專(zhuān)家稱(chēng)第四季度調控趨緊成定局

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　　23日，在國家統計局發(fā)布9月70大中城市房?jì)r(jià)情況后僅1天，北京連續發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設的意見(jiàn)》和被稱(chēng)作升級版北京房地產(chǎn)調控政策的“京七條”兩項房地產(chǎn)調控政策，意在從供需兩端加強對房地產(chǎn)調控。
　　對此，業(yè)內人士指出，較之前深圳發(fā)布的“深八條”，北京“京七條”更有意義。一方面，這是北京首次在抑制需求的基礎上，增加限價(jià)供給，真正從供需兩端抑制房?jì)r(jià)；另一方面，北京作為房?jì)r(jià)漲幅最高的一線(xiàn)城市，調控方向對全國房地產(chǎn)調控具有導向性，因此，其余一線(xiàn)城市或房?jì)r(jià)漲幅過(guò)高的城市可能會(huì )效仿跟進(jìn)加強房地產(chǎn)調控。
　　“京七條”指出，為嚴厲打擊騙購行為，加強限購政策社會(huì )監督，北京將組建限購監督委員會(huì )。其中，對弄虛作假違規騙購的購房人列入黑名單，5年內不準在京買(mǎi)房，對企業(yè)協(xié)助造假的，凍結全部在京項目的手續辦理，涉嫌犯罪的，移送公安機關(guān)查處。
　　資金方面，將嚴格資金監管，對房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、利潤率過(guò)大的項目，將啟動(dòng)全額監管，重點(diǎn)審查地價(jià)款來(lái)源和開(kāi)發(fā)成本，并加強稅收征管和稽查。打擊違法違規行為方面，對存在閑置土地、炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)、變相漲價(jià)等違法違規行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，采取禁止其參加土地競買(mǎi)、不對其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項目貸款、強化土地增值稅征收管理等措施。
　　此外，在強化價(jià)格引導的基礎上，還將嚴查變相漲價(jià)項目；嚴格差別化住房信貸政策執行；并通過(guò)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式，切實(shí)增加有效供給；加強市場(chǎng)信息公開(kāi)，提高透明度等。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭指出，本次政策將加大限購限貸政策實(shí)施情況的監督力度，穩定了購房群體的整體預期。
　　“對于漲價(jià)的新房項目，政府管控進(jìn)一步升級。對漲價(jià)項目較快的項目將會(huì )啟動(dòng)全額資金監管，或會(huì )對開(kāi)發(fā)商回款能力產(chǎn)生影響，加大資金鏈壓力。對于定價(jià)較高項目，則會(huì )采用暫緩入市等措施，從供應層面降低開(kāi)發(fā)商的高定價(jià)。同時(shí)對違規房企在土地，金融以及稅務(wù)領(lǐng)域加強監管。政策的推出進(jìn)一步強化了政府對新建商品住宅市場(chǎng)的管控，新房市場(chǎng)的價(jià)格上漲壓力大大減弱�！睆埿裾f(shuō)。
　　張旭認為，本次房?jì)r(jià)干預措施一方面穩定了購房者預期，另外一方面，則對開(kāi)發(fā)商直接施加壓力，從房企的土地購置，融資，稅務(wù)，以及銷(xiāo)售資金等各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節加強管控，迫使房企降低定價(jià)和利潤水平，對房企的經(jīng)營(yíng)能力影響較大。房企的定價(jià)權有所減弱，提價(jià)能力也有所降低，預計將會(huì )有更多的房企被迫快速周轉，平價(jià)出貨。
　　值得注意的是，在“京七條”發(fā)布的同日，北京同時(shí)發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設的意見(jiàn)》。意見(jiàn)明確，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過(guò)采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”等方式供地，建設套型建筑面積90平方米以下的住房，銷(xiāo)售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。年底前將完成2萬(wàn)套供應，預計明年5萬(wàn)套的自住型商品住房的供應將占全部新增供應的50%以上。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這是北京在加強限購、限貸等減法措施的同時(shí)，加大限價(jià)房的供給，首次在調控中做加法。
　　張大偉認為，由于此類(lèi)限價(jià)房正是針對社會(huì )夾心層購房群體，體量較大，雖然有可能額外導致部分原來(lái)無(wú)意購房人群進(jìn)入市場(chǎng)，但對于當下高房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，30%的價(jià)格差距，可能會(huì )導致現在商品房市場(chǎng)需求中50%-60%的潛在購買(mǎi)力離開(kāi)當下的商品房市場(chǎng)，轉而等待限價(jià)房源。而且從已經(jīng)供應的土地中，這部分房源不僅是剛需市場(chǎng)，還有部分改善市場(chǎng)戶(hù)型供應�！　�
　　“北京一日兩次表態(tài)釋放明確加強調控信號，對市場(chǎng)有明顯的警告�！敝袊�房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，北京作為房?jì)r(jià)漲幅最高城市，一直是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，在房地產(chǎn)調控方面一直承受著(zhù)較大壓力，此次“京七條”率先加強調控，再次表明堅持房地產(chǎn)調控從緊、從嚴立場(chǎng)。將對購房者、市場(chǎng)的心理產(chǎn)生較大影響。
　　張大偉也認為，第四季度調控趨緊成定局�！鞍�括一線(xiàn)城市在內的多個(gè)城市難以完成調控目標的背景下，已有部分城市早已準備好下一步的調控政策。因此，北京房地產(chǎn)調控的示范效應將引來(lái)更多城市加強調控措施，以抑制居高不下的房?jì)r(jià)漲幅�！�