習近平認為現階段保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡。新華社報道中沒(méi)有提及“房?jì)r(jià)調控”、“經(jīng)濟適用房”、“限價(jià)房”等過(guò)去的熱門(mén)名詞。

　　10月29日下午，在集體學(xué)習慣例延續11年后，中共中央政治局首次專(zhuān)題學(xué)習住房領(lǐng)域情況�！皻v史上談房地產(chǎn)規格最高的一次會(huì )議�！敝袊�房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強評價(jià)道。

　　中共中央總書(shū)記習近平在主持此次名為加快推進(jìn)住房保障體系和供應體系建設的第十次集體學(xué)習時(shí)提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應體系建設，滿(mǎn)足群眾基本住房需求、實(shí)現全體人民住有所居目標的重要任務(wù)。

　　“和上一屆領(lǐng)導班子，多次通過(guò)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議探討房地產(chǎn)問(wèn)題相比，”陳國強發(fā)現，新一屆中央領(lǐng)導集體對房地產(chǎn)表態(tài)不多，但是這一次集體學(xué)習與會(huì )人員規格卻遠勝以往。

　　值得一提的是，在新華社報道中，習近平在談到解決實(shí)現居民住有所居的目標時(shí)，并未談及“房?jì)r(jià)”。習近平在談及保障性住房時(shí)，還提出要注意“盡力而為和量力而行”相結合。

　　在陳國強看來(lái)，這也是此次會(huì )議的一大亮點(diǎn)，不簡(jiǎn)單著(zhù)眼于實(shí)現控房?jì)r(jià)的短期目標，更加注重房地產(chǎn)長(cháng)期穩定健康發(fā)展，和如何解決居民住房需求的協(xié)調上，在三中全會(huì )召開(kāi)之際，也預示著(zhù)房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。

　　習近平強調，我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系。

　　本報記者多方采訪(fǎng)了解，“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結合的住房制度”，也將是未來(lái)樓市調控長(cháng)效機制的基礎。

　　此次集體學(xué)習由清華大學(xué)土木水利學(xué)院教授劉洪玉、住房和城鄉建設部政策研究中心研究員秦虹講解。

　　不談“房?jì)r(jià)”

　　針對如何解決居民“住有所居”的目標，和上一屆領(lǐng)導班子給出的“回歸房?jì)r(jià)”的藥方不同，新華社報道的習近平講話(huà)只字未談房?jì)r(jià)，而把注意力更多放在增加供應上。

　　習近平說(shuō)，要千方百計增加住房供應，同時(shí)要把調節人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保、節約資源、安全的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。

　　陳國強認為，不談房?jì)r(jià)，并非是不解決高房?jì)r(jià)問(wèn)題，只是房?jì)r(jià)問(wèn)題的解決不是短期手段能夠促成的，更多地需要建立在供需關(guān)系的調節和長(cháng)效機制的建立上。

　　就在參加政治局集體會(huì )議的前一天，秦虹接受人民日報訪(fǎng)談時(shí)談及自去年6月份以來(lái)的房?jì)r(jià)上漲的原因。她強調了一定區域內資源配置不均衡的因素。

　　秦虹說(shuō)，存在多個(gè)原因，既與一些地方的有效供應不足有關(guān)，城市發(fā)展均存在差異，也與貨幣流動(dòng)性大、居民投資渠道狹窄、實(shí)體經(jīng)濟普遍不太景氣、樓市仍有較強的投資功能和資金避險能力有關(guān)，還與住宅質(zhì)量的不斷提升和土地、勞動(dòng)力成本上升有關(guān)。

　　不過(guò)，秦虹認為，核心在于供需失衡。秦虹出席了此次政治局集體學(xué)習的會(huì )議，并就要加快推進(jìn)住房保障和供應體系建設談了自己的意見(jiàn)和建議。

　　“目前，在我國657個(gè)設市城市中，多數城市房?jì)r(jià)仍比較平穩，房?jì)r(jià)明顯上漲的主要是一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市。北京、廣州等一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不代表全國，”秦虹說(shuō)，此輪房?jì)r(jià)上漲與2005年、2007年及2009年的三次房?jì)r(jià)明顯上漲有很大不同，投機投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住型需求，特別是剛性需求。

　　秦虹認為，全國49個(gè)城市實(shí)施了限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得了一定效果。但限購、限貸的城市房?jì)r(jià)仍在上漲，只能說(shuō)明市場(chǎng)供應難以滿(mǎn)足自住性需求的增長(cháng)。

　　相對于部分城市需求增長(cháng)而言，住宅供應量明顯不足。秦虹介紹，到8月份，北京、上海兩個(gè)每年常住人口增加最大的直轄市，新開(kāi)工面積還是有近10%的負增長(cháng)�？陀^(guān)地講，這幾年大城市人口增長(cháng)多，但拆遷難度大，住宅用地計劃完成比例偏低，再加上開(kāi)發(fā)企業(yè)在面對調控需求的政策時(shí)開(kāi)工更加謹慎。這些都使供求關(guān)系發(fā)生失衡， 供不應求的代價(jià)就是房?jì)r(jià)上漲。

　　另一位參加政治局集體會(huì )議的專(zhuān)家清華大學(xué)土木水利學(xué)院劉洪玉教授也表示，當前市場(chǎng)存在一個(gè)很重要特征就是，很多城市或者區域供應和需求嚴重不匹配，高價(jià)地與“鬼城”、空城共存，“實(shí)際上在城市之間，區域之間可能存在著(zhù)巨大的差異，不是一個(gè)統一的、均衡的市場(chǎng)。另外即使在一個(gè)城市內部，也存在著(zhù)差異�！�

　　著(zhù)眼“資源配置”

　　習近平表示，解決群眾住房問(wèn)題是一項長(cháng)期任務(wù)，還存在著(zhù)住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題。

　　雖然沒(méi)有明確的控“房?jì)r(jià)”目標，習近平針對“不斷滿(mǎn)足居民住有所居”給出的藥方是以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系。

　　據住房和城鄉建設部調查，到2010年底，全國仍有2000多萬(wàn)戶(hù)城鎮低收入和部分中等偏下收入家庭的住房不成套，設施簡(jiǎn)陋。其中1000多萬(wàn)戶(hù)居住在棚戶(hù)區中。棚戶(hù)區房屋破舊擁擠，廚衛設施不全，有的甚至存在安全隱患。處于城鎮“夾心層”的城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員的住房困難問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)。

　　其后，又發(fā)生了部分城市住房投資投機性需求過(guò)于旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題，“購房難”由單純的經(jīng)濟問(wèn)題發(fā)展成為嚴重的社會(huì )問(wèn)題。

　　因此，劉洪玉介紹，十二五期間，需要加快推進(jìn)保障性住房建設，彌補十一五甚至十五期間保障房安排不足。

　　習近平也要求，“十二五”規劃提出，建設城鎮保障性住房和棚戶(hù)區改造住房3600萬(wàn)套(戶(hù))，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，一定要全力完成。

　　值得一提的是，在談及保障房品種方面，習近平并未提及限價(jià)房或經(jīng)濟適用房，而要求要重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，加快建設廉租住房，加快實(shí)施各類(lèi)棚戶(hù)區改造。

　　陳國強認為，符合中國國情的住房供應體系，是“住有所居”而非是每個(gè)人都有自己的一套產(chǎn)權房，也可以通過(guò)租賃方式實(shí)現居住的目的，另外，限制大戶(hù)型、過(guò)度消費將是未來(lái)的一個(gè)方向。

　　習近平亦指出，加快推進(jìn)住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會(huì )功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系。

　　“減少經(jīng)濟適用房、限價(jià)性商品房等產(chǎn)權房的數量，也是在確保住房保障、防止福利陷阱時(shí)的有效手段，”陳國強如是介紹。

　　談及雙軌制，財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康認為，始終應統一協(xié)調在住房供應體系的頂層設計之下，政府在保障軌上則主要職責重點(diǎn)在于組織資源、制定規則和實(shí)施對入住者的“進(jìn)與退”的管理。而“市場(chǎng)軌”上主要管規則、管收稅。以經(jīng)濟手段為主，其中包括稅收的手段，從土地開(kāi)發(fā)到商品房的交易和保有，各環(huán)節上的稅費應系統地合理化。調控中原則上宜區別住房的居住需求、投資性需求和投機性需求，采取差異化政策區別對待。

　　談及市場(chǎng)化主導的多層次住房供應體系，習近平表示，只有堅持市場(chǎng)化改革方向，才能充分激發(fā)市場(chǎng)活力，滿(mǎn)足多層次住房需求。

　　習近平也針對“保障住房”領(lǐng)域談道，應加強管理，在準入、使用、退出等方面建立規范機制，實(shí)現公共資源公平善用。要堅持公平分配，使該保障的群眾真正受益。要對非法占有保障性住房行為進(jìn)行有效治理，同時(shí)要從制度上堵塞漏洞、加以防范。對非法占有保障性住房的，要依法依規懲處。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，行政性調控政策的退出需要建立在商品房市場(chǎng)秩序的完善、有房產(chǎn)稅等經(jīng)濟性的替代性政策的背景下，是一個(gè)長(cháng)期過(guò)程。