面對中國房地產(chǎn)業(yè)十多年的高速發(fā)展，不少開(kāi)發(fā)商正經(jīng)歷著(zhù)“沒(méi)有現成經(jīng)驗”的海外突圍。
近幾年，被稱(chēng)為“華南五虎”之一的碧桂園，不斷創(chuàng )造著(zhù)行業(yè)奇“績(jì)”。帶著(zhù)“以快制勝”的生存哲學(xué)，保持創(chuàng )新，從廣州走向全國再到世界。與很多企業(yè)一樣，碧桂園內在追求利潤的動(dòng)機和外部不斷增強的競爭壓力，使得他們有了參與跨國經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力和積極性。
在馬來(lái)半島的最南端，有著(zhù)“大馬南方門(mén)戶(hù)”之稱(chēng)的新山，碧桂園打響了海外擴張的“第一槍”。8月11日，馬來(lái)西亞金海灣項目一次性開(kāi)盤(pán)，9000套房屋預售達60%以上，銷(xiāo)售額近百億元人民幣，超過(guò)了新山去年全年地產(chǎn)項目銷(xiāo)售總額。這讓當地的開(kāi)發(fā)商目瞪口呆，同時(shí)也觸動(dòng)了更多中國地產(chǎn)商的神經(jīng)。
把房子賣(mài)到海外去，可能是很多中國開(kāi)發(fā)商的夢(mèng)想。當海外媒體用“眼前一亮”來(lái)評價(jià)碧桂園首個(gè)海外項目的時(shí)候，楊國強真正做到了。這個(gè)農民出身，放過(guò)牛、挨過(guò)餓的中國商人，突然走進(jìn)全球視野，也讓他一向樸實(shí)、低調的形象變得更有國際范兒。
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經(jīng)歷了十年黃金期的中國地產(chǎn)，不少企業(yè)放開(kāi)視野，走出國門(mén)，而選擇投資開(kāi)發(fā)區域的關(guān)鍵，外交環(huán)境和官方支持也顯得尤為重要。
我國領(lǐng)導人常說(shuō)“遠親不如近鄰”。中國的家在亞洲，中國和平發(fā)展的根也在亞洲。與鄰為善、建立長(cháng)期友好和平的周邊環(huán)境是中國全方位外交的戰略支撐。
中國駐馬來(lái)西亞大使柴璽對《經(jīng)濟參考報》記者表示，馬來(lái)西亞作為最早與中國建交的國家，近幾年，兩國的經(jīng)貿和投資合作發(fā)展迅猛。最引人關(guān)注的是兩國分別設立了政府層面的“中馬欽州工業(yè)園區”和“馬中關(guān)丹產(chǎn)業(yè)園區”，打造兩國投資合作旗艦項目。此外，廈門(mén)大學(xué)在馬來(lái)西亞設立海外分校，中方企業(yè)廣泛參與馬來(lái)西亞基礎設施和高鐵建設，兩國合作在政治、經(jīng)貿、文化等各領(lǐng)域都邁出了更具實(shí)質(zhì)性的步伐。
相對過(guò)去若干年中國企業(yè)“走出去”的規模和速度，更多局限于企業(yè)特別是國有企業(yè)承包工程或跨國并購。然而，作為我國民營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的代表，碧桂園“出�！币彩菍Α白叱鋈ァ睉鹇砸粋�(gè)非常有利的補充�！氨坦饒@‘走出來(lái)’參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，無(wú)論從設備、產(chǎn)品質(zhì)量，還是施工水平、海外組織施工的能力都顯現出國際水準，也促使了當地開(kāi)發(fā)商水平的大幅度提升�！辈翊笫垢嬖V記者。
2012年12月4日，碧桂園宣布正式購入馬來(lái)西亞柔佛州新山金海灣項目。馬來(lái)西亞總理納吉布、柔佛州務(wù)大臣阿都干尼均出席了投資開(kāi)發(fā)簽約儀式，此舉顯示出馬來(lái)西亞政府對中國企業(yè)投資的重視程度。對于碧桂園來(lái)說(shuō)，這為項目后續的順利開(kāi)發(fā)打下了一個(gè)良好的基礎。
自2011年碧桂園進(jìn)軍馬來(lái)西亞以來(lái)，不到一年已確定了三個(gè)房產(chǎn)項目，創(chuàng )下中國開(kāi)發(fā)商海外開(kāi)發(fā)規模之最。同時(shí)，碧桂園方面透露，已選中并正在洽談其他具備發(fā)展潛力的地塊，今年下半年預備在馬來(lái)西亞多處進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
“第二家園”的巨大吸引力
最近，“抄底歐洲”的呼聲不絕于耳，“中國大媽轉戰韓國樓市”的報道頻現，中國買(mǎi)家正在如潮水般地涌向舊金山、悉尼、新加坡等城市。
全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(huì )的一項調查顯示，2012年，中國人已成為美國住宅市場(chǎng)僅次于加拿大的第二大海外購買(mǎi)群體，占美國住宅對外銷(xiāo)量的11%，大大高于2007年5%的比重。
隨著(zhù)人民幣升值加速以及資本輸出趨勢的確立，國外的醫療、教育、高福利、養老環(huán)境等優(yōu)勢吸引了越來(lái)越多的中國富裕階層和知識精英。中國人海外置業(yè)的數量，很難準確地估算出具體的數目，資本管制又進(jìn)一步增加了問(wèn)題的復雜性�？墒�，國內出臺的有關(guān)政策規定，根本無(wú)法澆滅中國人海外置業(yè)的熱情。
碧桂園總裁莫斌則認為，對于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走向，不可能不考慮國人實(shí)際的生活需求，也不能不算經(jīng)濟賬。在國內已經(jīng)擁有60萬(wàn)老業(yè)主的碧桂園，對自己的產(chǎn)品能滿(mǎn)足不同的置業(yè)需求顯得很有信心。據了解，金海灣項目中國客戶(hù)占四分之一，其中80%是來(lái)自碧桂園的老業(yè)主�？梢�(jiàn)，國人海外置業(yè)的熱情和購買(mǎi)力，的確給了碧桂園極大的“底氣”。
與此同時(shí)，馬來(lái)西亞大力推行的“第二家園計劃”(Malaysia My Second Home Programme)，以其較低的門(mén)檻、簡(jiǎn)易的程序、優(yōu)惠的待遇吸引了不少的外來(lái)置業(yè)者。從馬來(lái)西亞官方數據顯示，自該項目實(shí)施以來(lái)，在近2萬(wàn)人的申請中，中國籍申請者約占58%，一直穩居十大來(lái)源地首位。
永久產(chǎn)權、不限購、低首付、十年居留簽證，無(wú)疑每一項都沖擊著(zhù)國人的眼球。在碧桂園“第二家園”購房計劃書(shū)中看到，30萬(wàn)可全家申請馬來(lái)西亞居留權；無(wú)須通過(guò)外國人投資委員會(huì )審批；申請第二家園的資產(chǎn)證明已經(jīng)獲得馬來(lái)西亞政府的認可，所以可以提升申請人銀行資信，房屋貸款最高額度可以高達80%，時(shí)間長(cháng)達30年；且第二家園簽證屬于長(cháng)期居留權，在馬來(lái)西亞居住的地點(diǎn)和時(shí)間沒(méi)有限制。
碧桂園馬來(lái)西亞區域總裁阮家聲介紹，由于政府對于收入把控性強，風(fēng)險控制能力較高，一般來(lái)說(shuō)，本國居民可以申請90%的房屋貸款，擁有“第二家園”計劃和具備在當地工作能力的外國人可以申請70-80%的房屋貸款，投資性購房也可以申請50%的貸款，加上按照實(shí)際工程進(jìn)度支付房款，因此在馬來(lái)西亞的購房壓力并不大。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，大多數的中國買(mǎi)家將“第二家園計劃”視為“類(lèi)移民”計劃。他們尤其看中該計劃為商業(yè)往來(lái)提供的便利，而且還能享受與當地華人同樣的教育醫療和保險福利。
“第二家園是一個(gè)誘人的計劃，而且是一個(gè)長(cháng)期性的政策，我們也會(huì )保持政策的連續性與穩定性�！瘪R來(lái)西亞柔佛州務(wù)大臣阿都干尼告訴記者。
客場(chǎng)淘金的“生意經(jīng)”
近幾年，國內住宅市場(chǎng)面臨拿地門(mén)檻提高，房?jì)r(jià)調控保持高壓等諸多挑戰，國內房地產(chǎn)業(yè)普遍認為，進(jìn)軍海外已成為中國房地產(chǎn)業(yè)自然而然的選擇。
進(jìn)入2013年，中國房企擴張海外的步伐突然加快。有報告預測，2013年中國海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資將較2012年增長(cháng)20%。國內的一些知名房企紛紛“出�！�，希望借以海外投資反哺國內市場(chǎng)，在不斷完善國內布局的同時(shí)，進(jìn)一步拓展海外市場(chǎng)，擴大品牌知名度，分散投資風(fēng)險。
統計顯示，自2012年以來(lái)，包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達、鑫苑置業(yè)、SOHO中國、中國建筑、總部基地、中海外等十余家房地產(chǎn)企業(yè)，今年已經(jīng)在海外開(kāi)設房產(chǎn)項目或確立投資計劃，投資總規模已達上百億美元。
今年，綠地集團董事長(cháng)張玉良曾公開(kāi)表示，投資境外可能獲取豐厚收益。在談及收購、互換酒店資產(chǎn)、購買(mǎi)土地、購買(mǎi)老舊樓宇時(shí)，他談道：“過(guò)去這個(gè)資產(chǎn)可能需要2億美元，現在可能1.5億美元就談下來(lái)了，這種狀況比比皆是�！�
2011年12月，碧桂園宣布與馬來(lái)西亞知名房產(chǎn)商大馬置地(Mayland)合作，以每股1馬幣的價(jià)格認購合營(yíng)公司W(wǎng)ealthy Signet Sdn Bhd 55%的股權，收購完成后，該公司將成為碧桂園的間接非全資子公司，財務(wù)業(yè)績(jì)并入公司報表。
碧桂園總裁莫斌在今年半年業(yè)績(jì)會(huì )上表示，在馬來(lái)西亞、吉隆坡片區項目的可推貨量達160億元�！绊椖咳夸N(xiāo)售完成的話(huà)，將會(huì )給我們帶來(lái)非�？捎^(guān)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，有可能成為今年碧桂園銷(xiāo)售的亮點(diǎn)�！�
可見(jiàn)，海外投資的高額利潤讓碧桂園嘗到了甜頭。據透露，碧桂園下一步已經(jīng)啟動(dòng)澳洲和加拿大等城市的海外開(kāi)發(fā)計劃�！盁o(wú)論是哪個(gè)國家，只要積累寶貴的經(jīng)驗，有市場(chǎng)切入度的話(huà)，我們都會(huì )看一看�！蹦笕缡钦f(shuō)。
“雙快模式”海外發(fā)酵
碧桂園總裁莫斌坦言，“快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售”一向被視為碧桂園的核心競爭力�！拔覀儾还苋ツ膫�(gè)國家，我們會(huì )在遵守各地法律法規的情況下，盡量按照我們‘雙快模式’去發(fā)展，能快到什么程度就到什么程度。不管怎樣去做，我們都會(huì )做到‘入鄉隨俗’、守法經(jīng)營(yíng)�！�
對于碧桂園的速度之快，剛剛加入營(yíng)銷(xiāo)隊伍的馬來(lái)西亞華裔方俊甜，有著(zhù)自己最切身的感受�！拔夷赣H就在距離金海灣一公里的房產(chǎn)項目擔任營(yíng)銷(xiāo)總監。碧桂園的大規模進(jìn)駐，讓他們不得不調整原有‘坐等上門(mén)’的營(yíng)銷(xiāo)策略。按照當地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗，以金海灣項目的銷(xiāo)售總量論，他們需要十年才能售完�！�
2012年年初，34歲的阮家聲受命來(lái)到馬來(lái)西亞區域，參與雪蘭莪州加影和萬(wàn)撓兩幅地塊的開(kāi)發(fā)，受限于政府利益、用地規劃等問(wèn)題，導致項目進(jìn)展緩慢。因此，尋找新的地塊，成為他到任后的首要任務(wù)。
于是，阮家聲和他的6人團隊深入檳城、柔佛、馬六甲、沙巴、雪蘭莪、吉打等地調研。一方面綜合各個(gè)州的地理位置、市場(chǎng)容量、未來(lái)發(fā)展潛力，另一方面深入研究各地的土地出讓方法、產(chǎn)權年限、優(yōu)惠政策�！霸谶@個(gè)過(guò)程中，我們也遇到‘水土不服’的問(wèn)題�？墒侨裟芸烊艘徊�、搶占先機就足夠了�！比罴衣曊f(shuō)。
歷經(jīng)三個(gè)月，當再次與當地開(kāi)發(fā)商、承建商交流的時(shí)候，他們驚訝于碧桂園如此短時(shí)間內弄懂“游戲規則”。在阮家聲看來(lái)，馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖處于起步階段，接近國內10年前的水平，快速抓住未來(lái)的價(jià)格上升空間，是海外項目熱賣(mài)可期最重要的因素。因此，他最終決定選址于馬來(lái)西亞第二大城市——柔佛州首府新山市，自此打開(kāi)了新的局面。
新山是馬來(lái)西亞最南端的小城，新柔長(cháng)堤將新山與新加坡連接，彼此的角色也被視為與中國深圳和香港類(lèi)似�！霸降藤彿俊钡碾p城生活，為鄰國的新加坡居民提供了置業(yè)便利。另?yè)俜劫Y料顯示，吉隆坡與新加坡將于2020年前建成高速鐵路，有望將兩地的路程距離縮短至90分鐘。
在完成土地轉讓談判后，阮家聲迅速推進(jìn)金海灣項目開(kāi)發(fā)。在曾經(jīng)的一片幾乎廢棄的海灘，花6個(gè)月時(shí)間建造了7000平方米的項目配套會(huì )所，將平時(shí)需要一至二年批復的政府審批手續也壓縮至半年內完成。
阮家聲表示，金海灣項目為碧桂園扎根本地，開(kāi)拓馬來(lái)西亞事業(yè)板塊開(kāi)了個(gè)好頭。他也坦言，在今后的該項目的實(shí)際承建中，仍然會(huì )遇到更多不確定因素�！拔覀儗⒗^續堅持設計、建筑、裝修、物業(yè)管理等一體化開(kāi)發(fā)模式，用產(chǎn)品、性?xún)r(jià)比、項目規模、銷(xiāo)售總額、市場(chǎng)占有率去證明一切�！�