一個(gè)始于2009年，被譽(yù)為“代言昆明城市的名片級作品”的20億元地產(chǎn)高端項目，在經(jīng)歷五年的審批、規劃后，最終項目地塊面臨著(zhù)被轉讓的境地，五礦地產(chǎn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)五礦地產(chǎn))布局西南地區的昆明戰略亦或受挫。
日前，記者在來(lái)自北京產(chǎn)權交易所的一則看似平常的股權轉讓公告中，發(fā)現了重要信息：昆明嘉盛置業(yè)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)昆明嘉盛)全部股權及債權擬以9.7億元的掛牌價(jià)轉讓?zhuān)鋬糍Y產(chǎn)評估溢價(jià)近30倍。值得注意的是，標的公司高溢價(jià)背后正是毗鄰滇池的256畝土地，但早在掛牌轉讓之前，一家河南房企已成為意向接盤(pán)方。
資料顯示，昆明嘉盛母公司隸屬于五礦地產(chǎn)，原本五礦地產(chǎn)將利用上述200余畝土地打造昆明高端度假酒店，這也被視為其發(fā)力西南市場(chǎng)之作。
據熟悉上述項目的昆明一位資深地產(chǎn)人士透露，該地塊原本為住宅用地，但后來(lái)規劃幾經(jīng)變更成為酒店及商業(yè)用地，建設要求苛刻致使開(kāi)發(fā)投資回報難以保證，昆明嘉盛的開(kāi)發(fā)經(jīng)費也長(cháng)期靠母公司內部借款維持。不過(guò)，五礦地產(chǎn)總經(jīng)理田景崎對記者表示，轉讓該項目是國資委的要求，因為規劃為酒店項目，國資委認為不符合公司主業(yè)。
昆明嘉盛已投入數億元
從“觀(guān)景道18號”到“南亞國際合作交流中心”，再到“萬(wàn)景園”，滇池東北角的256畝土地被五礦地產(chǎn)賦予了諸多想象。從“頂級別墅”到“商務(wù)會(huì )所、總部基地”，再到“超五星級酒店”，五礦地產(chǎn)一步步地被現實(shí)拉了回來(lái)，最終不得不面臨變賣(mài)土地的殘酷現實(shí)。
昆明嘉盛主要開(kāi)發(fā)位于昆明滇池附近的“萬(wàn)景園”項目，目前已累計拖欠五礦地產(chǎn)湖南開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)五礦湖南)3.57億元債務(wù)。公告顯示，截至今年6月末，昆明嘉盛的凈資產(chǎn)為2655.9萬(wàn)元，評估凈資產(chǎn)逾6億元，溢價(jià)近30倍。其中，核心資產(chǎn)為256畝項目用地。而2012年度審計報告顯示，昆明嘉盛資不抵債，所有者權益156.47萬(wàn)元，凈利潤虧損1178萬(wàn)元。
早在2008年9月，中國五礦集團就看上了昆明滇池國家旅游度假區(以下簡(jiǎn)稱(chēng)滇池度假區)這片寶地，開(kāi)始布局西南。滇池度假區官網(wǎng)顯示，彼時(shí)度假區以BT方式與昆明嘉盛合作建設環(huán)湖東路大漁片區段，預計投資11.5億元。
記者注意到，2008年7月，滇池度假區經(jīng)濟發(fā)展局下發(fā)了上述項目的立項批復，幾乎與BT項目同時(shí)上馬。
昨日(10月14日)，昆明嘉盛母公司湖南嘉盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)嘉盛地產(chǎn))總經(jīng)理楊志威向記者透露，公司已在項目上投入了好幾億元，但不方便透露具體的盈虧情況。對于前述BT項目與標的項目之間有無(wú)關(guān)聯(lián)，楊志威表示這屬于商業(yè)機密。
值得注意的是，去年底，昆明市國土局發(fā)布消息稱(chēng)，“萬(wàn)景園”項目地塊用途變更為商務(wù)金融、住宿餐飲用地，該土地來(lái)源為昆明嘉盛自有存量用地。今年7月，昆明國土部門(mén)公布的前6個(gè)月國有土地使用權登記情況中，前述項目的土地證號才首次對外公布，領(lǐng)證日期為“2013年2月”。
而早在2009年10月，位于滇池度假區內，東接云南民族文化村，西臨草海觀(guān)景大堤，南依海埂公園，北靠滇池南郡等高檔別墅區的
“觀(guān)景道18號”項目出現在了五礦湖南的官網(wǎng)上。該地塊亦被描述為“滇池片區內之絕版地塊，可謂天生麗質(zhì)，是打造頂級別墅的絕佳之地�！�
然而，在隨后幾年，五礦地產(chǎn)打造別墅的想法被破滅。
成文于2010年8月的昆明嘉盛“萬(wàn)景園”一期建設項目環(huán)評報告顯示，“萬(wàn)景園”項目即原
“南亞國際合作交流中心”項目，該項目建筑內容包括五星級酒店及商業(yè)、度假村、中國五礦企業(yè)總部基地。其中，中國五礦企業(yè)總部基地主要是企業(yè)會(huì )所。項目建設期為2010年9月至2012年3月。
“快速做好一切開(kāi)工前的各項工作，將項目打造成五礦地產(chǎn)在云南的精品樓盤(pán)�！蔽宓V湖南官網(wǎng)宣稱(chēng)。直到2012年6月，中國五礦集團相關(guān)負責人視察“萬(wàn)景園”項目時(shí)，仍存有商業(yè)住宅的想法，當年11月該項目才開(kāi)工奠基。
據接觸過(guò)前述項目的昆明某資深地產(chǎn)人士透露，土地為住宅用地的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的意愿都還是很明確的，而變成商業(yè)、商務(wù)用地就很難做了，酒店就更難了，“萬(wàn)景園”項目還有公共建筑文化藝術(shù)項目，投資回報基本沒(méi)有保證。
不過(guò)，田景崎在接受記者采訪(fǎng)時(shí)解釋稱(chēng)，“他們屬于央企，國資委要求16家央企不能做酒店業(yè)務(wù)，才轉讓了昆明項目�！�
意向接盤(pán)者永威置業(yè)
在五礦地產(chǎn)公開(kāi)轉讓昆明項目之前，已有“神秘”的意向受讓方出現。
據記者調查發(fā)現，面對標的資產(chǎn)近10億元的轉讓價(jià)，這個(gè)意向受讓方不是一線(xiàn)房企巨頭，而是一家河南的房企——永威置業(yè)。
2011年4月，嘉盛地產(chǎn)與永威置業(yè)簽署了合作開(kāi)發(fā)“萬(wàn)景園”項目協(xié)議。一年后，在永威置業(yè)舉行的前述項目設計方案研討會(huì )上，參會(huì )方包括楊志威等合作方高層。會(huì )上，永威置業(yè)進(jìn)一步透露了開(kāi)拓該項目的雄心，并認為“昆明項目的拓展，進(jìn)一步擴大了公司的投資領(lǐng)域，為公司在外省做復合型地產(chǎn)打下了堅實(shí)的基礎”。
這家成立于2005年的河南房企，曾以“永威鑫城”項目走紅鄭州，目前旗下?lián)碛?個(gè)住宅在售項目與1個(gè)商業(yè)待售項目，主要集中在鄭州市，開(kāi)發(fā)面積逾200萬(wàn)平方米，2012年實(shí)現銷(xiāo)售額30億元。
近日，永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺向記者表示，公司在收購資金上沒(méi)有任何問(wèn)題。對于昆明嘉盛的轉讓溢價(jià)水平，馬水旺認為，項目旗下主要是土地，不好評價(jià)。
對于接盤(pán)后的開(kāi)發(fā)風(fēng)險與回報率，在馬水旺看來(lái)，這個(gè)項目主要是規劃問(wèn)題，大部分面積都要修建酒店，因為酒店客房不能上市銷(xiāo)售，但商品房可以一套一套地售賣(mài)，公司目前主要以住宅開(kāi)發(fā)為主，存在一定的風(fēng)險。
以轉讓項目的約束條件來(lái)看，這要比一般項目苛刻。掛牌公告顯示，依據規劃內容，約9.5萬(wàn)平方米的酒店用地要求打造超五星級酒店，且不準設置除文化藝術(shù)以外的非酒店功能，臨路配建體量不低于3000平方米的公共文化項目等。
在田景崎看來(lái)，永威置業(yè)只是其中一家意向受讓方，但最終誰(shuí)能勝出，這要看哪家的收購方案最優(yōu)。
五礦年內拿地耗資82億
巨資拿地、與地產(chǎn)大鱷綠地集團結盟、頻頻牽手地方政府……背靠央企巨頭五礦集團的五礦地產(chǎn)，正行走在擴張的道路上。
記者統計得出，五礦地產(chǎn)年初至今，征戰了北京、長(cháng)沙、沈陽(yáng)與南京四地，僅拿地耗資逾82億元，土地面積總計68萬(wàn)平方米。其中，今年3月，五礦地產(chǎn)以38.6億元巨資成功競得南京13.6萬(wàn)平方米土地，而沈陽(yáng)項目曾刷新了當地“地王”記錄。值得注意的是，前述四個(gè)項目地塊均位于核心城市有增長(cháng)潛力的區域。
對于擴張所帶來(lái)的財務(wù)壓力，田景崎地表示，旗下公司資產(chǎn)負債率一般都要求控制在70%以下，不會(huì )有財務(wù)風(fēng)險。田向記者透露，今年至今已取得項目銷(xiāo)售額逾70億元，若按照這一業(yè)績(jì)快速發(fā)展，年底就有可能實(shí)現百億元計劃。
“我們進(jìn)入的城市一般都會(huì )首選直轄市、一線(xiàn)城市或省會(huì )城市等，這些地方風(fēng)險小�！碧锞捌楸硎�，為了加速業(yè)務(wù)擴張與整合，目前五礦集團已為五礦地產(chǎn)旗下四家企業(yè)增資20億元，已完成增資計劃的2/3。
據了解，五礦地產(chǎn)旗下?lián)碛形宓V置業(yè)、五礦建設、湖南二十三冶建設集團、五礦(營(yíng)口)產(chǎn)業(yè)園四家實(shí)體企業(yè)，項目遍布全國十余個(gè)省市，涉足住宅、商業(yè)與工業(yè)等多種地產(chǎn)業(yè)態(tài)。
根據五礦地產(chǎn)的區域安排，五礦置業(yè)旗下?lián)碛形挥诒本�、天津等直轄市和省�?huì )城市的多家項目公司，主要布局環(huán)渤海區域；五礦建設主要業(yè)務(wù)集中在珠三角和長(cháng)三角；嘉盛地產(chǎn)作為湖南二十三冶建設集團的唯一地產(chǎn)平臺，側重西南、西北區域，主要是以長(cháng)沙為基地，目前有昆明及長(cháng)、株、潭地區8個(gè)房地產(chǎn)項目；五礦(營(yíng)口)產(chǎn)業(yè)園則主要以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為專(zhuān)業(yè)方向。
尤其是對于嘉盛地產(chǎn)，今年8月，公司表示要確保2015年完成80億元的銷(xiāo)售額，力爭挑戰百億目標，深耕長(cháng)株潭，全面布局中西部，新增土地儲備300萬(wàn)平米、新開(kāi)工面積186萬(wàn)平米。
不過(guò)，昆明萬(wàn)景園項目作為嘉盛地產(chǎn)最早布局西南地區的唯一一枚棋子，隨著(zhù)此次股權轉讓?zhuān)跇I(yè)內人士看來(lái)，五礦地產(chǎn)的西南戰略布局或將遇挫。