政策預期催升大戶(hù)型成交
調控長(cháng)效機制意見(jiàn)征求已入尾聲
本報記者從多家中介機構了解到，北京二手住宅新增房源以及成交量均在增長(cháng)，新增房源量增長(cháng)曲線(xiàn)已經(jīng)高于新增客源量。其中大戶(hù)型“豪宅”成交量幾乎每月都在上漲。
盡管從上海、重慶等試點(diǎn)城市來(lái)看，房產(chǎn)稅迄今并未對當地城市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但一些擁有多套房的財富階層，已經(jīng)從政府所傳遞的種種聲音中感覺(jué)到某種不安。
最近盛傳的房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，其中包括可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段的房產(chǎn)稅。而十八屆三中全會(huì )被認為是政策加碼的節點(diǎn)。
參與了房地產(chǎn)長(cháng)效機制討論的華遠地產(chǎn)任志強對本報稱(chēng)，長(cháng)效機制討論方案已經(jīng)幾易其稿�！澳壳岸家呀�(jīng)作廢四五稿，前后改動(dòng)都非常大。在政府沒(méi)有對外公布前，消息都是不確定的�！比沃緩娬f(shuō)，但他拒絕透露曾經(jīng)被作廢的長(cháng)效機制方案細節。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )(原全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì ))創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生透露，長(cháng)效機制的意見(jiàn)征求已有數月，現在已經(jīng)接近尾聲，發(fā)改委與住建部的意見(jiàn)已全部出完，現在是征求各部委的意見(jiàn)。
今年4月份，針對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲等因素，國家出臺了歷史上負擔最重的20%個(gè)人轉讓所得稅。在該政策出臺之初，大部分業(yè)內人士曾判斷，參照歷史經(jīng)驗，北京二手房市場(chǎng)很可能因高額的稅負而被冷卻。但實(shí)際市場(chǎng)并非如此。
記者從多家中介機構了解到，不管是整體還是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增長(cháng)，甚至新增房源量增長(cháng)曲線(xiàn)要高于新增客源量。
鏈家地產(chǎn)提供的內部數據顯示，今年以來(lái)，除了4月份受新出臺調控政策影響，新增房源環(huán)比大幅下跌52.2%以外，其余月份新增日均房源均在環(huán)比增長(cháng)，而這一波動(dòng)曲線(xiàn)要大于新增客源增幅；我愛(ài)我家、21世紀不動(dòng)產(chǎn)提供的內部數據也顯示，北京新增房源量增幅也相較往年明顯上漲。
二手豪宅方面增幅較為明顯。麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，十月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上漲24.24%。這并不是漲幅最高的月份，按照該機構發(fā)布的月度報告，除了4月份，受?chē)藯l市場(chǎng)調控短暫觀(guān)望的影響，今年以來(lái)，北京二手豪宅幾乎每月都在上漲。
一些地產(chǎn)從業(yè)人士開(kāi)始或建議別人拋售二手大戶(hù)型；一些多套房業(yè)主也在行動(dòng)。受房產(chǎn)稅預期影響，本報了解到，一些北京業(yè)主將名下三四套房產(chǎn)紛紛出售，然后一步到位換到地段、學(xué)區以及戶(hù)型等良好的小區中。
鏈家在線(xiàn)提供的部分中高端樓盤(pán)成交數據可資證明。以位于太陽(yáng)宮的太陽(yáng)公元為例，該小區二手房源均未滿(mǎn)五年。但該樓盤(pán)今年成交量一直在增長(cháng)，累計成交最多的戶(hù)型為總價(jià)在800-1000萬(wàn)之間的三居，其次為500萬(wàn)左右的兩居。
鏈家一位中介稱(chēng)，影響業(yè)主賣(mài)房的因素，一方面是受房產(chǎn)稅步步緊逼影響；另一方面，一些業(yè)主因為移民出國或者換房等因素，包括一些外籍人士，均認為到了賣(mài)房的好時(shí)機。
克而瑞信息集團華北區域總經(jīng)理牟增彬也明顯感覺(jué)到，越來(lái)越多的聲音傳遞出，房產(chǎn)稅開(kāi)征已經(jīng)成為共識，而這會(huì )在一定程度上催動(dòng)多套房持有者出售一些房屋。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也注意到，近幾月業(yè)主的出售意愿和掛牌相對積極。她認為，一方面是改善型購房者由于換房而增加一部分供應；另一方面，在價(jià)格上漲，政策風(fēng)險加大的同時(shí)，部分業(yè)主選擇了落袋為安。
知名房產(chǎn)投資人張羽沖直接建議：“該賣(mài)掉的就賣(mài)掉，房產(chǎn)稅是遲早的事情�！睆堄饹_甚至建議，作為個(gè)人理財，多套房持有者可以利用政策的空白期，把個(gè)人住房問(wèn)題解決到位。
房產(chǎn)稅推進(jìn)配合度不高
盡管市場(chǎng)層面，對房產(chǎn)稅加碼的傳聞越來(lái)越多。但真正實(shí)質(zhì)性全面推行，尚不明晰。記者從接近住建部的知情人士了解到，房產(chǎn)稅全面推行被暫緩。背后原因“復雜”。
房產(chǎn)稅全面開(kāi)征一個(gè)重要技術(shù)依據是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，而這直接關(guān)系到一些財富階層所謂的“資產(chǎn)安全”，換而言之，還涉及到官員財產(chǎn)公開(kāi)及反腐進(jìn)程的推進(jìn)。
記者從上述知情人士處獲悉，在2012年6月，40城市聯(lián)網(wǎng)目標達成后，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)就一直進(jìn)展不順，一直維持在60余個(gè)的水平�！暗侥壳盀橹�，也沒(méi)有更新的進(jìn)展�！痹撊耸糠Q(chēng)。
據透露，在全國住房信息聯(lián)網(wǎng)工作推進(jìn)的過(guò)程中，一些地方政府并不配合�！氨热�，一些地方政府會(huì )不按期同步數據、以遷移屬地服務(wù)器等理由，切斷與住建部前置服務(wù)器聯(lián)網(wǎng)的情況，造成數據不符等情況�！痹撊耸糠Q(chēng)。
“用黑客手段，不讓聯(lián)都能聯(lián)上�！比沃緩姂嵑薜乇硎韭�(lián)網(wǎng)其實(shí)很容易，他稱(chēng)，住房信息聯(lián)網(wǎng)早就聯(lián)上了，但里面沒(méi)有內容。
作為房地產(chǎn)長(cháng)效機制建立的另外一個(gè)技術(shù)基礎，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度也進(jìn)展不順。2013年全國兩會(huì )召開(kāi)期間，國務(wù)院提出整合現有住房、土地、林地等登記職能，建立“不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度”。
住建部、國土資源部會(huì )同國務(wù)院法制辦也啟動(dòng)了《不動(dòng)產(chǎn)統一登記條例》的起草準備工作。同樣，該制度清晰設計和技術(shù)基礎，都尚未匹配。
任志強稱(chēng)，房產(chǎn)證登記與實(shí)物產(chǎn)權登記統一很重要，但在一些城市，如山西，出租都不去辦產(chǎn)權證，這樣還可以買(mǎi)第二套，還有房改房，根本沒(méi)有登記到系統中。
上述知情人士稱(chēng)，包括房產(chǎn)稅在內，針對眾所期待的房地產(chǎn)長(cháng)效機制，目前并未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，“大家都在等十八屆三中全會(huì )定調”。
待定調的長(cháng)效機制
不過(guò)，記者獲悉，住建部前不久組織了相關(guān)人士到成都等房?jì)r(jià)運行平穩地區進(jìn)行學(xué)習。原因是，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)供應和需求都相對平穩，房?jì)r(jià)也沒(méi)有出現過(guò)快上漲的情況。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭稱(chēng)，據其了解，房產(chǎn)稅肯定會(huì )有所進(jìn)展，“根據政府相關(guān)口徑，第二批試點(diǎn)將在不久后出臺。當然，改革是一步步推進(jìn)，在全國范圍內征收肯定需要幾年的時(shí)間。就現在來(lái)看，杭州、深圳、青島、湖北比較可能成為試點(diǎn)城市。北京因為房產(chǎn)情況比較復雜，有央企房、房改房等不大可能作為試點(diǎn)城市”。
關(guān)于房地產(chǎn)調控走向，聶梅生所透露的信息相對具有權威性。據她透露，她最近參加了一系列發(fā)改委的調研會(huì )，對于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路，將是政府與市場(chǎng)各自分工明確，為此可能會(huì )出一個(gè)十分重要的標桿性文件。
“業(yè)界都在期待三中全會(huì )以后能有一個(gè)說(shuō)法。屆時(shí)，房地產(chǎn)長(cháng)效機制會(huì )面市，如房地產(chǎn)直接融資、房產(chǎn)稅、土地供給制度、保障房、城鎮化整體布局和規劃，最后都將給出一個(gè)說(shuō)法�！甭櫭飞f(shuō)。
聶預計，“政府未來(lái)調控的著(zhù)力點(diǎn)將放在市場(chǎng)監管、保障房等問(wèn)題上，其它的則交由市場(chǎng)解決。而對于通過(guò)市場(chǎng)解決的方面，房產(chǎn)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問(wèn)題更多地將放在城鎮化進(jìn)程中解決�！�
“這表明，關(guān)于房產(chǎn)稅的持續推進(jìn)，政府還在等待一個(gè)時(shí)機，尋求一些支持�！蹦苍霰蝾H有意味地表示。
(應采訪(fǎng)對象邀請，文中趙偉為化名)