由于多地房?jì)r(jià)近期快速上漲，在十八屆三中全會(huì )后房地產(chǎn)調控升級預期可能將趨濃，醞釀已久的房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制將逐漸浮出水面。中國證券報記者近日獲悉，住建部等部門(mén)近期將對成都等地樓市進(jìn)行調研，目的在于收集相關(guān)信息，總結各地調控樓市經(jīng)驗教訓。業(yè)內人士認為，此舉意味著(zhù)，房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制正在加快建立。
另?yè)袊C券報記者了解，正在醞釀的房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制中，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的政策可能會(huì )得到明確，房地產(chǎn)企業(yè)融資將進(jìn)一步市場(chǎng)化、多元化。其中，備受市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）政策方案，已被相關(guān)機構提交至決策部門(mén)。
在房產(chǎn)稅、個(gè)人住房信息系統建設和供地政策等方面，有可能在短期內取得一定突破，在房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制中被明確。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應規模需比照此前五年供地規模平均值。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時(shí)期內存在。
多項長(cháng)期措施有望推出
對于房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一曾表示，更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟和法律手段進(jìn)行調控，同時(shí)，在完善住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(cháng)效機制。
據中國證券報記者了解，相關(guān)部門(mén)已對房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制進(jìn)行過(guò)多輪探討，有關(guān)報告數易其稿。從現已披露的信息不難看出，一些基礎性政策措施有可能長(cháng)期化運行。一些城市已陸續將房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案上報，雖有部分方案被退回修改，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍已是大勢所趨。
鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響有限的現實(shí)，不少業(yè)內人士呼吁，新一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案應有所不同，不僅需提高稅率，也應擴大征收范圍。應盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長(cháng)遠目標。
盡管存在重重障礙，個(gè)人住房信息系統建設和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來(lái)一段時(shí)間的重要工作。在此基礎上推進(jìn)的差別化信貸和稅收政策（房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅等），將可能長(cháng)期化運行。
此外，土地供應政策也有可能被納入房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制中，其原則與國土部現有要求大體類(lèi)似，即各地年度土地供應規模需比照此前五年供地規模平均值。其中，熱點(diǎn)城市應高于上述標準。
旨在規范土地流轉的土地改革方案，正在國土部主導下推進(jìn)，可能在即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì )上有所突破。但由于農地確權工作尚未完成，法律障礙較難破除，在短期內尚難實(shí)現城鄉建設用地自由流轉。這意味著(zhù)，城鎮建設用地規模將不會(huì )有明顯增加，熱點(diǎn)城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應緊缺狀況仍將存在。
業(yè)內人士認為，與融資層面的松動(dòng)不同，未來(lái)的土地供應政策仍將趨緊。其中，推進(jìn)城鎮化將可能帶來(lái)大量房地產(chǎn)用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴格。
直接融資政策或逐步放寬
中國證券報記者近日從權威人士處獲悉，有關(guān)機構已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門(mén)，該政策可能伴隨著(zhù)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制推出。
作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs在國外已較為成熟，被不少業(yè)內人士看好。多數業(yè)內人士認為，若未來(lái)房地產(chǎn)融資政策有所放開(kāi)，REITs就極有可能隨之開(kāi)閘。
6月底、7月初，數家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌，準備重大資產(chǎn)重組等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監會(huì )遞交了與再融資有關(guān)的申請，但由于土地市場(chǎng)火熱、房?jì)r(jià)上漲迅速，其再融資申請審批速度明顯放慢。
多數業(yè)內人士認為，從當前房地產(chǎn)再融資政策的變化不難看出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)化、多元化和規范化，將是政策方向。因此，未來(lái)的房地產(chǎn)直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制。
行政手段短期難退
房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的確立，是否意味著(zhù)以限購、限價(jià)為代表的短期行政手段迅速退出市場(chǎng)？多數分析人士認為，當前行政手段不具備大規模退出房地產(chǎn)調控領(lǐng)域的條件。
據中國指數研究院統計，9月，全國百城新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴大，且自2012年6月以來(lái)已連續16個(gè)月環(huán)比上漲。當前，房?jì)r(jià)仍處于上漲通道中，業(yè)界普遍認為此時(shí)不宜對政策進(jìn)行松綁。
此前，溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購令”，且未被有關(guān)部門(mén)叫停。此舉雖引發(fā)房地產(chǎn)調控政策松綁預期，但多數業(yè)內人士認為，為穩定市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市的限購等政策還將持續。
業(yè)內人士表示，在國慶長(cháng)假前后的這波樓市上漲熱潮中，除改善型需求釋放的影響外，因地價(jià)上漲和政策松動(dòng)傳聞而引發(fā)的房?jì)r(jià)上漲預期，也成為重要推動(dòng)因素。因此，從預期管理的角度，相關(guān)政策不會(huì )在短期內有大的調整。
事實(shí)上，梳理近幾個(gè)月來(lái)高層領(lǐng)導及有關(guān)部委人士公開(kāi)表態(tài)，并沒(méi)有關(guān)于政策松綁的說(shuō)法�！胺康禺a(chǎn)調控長(cháng)效機制推出意味著(zhù)現有政策松綁，更多是外界的一廂情愿�！币晃唤咏〗ú康膶�(zhuān)家表示。
上述專(zhuān)家表示，由于涉及多方利益，房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制建立是漸進(jìn)的過(guò)程。相應的，以“限購令”為代表的行政手段退出，也應是漸進(jìn)的過(guò)程。否則，在缺乏有效替代政策的情況下，大規模放開(kāi)限購，意味著(zhù)樓市調控松綁，對市場(chǎng)穩定有害無(wú)益。曾有專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制建立需5年時(shí)間。
業(yè)內人士認為，在短時(shí)間內，樓市調控政策總基調不會(huì )發(fā)生大的變化。雖不排除個(gè)別城市再度嘗試松綁政策，但對熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價(jià)令”、“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”等手段范圍可能擴大。