 |
|
資料圖片 |
10月23日，北京市住建、國土等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設的意見(jiàn)》，擬在今明兩年相繼推出兩萬(wàn)套和五萬(wàn)套自住型商品住房。政策的發(fā)布猶如給“一房難求”的“剛需”群體打了一針“強心劑”。自住型商品住房能否穩住“一路上漲”的房?jì)r(jià)，房源如何落實(shí)到位，分配機制怎樣體現公平和公正，成為購房者最為關(guān)心的問(wèn)題。
業(yè)內人士表示，相比于當前大量的住房需求，此類(lèi)房源入市將產(chǎn)生何影響還有待市場(chǎng)檢驗，帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房同樣會(huì )面臨管理上的難題。
房源入市對市場(chǎng)影響幾何
根據意見(jiàn)，自住型商品住房將采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷(xiāo)售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，今明兩年將有7萬(wàn)套此類(lèi)性質(zhì)的住房入市。
“符合限購條件的家庭都可以購買(mǎi)，而且數量還不少�！币蚍�?jì)r(jià)上揚而焦慮的朱女士略顯寬慰地說(shuō)，“等一等也許真的有機會(huì )買(mǎi)到便宜的房子�！�
鏈家地產(chǎn)研究部分析師張旭表示，“供應規模較大讓普通購房者入圍的可能性大大增加，這在一定程度上也使得部分購房者出現短期觀(guān)望，等待這部分房源入市。這或許會(huì )直接緩解目前的價(jià)格上漲壓力”。
根據中原地產(chǎn)研究部統計數據，最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應每年平均在8萬(wàn)套左右。中原地產(chǎn)研究部總監張大偉樂(lè )觀(guān)地表示：“如果明年5萬(wàn)套的計劃能成為事實(shí)，市場(chǎng)結構將出現質(zhì)變，這對市場(chǎng)的影響非常大！”
“若供應達到一定規模，自然會(huì )影響到新建商品住宅的定價(jià)�！钡珡埿裢瑫r(shí)指出，“從近5年的住宅交易量來(lái)看，每年大概有26.5萬(wàn)套的住房需求，而且自住型商品住房的供應大多集中在相對偏遠的區域。相比北京的大量符合購買(mǎi)政策的購房者來(lái)說(shuō)，住房供應還是有較大缺口，實(shí)際影響有待市場(chǎng)進(jìn)一步觀(guān)察�！�
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳志則表示，隨著(zhù)自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購房需求也許就會(huì )向這些房源流動(dòng)，平抑價(jià)格的作用將會(huì )逐漸得到體現。
七萬(wàn)套房源如何落實(shí)到位
“自住型商品住房政策解決了‘夾心層’的住房困難，這一政策由北京來(lái)探索非常有必要�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲認為，“作為長(cháng)效的調控措施，對緩解老百姓因住房問(wèn)題產(chǎn)生的緊張情緒有重要作用�！�
“惠民的政策雖然振奮人心，但政策成敗的關(guān)鍵在于這7萬(wàn)套房源能否落實(shí)到位�！北本┦形鞒菂^正在參加保障房輪候的王先生表示，“總覺(jué)得保障房供應太有限，希望這次的自住型商品住房能夠如期入市�！�
據介紹，北京市明確表示年內土地供應將以自住型住房項目地塊為主。自住型商品住房地塊明年將在土地供應計劃中單列，確保供應。北京市國土局副總工程師王兵表示，國土、規劃部門(mén)對自住型商品住房的地塊梳理工作正在進(jìn)行，已供應6宗地塊，年底前還將有6到7宗土地出讓?zhuān)灰追绞綄⒁浴跋薹績(jì)r(jià)競地價(jià)”“限地價(jià)競配建”的方式為主。
北京市發(fā)展改革委投資處的相關(guān)負責人表示，北京市發(fā)展改革委將把自住型商品房項目納入“綠色通道”，加快項目審批工作。
對于房源所處的位置，陳志認為：“可能因為某個(gè)樓盤(pán)所處區域好，配套設施完善，出現了供不應求的現象，而有的區域因為配套方面的原因市場(chǎng)不好，政府應該及時(shí)做出反應�！蓖醣鴦t表示：“北京市力爭做到在建設規模大、教育醫療條件好、公共資源覆蓋面廣、道路交通通暢的地方優(yōu)先選配�！�
保障“剛需”能否公平分配
經(jīng)適房、兩限房的分配問(wèn)題一直令業(yè)內詬病，而帶有保障性質(zhì)的自住型商品住宅也同樣面臨分配的問(wèn)題。業(yè)內人士指出，由于其比較寬松的購買(mǎi)政策，管理上會(huì )有一定難度。怎樣確保購房人的確是自住呢？
根據政策，符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭均可購買(mǎi)此類(lèi)住房，兩類(lèi)家庭可優(yōu)先購買(mǎi)：一是北京市戶(hù)籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)；二是已在輪候經(jīng)濟適用住房、限價(jià)商品住房的家庭。政策同時(shí)規定，購房家庭只能購買(mǎi)一套自住型商品住房，如將該住房出售，以后不能再購買(mǎi)自住型商品住房。
“雖然組織搖號的主體是開(kāi)發(fā)商，但針對搖號的監督機制將近似于保障房的搖號模式，確保公正�！北本┦凶〗ㄎ敝魅瓮鯓s武表示。
有購房者表示，參加保障房輪候的家庭眾多，輪候經(jīng)濟適用住房、限價(jià)商品住房的家庭優(yōu)先購買(mǎi)，會(huì )不會(huì )擠占其他購房者的機會(huì )呢？
對此，王榮武解釋?zhuān)壳氨本┍Ｕ戏枯喓蚣彝タ倲荡蟾庞?3萬(wàn)，但預計參與自住型商品房搖號的家庭并不多，畢竟兩者之間價(jià)格差距仍較大。而且一旦輪候家庭放棄保障房而加入自住型商品房搖號，則會(huì )取消其此前保障房搖號資格。
業(yè)內人士表示，由于有諸多限制政策存在，容易在操作中出現漏洞，未來(lái)應在執行過(guò)程中出臺相應的細則�！氨热�，由于是限價(jià)房產(chǎn)，政策規定在該住房購買(mǎi)滿(mǎn)5年后再上市需要繳納30%的收益�！睆埓髠ブ赋�，“屆時(shí)如何計算收益，裝修、稅費、利息等是否要扣除，都需要進(jìn)一步研究和明確�！�