數國家的房產(chǎn)稅都采用了比例稅率，稅率一般在0.5-3%之間。尤其在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)初期，其稅率不宜過(guò)高，應該讓居民有一個(gè)適應和逐步增加經(jīng)濟承受力的過(guò)程。
　　第三，開(kāi)征房產(chǎn)稅，一些基礎性的工作須進(jìn)一步完善。如，房產(chǎn)價(jià)值評估問(wèn)題。根據國外經(jīng)驗，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價(jià)值為依據征收的，需要對房?jì)r(jià)進(jìn)行評估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。但在國內，房產(chǎn)價(jià)值的確定存在難度，一方面目前我國相關(guān)法律法規不夠健全，評估機構從業(yè)人員數量和素質(zhì)遠遠跟不上市場(chǎng)需求，另一方面各地城鎮化進(jìn)程迅猛，交通變更以及城市功能調整加快，導致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認可。如果不能對房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行有效評估，將難以確定基、稅率。
　　再比如，信息障礙。由于全國房產(chǎn)數據沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，投機資金從政策執行較嚴的一線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市泛濫，從高端住宅市場(chǎng)流向中低端市場(chǎng)，導致限購、稅收、貸款等調控政策落不到實(shí)處。因此，建立全國性互聯(lián)互通的個(gè)人住房信息系統，是征收房產(chǎn)稅的基礎。
　　此外，開(kāi)征房產(chǎn)稅還要破解一些法律障礙。當前，要對房地產(chǎn)領(lǐng)域已有的法律、法規、地方政策做一個(gè)梳理和清理，防止出現“法律打架”的現象，影響征收的權威性。同時(shí)，制定完善的房產(chǎn)稅征收方面的法律法規，為房產(chǎn)稅改革順利推進(jìn)提供法律保障。