澳大利亞：敬而遠之
說(shuō)起“反向抵押貸款”，也就是俗稱(chēng)的以房養老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說(shuō)：“不是迫不得已，我不會(huì )考慮申請這種貸款�！笨ㄌ}爾·安坦言，她對反向抵押貸款的具體條款并不清楚，因為她從來(lái)沒(méi)有考慮申請這種貸款，她周?chē)呐笥牙镆矝](méi)聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)申請過(guò)。在她看來(lái)，只有家里急需用錢(qián)，比如孩子們需要一大筆錢(qián)，或是想要自己做生意需要一筆啟動(dòng)資金，老人們才會(huì )想到這種貸款�！�
在澳大利亞，反向抵押貸款并不是政府的一項政策，而是金融機構針對老年人推出的一個(gè)金融服務(wù)產(chǎn)品�！「鶕虑跁�(huì )計師事務(wù)所2012年6月的統計，截至2011年底，全澳共有4.2萬(wàn)例反向抵押貸款，總金額達33億澳元�？傮w而言，這一金融產(chǎn)品正在為越來(lái)越多的澳大利亞老年人所接受。統計數據還顯示，大多數使用反向抵押貸款的人是70至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請貸款的用途主要是改善住房、償還債務(wù)、增加退休后收入。
新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩警告說(shuō)，反向抵押貸款只適合于部分老人，特別是沒(méi)有孩子的老人。她說(shuō)，申請這種貸款是一個(gè)非常嚴肅的決定。在申請貸款之前，老人們一定要確保留出足夠的錢(qián)，將來(lái)入住養老院時(shí)使用；要考慮獲得貸款后可能失去獲取政府提供的某些福利的資格；可能導致家庭糾紛�！�
麥克唐納指出，作為一種金融產(chǎn)品，反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風(fēng)險。澳大利亞大多數反向抵押貸款利率較高，而且是復式利率，這可能導致貸款者的債務(wù)迅速膨脹，導致老人在需要進(jìn)老人院居住時(shí)湊不足入住的押金�！�
《悉尼先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計算，假設一對65歲的夫婦以?xún)r(jià)值100萬(wàn)澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬(wàn)澳元、期限20年為例，假設房屋價(jià)值每年升值4%，到還款時(shí)，房屋價(jià)值將達到219.1123萬(wàn)澳元，但連本帶息還給銀行的錢(qián)要122.3685萬(wàn)澳元，也就是說(shuō)，房主只能拿到房屋價(jià)值的44%。如果借款額更多或貸款期更長(cháng)，則房主能保有的房屋價(jià)格更少�！�
美國：政府主導
瑪麗·瑪格麗特，70多歲，馬里蘭州居民。她說(shuō)：“年紀越大越留戀自己的家。我舍不得賣(mài)掉自己的房子，但是我需要錢(qián)，房子也需要維修�！蓖ㄟ^(guò)反向房貸，她有錢(qián)更換房子的全部電線(xiàn)，應付各種開(kāi)銷(xiāo)，再也不用擔心會(huì )離開(kāi)家�！�
為保障老人老有所居，美國住房和城市發(fā)展部1989年啟動(dòng)一項專(zhuān)為老人服務(wù)的房產(chǎn)凈值轉換貸款業(yè)務(wù)，由聯(lián)邦政府提供保險，派專(zhuān)業(yè)輔導員幫助符合條件的老人辦理相關(guān)手續，以房屋做抵押，向聯(lián)邦政府承認的貸款銀行申請反向按揭，由政府擔保老人在有生之年住在自己的房子里，繼續持有房產(chǎn)證，并獲得一定數額的現金�！�
這項計劃被稱(chēng)為“用自己的房子保證住在自己家中”，參加者必須62歲以上，擁有自己的住房，房貸已付清或大部分付清。申請人可以選擇一次性付清，也可定期獲取一定數額的現金，需按時(shí)支付房地產(chǎn)稅、抵押借款利率、聯(lián)邦政府的反向房貸保險和房屋過(guò)戶(hù)手續費等�！�
反向房貸完成之后，老人只要繼續支付房地產(chǎn)稅和物業(yè)費，即使所有錢(qián)都用光，在有生之年都可以一直住在自己家里。老人去世后，貸款銀行將收回本金和利息，如果法定繼承人無(wú)意贖回房屋，貸款銀行將出售房屋。如果所售金額不足以?xún)斶�所有欠款，聯(lián)邦政府將支付所余欠款�！�
該項目最大的特色是政府主導，而不是私營(yíng)金融和保險機構的商業(yè)行為。美國住房與都市發(fā)展部一項研究顯示，參加反向房貸的人年齡中間數為76歲，平均年收入僅1萬(wàn)美元，其中60%的為獨居女性，75%沒(méi)有子女，2009年有13萬(wàn)戶(hù)簽約。
新加坡：探索新模式
到2030年，兩成新加坡人將是銀發(fā)族，這個(gè)逐漸老齡化的國家一直在尋求解決養老護老的政策創(chuàng )新。上世紀90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)，但反應冷淡，申請者寥寥�！�
不過(guò)，依賴(lài)成熟的組屋政策和中央公積金計劃，政府繼而推出以房套現的屋契回購計劃、樂(lè )齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來(lái)源。
屋契回購計劃規定，達到公積金最低存款提取年齡的老年人(現為63歲)，只要家庭月收入不超過(guò)3000新元，且名下沒(méi)有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣(mài)給國家發(fā)展部下屬法定機構建屋發(fā)展局，獲2萬(wàn)新元津貼，并以30年租約繼續居住。
在一家托兒中心幫廚的黃慧蘭參加了屋契回購計劃。她今年63歲，一直未嫁。她的三房式組屋購于1994年，按揭已還清。從今年6月起，她通過(guò)組屋套現資金，加上此前參加的年金計劃，每月能拿到1200新元，跟她現在的工資相差無(wú)幾。像她這樣的獨居老人，因為沒(méi)有家庭牽絆，“以房養老”是一個(gè)不錯的選擇�！�
屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。華美社區醫療中心的管理社工蔡慧卿說(shuō)，計劃遇冷主要源于套現作用不明顯，需優(yōu)先填補公積金賬戶(hù)；很多老人擔心，30年期滿(mǎn)后若還健在，是否會(huì )無(wú)家可歸；回購計劃條款過(guò)于繁瑣；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機構獲得免費或超低價(jià)的養老產(chǎn)品或服務(wù)，而參與計劃后每月有現金來(lái)源，能否繼續享有這些服務(wù)不得而知�！�
除屋契回購計劃以外，政府還推出樂(lè )齡安居花紅計劃，鼓勵老人賣(mài)掉現有大型組屋。但這一計劃也需用一定數額填補老人的公積金戶(hù)頭，因此反響同樣冷清�！�
很多專(zhuān)家認為，在新加坡這個(gè)以華人為主的社會(huì )中，靠子女養老仍是主流，只有很小一部分需通過(guò)組屋套現獲得資金來(lái)源；房產(chǎn)世代相傳的傳統理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養老”的決定�！�
（據新華社）