最近一個(gè)時(shí)期，我國多個(gè)城市的房?jì)r(jià)不斷“喊漲”，一些地方政府也趁機大量推地，導致“地王”頻現，房?jì)r(jià)上漲預期強烈，房地產(chǎn)調控再度走到了“十字路口”。越調越漲的尷尬現實(shí)，讓人更加期待促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩發(fā)展的長(cháng)效機制。
房?jì)r(jià)在調控中“一路高歌”
今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)調控在不斷深化，但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現出明顯的回暖態(tài)勢。特別是“國五條”出臺之后，房?jì)r(jià)連漲的勢頭并未得到扭轉。
根據國家統計局數據，進(jìn)入2013年，全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)呈現連漲的趨勢。部分城市的房?jì)r(jià)已連續10多個(gè)月環(huán)比上漲，廣州、北京、深圳等熱點(diǎn)城市繼續領(lǐng)漲全國。
據了解，在“金九銀十”的催化下，北京、沈陽(yáng)、南京、廈門(mén)、福州、廣州、杭州等城市的樓市，一度出現了夜晚排隊購房的現象，“日光盤(pán)”在各地更是屢見(jiàn)不鮮。
記者了解到，最近幾個(gè)月的土地市場(chǎng)也十分火爆，“地王”頻出。以深圳為例，繼一家地產(chǎn)企業(yè)以71億多元拿下前海一地塊，創(chuàng )下總價(jià)“地王”后；另一家地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)月左右又以109億元拿下前海推出的另一塊地，創(chuàng )下深圳新的總價(jià)地王。
同樣，西南重鎮重慶的土地市場(chǎng)也熱度不減。從今年5月開(kāi)始，重慶連續6個(gè)月每月的土地成交量都在百萬(wàn)方以上。10月22日一天成交土地16宗，成交金額73億多元，創(chuàng )造了今年截至目前單日土地出讓的最新紀錄。
目前，地方城市為落實(shí)“國五條”而制訂的“2013年的房?jì)r(jià)控制目標”已進(jìn)入年終倒計時(shí)，大部分城市對“控房?jì)r(jià)”倍感壓力。
事實(shí)上，一些業(yè)內人士和專(zhuān)家都對“控房?jì)r(jià)”表示擔憂(yōu)。他們認為，即便是在過(guò)去的“金九銀十”開(kāi)發(fā)商加大了推盤(pán)量，但也難緩解房?jì)r(jià)上漲的壓力，部分熱點(diǎn)城市仍出現量?jì)r(jià)攀升局面，再加上眾多開(kāi)發(fā)商“硬撐”，未來(lái)房?jì)r(jià)仍將保持在一定范圍內的上漲幅度。
應建立長(cháng)效發(fā)展機制
實(shí)踐證明，“頭痛醫頭，腳疼醫腳”的應急調控，已難以從根本上抑制住房?jì)r(jià)“脫韁的野馬”，走出越調越漲的“怪圈”，需長(cháng)遠地建立“市場(chǎng)化為主手段，輔以政府調節”的政策引導體系，并由此從一些基礎性和制度性方面著(zhù)手探索構建房地產(chǎn)發(fā)展的長(cháng)效機制。
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)投資是經(jīng)濟增長(cháng)的重要動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)吹草動(dòng)”不可避免地影響著(zhù)經(jīng)濟前行的“步履”。因此，要保持國民經(jīng)濟平穩發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能大起大落。
回顧過(guò)去十年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程不難發(fā)現，導致房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、樓市扭曲的因素有很多。這里既有我國高速工業(yè)化、城鎮化背景下需求集中釋放的原因，也有匯率、利率等金融政策因素；既有地方政府過(guò)度依賴(lài)“土地財政”的緣故，也有稅收結構不合理的因素。此外，通脹預期、“熱錢(qián)”投機等因素也助推房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
“樹(shù)欲靜而風(fēng)不止�！眹覐�2003年開(kāi)始對房地產(chǎn)實(shí)施調控，抑制投資和投機，以求市場(chǎng)健康平穩發(fā)展。然而，由于基礎性制度不健全，瘋狂攀漲的房?jì)r(jià)讓調控措施只得“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。雖然近兩年決策層已意識到并著(zhù)手從源頭破解房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，一定程度上抑制了投機投資性需求，但并未遏制房?jì)r(jià)上漲勢頭，同時(shí)限購、限貸等行政色彩濃厚的調控手段，引發(fā)不少爭議。許多專(zhuān)家認為，在過(guò)去幾年房地產(chǎn)調控最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調控措施都強調行政干預力量，而弱化市場(chǎng)配置資源的基礎性作用。
專(zhuān)家認為，行政調控效果毋庸置疑，但屢調屢漲導致民眾對政策預期不確定，對市場(chǎng)走向信心不足，建立房地產(chǎn)健康平穩發(fā)展的長(cháng)效機制迫在眉睫。這就要求完善個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等基礎性工作，從土地、金融、財稅等方面進(jìn)行全方位改革，而改革方向便是調控更加市場(chǎng)化，主要進(jìn)行制度建設，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過(guò)市場(chǎng)規律的傳導，達到調整市場(chǎng)結構的目的，弱化行政干預。比如，盡快實(shí)現利率形成的市場(chǎng)化，消除通脹預期；改革分稅制，取消以GDP為中心的政績(jì)觀(guān)。
讓保障房撐起中低收入群體“安居夢(mèng)”
實(shí)踐證明，無(wú)論完全由政府保障，還是完全由市場(chǎng)調節，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以有效滿(mǎn)足絕大多數社會(huì )成員的住房需求。要實(shí)現“住有所居”目標，應跳出單純的市場(chǎng)思維，既要借助市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高檔商品住房合理配置，又要用政府“看得見(jiàn)的手”建保障性住房托底，從而構建起多層次的住房供應體系。
近年來(lái)，各地都加大了保障性住房的建設力度，并取得顯著(zhù)效果，讓越來(lái)越多的中低收入群體“住有所居”。比如，重慶市著(zhù)力打造以公租房為主體的住房保障體系。目前，主城區累計開(kāi)工建設公租房住宅3075萬(wàn)平方米，累計竣工公租房住宅893萬(wàn)平方米。在經(jīng)過(guò)7次搖號配租后，重慶公租房已累計分配約24萬(wàn)套，惠及63萬(wàn)人。
作為老工業(yè)基地的吉林省，針對部分國有企業(yè)下崗群眾長(cháng)期居住棚戶(hù)區的問(wèn)題，從2006年開(kāi)始，通過(guò)政府主導、市場(chǎng)運作等方式，進(jìn)行大規模棚戶(hù)區改造，共解決了441萬(wàn)人住房困難問(wèn)題，被稱(chēng)為“德政工程”。
來(lái)自住房城鄉建設部的最新數據顯示，截至今年9月底，全國開(kāi)工建設城鎮保障性安居工程620萬(wàn)套，基本建成410萬(wàn)套，分別達到年度目標任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。
根據規劃，在“十二五”期間我國將建設城鎮保障性住房和棚戶(hù)區改造住房3600萬(wàn)套(戶(hù))，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。
專(zhuān)家認為，今后，國家和地方政府要加大土地保障和金融支持，加快保障性安居工程建設，盡早改善困難群眾住房條件。同時(shí)，又要量力而行，結合財政能力和土地資源等條件，合理把握保障性住房建設規模和節奏。此外，要積極探索建立非營(yíng)利機構參與保障性住房建設和運營(yíng)管理的體制機制。