中國樓市很可能進(jìn)入最后逼空階段。
過(guò)去的一兩個(gè)月，可謂是中國剛需者最受煎熬的兩個(gè)月，一方面看著(zhù)樓價(jià)比2012年大幅上升；另一方面看到房貸收緊，生怕未來(lái)付出更高的利息，其中更有很多人一直觀(guān)望等待國家調控使房?jì)r(jià)下跌，卻不想每次略有調整后暴漲更甚，終于被煎熬得快瘋狂了，忍無(wú)可忍進(jìn)入市場(chǎng)。
這一幕與2007年中國A股何其相似，隨著(zhù)股價(jià)大幅暴漲，日開(kāi)戶(hù)數不斷飆升，10萬(wàn)、20萬(wàn)、30萬(wàn)……這其中的很多人在一年前對股票毫無(wú)概念，甚至在3個(gè)月前仍對股市賺錢(qián)不屑一顧�？稍谏献C指數[1.62%]5000點(diǎn)以上，他們終于經(jīng)不起周?chē)�、鄰居賺錢(qián)的炫耀，在羨慕嫉妒恨和懊悔心理的燒烤下，在鋪天蓋地的千載難逢的大牛市，在“死了都不賣(mài)”的鼓噪中，終于把省吃?xún)�用多年積蓄的財富投入股市……從此就被套牢在高高的山崗上。對于主力來(lái)說(shuō)，這就是逼空散戶(hù)，他們就不停地推高股指，直到最大規模散戶(hù)最后瘋狂買(mǎi)入來(lái)接盤(pán)，他們才從容撤退。
所不同的是，與中國A股的超級大牛市發(fā)展了2年相比，中國房地產(chǎn)的牛市周期要長(cháng)得多，從前一個(gè)低谷1998~2000年開(kāi)始，從2003年前后開(kāi)始復蘇并一路上漲，雖然經(jīng)過(guò)了2006年宏觀(guān)調控、2008年美國金融危機和中國股災、2011年的再度房地產(chǎn)調控后，可謂每挫愈奮。今年8月中國70個(gè)大中城市中再度有69個(gè)城市房?jì)r(jià)同比上漲。其中，北京房?jì)r(jià)同比漲幅為19.3%，居全國之首。廣州和上海房?jì)r(jià)緊隨其后，分別上漲了19.0%和18.5%。
國際貨幣基金組織（IMF）數據顯示，五大中國城市在世界最昂貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)中名列前茅，甚至超過(guò)了東京、倫敦和紐約，美國《大西洋[1.45% 資金
研報]》雜志寫(xiě)道：世界上十大貴的讓人難以承受的房地產(chǎn)市場(chǎng)中有七個(gè)都是中國的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。如果按照兩個(gè)最常用標準，中國樓市泡沫都極為嚴重：一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比已經(jīng)普遍在25倍以上，而房產(chǎn)的售價(jià)與月租價(jià)之比也普遍達到了500~600倍，甚至出現了超過(guò)800倍的。
盡管如此，無(wú)數預測中國樓市將崩潰或大跌的觀(guān)察家都碰壁了，即便是新科諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主席勒也不能避免，他曾準確地預測了2002年美國科技股泡沫和2007年美國樓市泡沫破滅，而對中國樓市，他曾在2009年和2011年兩次警告中國的樓市泡沫，但現在中國樓市以再度上漲對他還以顏色。
那么，中國樓市真的能擺脫經(jīng)濟規律，就像空中樓閣可以擺脫地心引力，會(huì )讓席勒們改寫(xiě)經(jīng)濟學(xué)嗎？
中國樓市泡沫的確有相對特殊之處：一、它是地方政府的命根子——土地財政的來(lái)源。二、中國的婚嫁習俗，讓房地產(chǎn)商可以像姜太公那樣，即使魚(yú)鉤很高，離開(kāi)了水面，丈母娘也有辦法逼著(zhù)新郎和婆家人，像鯉魚(yú)一樣跳出水面去咬鉤。三、在人民幣的升值周期中，國際熱錢(qián)的涌入將會(huì )推動(dòng)樓價(jià)上漲。
在過(guò)去一年的樓價(jià)上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的推手——減少了土地供應，推更大的地塊，以刺激高地價(jià)的誕生。9月初，新鴻基以總價(jià)217.7億拍得上海徐家匯[2.26%
資金
研報]中心項目地塊，為3年來(lái)全國總價(jià)最高。北京農展館北路8號地塊被融創(chuàng )競得，樓面單價(jià)達7.3萬(wàn)元/平方米，成為全國樓面單價(jià)最高。這就使土地的價(jià)格高過(guò)現房的價(jià)格，所謂面粉比面包貴，緊接著(zhù)的邏輯是，這個(gè)樓面價(jià)再加上建安成本和房地產(chǎn)商的利潤，則意味著(zhù)未來(lái)更高的樓價(jià)。
在這個(gè)游戲中，土地財政顯然成為最大贏(yíng)家，2013年前6月，全國306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬(wàn)億元，同比大幅增長(cháng)60%。其中北、上、廣三地經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已超1739億元，接近2012年全年1934.92億元的水平。當然房地產(chǎn)商對此也喜聞樂(lè )見(jiàn)，因為與現在的面粉價(jià)相比，高價(jià)的現房似乎沒(méi)有那么扎眼了，同時(shí)因為未來(lái)更高房?jì)r(jià)的威懾，剛性需求者心里更受煎熬。
這就是筆者為什么多次說(shuō)“中國樓市是個(gè)硬泡沫”的原因。這個(gè)“硬泡沫”何時(shí)破滅，也要看上述三個(gè)要素的變化：
第一個(gè)要素，從地方政府對土地財政的依賴(lài)角度來(lái)看，有兩種可能打破這個(gè)惡性循環(huán)。一是地方政府職能完成轉化，由“全能管制投資型”政府轉變?yōu)椤坝邢挢熑畏⻊?wù)型”政府，成本大為降低，坦率地說(shuō)，這在三年內不切實(shí)際；二是中央下決心以房地產(chǎn)稅代替土地財政，估計也會(huì )受到地方的強力反對，更可能是在土地財政因樓市崩盤(pán)銳減后，才被迫全面轉收房產(chǎn)稅。
第二個(gè)要素，中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內中國婚嫁習俗轉變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國將迎來(lái)最后一個(gè)人口“生育高峰后遺癥”和“第一個(gè)死亡高峰”。最后一個(gè)生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬(wàn)人以上，其中1987年的2550萬(wàn)人是頂峰，當年生的人今年是26歲，正當適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬(wàn)人；而到2015年，隨著(zhù)1950~1975年高峰人口逐漸進(jìn)入死亡年齡周期，中國將進(jìn)入建國以來(lái)第一個(gè)真正的“死亡高峰”，這意味著(zhù)住宅供給的增加。簡(jiǎn)言之，2015年中國婚房供需將發(fā)生重大轉變。
第三個(gè)要素，國際熱錢(qián)何時(shí)從涌入轉而大規模流出。國際熱錢(qián)流入中國，有兩個(gè)目的，一是在中國本土賺取更多利潤，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益；而最重要的外部因素是美國何時(shí)進(jìn)入美元收緊周期�，F在熱錢(qián)在中國獲利空間已經(jīng)大不如從前，人民幣升值日趨緩慢。關(guān)鍵在美聯(lián)儲何時(shí)開(kāi)始收縮貨幣，今年二季度，美聯(lián)儲暗示開(kāi)始退出QE后，中國外匯就出現了凈流出，新興市場(chǎng)一度出現因熱錢(qián)流出而釀成的股市和匯率危機；三季度，由于美國優(yōu)先解決政府財政平衡問(wèn)題，延后退出QE，9月中國外匯收支再轉而為正。換言之，這個(gè)臨界點(diǎn)就是美國開(kāi)始正式退出QE，按照現在情況，美國仍有可能在今年11~12月開(kāi)始退出QE，最晚應在明年一季度結束前。更不要說(shuō)美國開(kāi)始加息會(huì )引來(lái)美元復興的主升浪時(shí)期了，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能在2015年。
在美國開(kāi)始退出量化寬松的時(shí)候，美國還會(huì )同步推動(dòng)中東石油危機的升級，再加上國際糧價(jià)大漲，會(huì )對中國形成嚴重的輸入性通脹，會(huì )比2011年更加嚴重，這將推動(dòng)房貸利率大幅攀升，使得更多房貸違約，會(huì )引發(fā)房?jì)r(jià)大跌，就像現在溫州已經(jīng)發(fā)生的那樣。
一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發(fā)生在2015年底之前，未來(lái)一年將是樓市既得利益者對剛需者進(jìn)行最后的逼空。你會(huì )在這個(gè)樓市“上證指數5000點(diǎn)以上”的時(shí)期買(mǎi)房嗎？