自9月以來(lái)，面對房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，部分熱點(diǎn)城市已相繼加碼樓市調控政策。繼鄭州、南京先后收緊調控政策后，深圳也在近期推出穩定房?jì)r(jià)的8條措施。北京市更是宣布，今明兩年將供應7萬(wàn)套左右的自住型限價(jià)商品房以平抑市場(chǎng)供需矛盾。
　　根據國家統計局日前發(fā)布的數據，一線(xiàn)樓市及部分熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲預期不斷增強，而其他城市房?jì)r(jià)漲幅相對較為平和。在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均的大背景下，專(zhuān)家認為，政府對樓市的調控方式應因地制宜，不斷增加協(xié)調性與針對性，并充分利用市場(chǎng)化的調控機制，綜合運用信貸及稅收等工具對樓市進(jìn)行有效調控。

　　一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲勢猛

　　國家統計局22日發(fā)布的9月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示，9月房?jì)r(jià)總體仍呈漲勢，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比和同比上漲的城市個(gè)數分別為65個(gè)和69個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.6%，最低為下降0.3%。
　　與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市僅有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。值得注意的是，北上廣深等一線(xiàn)城市首次同以超過(guò)20%的房?jì)r(jià)增幅領(lǐng)漲全國，其中，北京為20.6%，上海為20.4%，廣州為20.2%，深圳為20.1%。
　　此外，隨著(zhù)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，一線(xiàn)樓市的二手房市場(chǎng)也異�；馃�。數據顯示，9月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有63個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.8%，最低為下降0.6%。
　　與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。9月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為17.8%，最低為下降5.3%。北上廣深四大一線(xiàn)城市仍以“兩位數”的漲幅遙遙領(lǐng)先。
　　世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉認為，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)之所以漲勢洶涌，是因為其市場(chǎng)存量持續下跌，市場(chǎng)供不應求。因此9月房?jì)r(jià)“量?jì)r(jià)齊升”的狀況沒(méi)有改變。

　　房?jì)r(jià)區域分化態(tài)勢明顯

　　盡管一線(xiàn)樓市延續著(zhù)火爆行情，但大多數城市的房?jì)r(jià)漲幅相對平緩。
　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，9月份，各城市間房?jì)r(jià)變動(dòng)差異和分化較大的格局未變。漲幅較高的城市主要還是集中在一線(xiàn)城市和個(gè)別二、三線(xiàn)城市，其他城市房?jì)r(jià)漲幅相對較為平和。初步測算，9月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1.4%，而天津等31個(gè)二線(xiàn)城市平均上漲0.7%，唐山等35個(gè)三線(xiàn)城市平均上漲0.6%。
　　專(zhuān)家指出，與2007年的一輪房?jì)r(jià)大漲相比，目前的房?jì)r(jià)上漲有所不同。2007年時(shí)，房?jì)r(jià)上漲較普遍，不同城市房?jì)r(jià)漲幅差距不大；而目前區域市場(chǎng)分化較明顯，在一線(xiàn)城市大幅領(lǐng)漲同時(shí)，部分二三線(xiàn)城市卻存在去化壓力，房?jì)r(jià)上漲后續動(dòng)力不足。
　　分析人士表示，導致這種分化的主因是土地供應。近年來(lái)，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市土地供應不足，但市場(chǎng)需求持續增加，市場(chǎng)出現供不應求局面，而眾多三四線(xiàn)城市在土地財政驅動(dòng)下大量供地，給市場(chǎng)帶來(lái)消化壓力。
　　克而瑞研究中心指出，目前北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市的庫存消化周期已經(jīng)逼近半年紅線(xiàn)，普遍呈現供不應求的狀態(tài)。二線(xiàn)城市差異化加大，廈門(mén)、南京等城市庫存消化周期均已低于6個(gè)月，其價(jià)格走勢也是一路向上，而天津的市場(chǎng)庫存消化周期則超過(guò)18個(gè)月，其新建住宅價(jià)格漲勢相對平穩。
　　陳仲偉預計，由于二、三線(xiàn)城市供給充裕，后市房?jì)r(jià)上漲空間并不大。而一線(xiàn)樓市仍將面臨上漲壓力。

　　樓市調控還應因地制宜

　　在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯冷熱不均的大背景下，部分房?jì)r(jià)快速上漲的城市恐難以完成今年的房?jì)r(jià)控制目標。9月以來(lái)，多城市相繼出臺了地方性的樓市調控政策，以在短期內迅速抑制房?jì)r(jià)漲勢，穩定市場(chǎng)預期。
　　北京23日發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設的意見(jiàn)》，明確今后將加快發(fā)展自住型商品住房，重點(diǎn)解決自住型改善型購房需求，支持剛需，平抑房?jì)r(jià)，銷(xiāo)售均價(jià)比同時(shí)段同品質(zhì)商品住房低30%左右。2013年底前，全市將完成2萬(wàn)套自住型商品房供應，明年預計完成5萬(wàn)套供應，將占新增供應的50%以上。
　　在此之前，南京市政府明確國有企業(yè)退出商品房地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)間表；鄭州市收緊了限購范圍，并規定不滿(mǎn)20歲的單身人士不能買(mǎi)房；深圳則從稅收入手，調低了普通住房稅收優(yōu)惠價(jià)格標準，鼓勵剛性自住購房需求、抑制投機投資性購房需求，從而引導中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設，增加普通商品住房供應。
　　業(yè)內人士建議，熱點(diǎn)城市可適度上調二套房首付比例和貸款利率，限購不嚴厲的城市則需提高限購門(mén)檻。
　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策應保持連續性和穩定性，并不斷增加協(xié)調性與針對性。信貸手段靈活性強，應堅持體現差別化，支持剛需，限制投機；土地調控最為直接，在房?jì)r(jià)上漲明顯的城市，應加快采取增加住宅用地供應，提高土地利用效率，緩解供求矛盾；同時(shí)政府應盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。