隨著(zhù)十八屆三中全會(huì )臨近，有關(guān)會(huì )議將討論土地改革的報道不斷傳出。最近有消息稱(chēng)，新一輪土地改革重點(diǎn)之一將是農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，而之前公布的國研中心“383方案”，有關(guān)農村集體土地入市的傳聞更是攪動(dòng)了市場(chǎng)。
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，受“小產(chǎn)權房轉正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個(gè)小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格出現上漲，其中通州區太玉園小產(chǎn)權房最近一月更是上漲千元以上。
一旦小產(chǎn)權房轉正，其巨量供應合法進(jìn)入市場(chǎng)，將對房?jì)r(jià)調控產(chǎn)生巨大效果。但多名專(zhuān)家表示，農村集體土地入市很難全面放開(kāi)，在國家沒(méi)有明確政策出臺的情況下，小產(chǎn)權房轉正尚屬空談。
小產(chǎn)權房交易火爆
“383方案”引發(fā)熱議，其中土改部分尤其引人注目，因為它明確提到“集體建設用地直接入市”，這有望為小產(chǎn)權房合法化打開(kāi)一道門(mén)。報告提出：在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農用地市場(chǎng)，形成權利平等、規則統一的公開(kāi)交易平臺，建立統一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。
“383方案”涉及小產(chǎn)權問(wèn)題的表述甚至成為一些經(jīng)營(yíng)小產(chǎn)權房中介機構營(yíng)銷(xiāo)的說(shuō)辭。北京通州區中介公司經(jīng)紀人王海如
(化名)對購房者說(shuō)：“小產(chǎn)權房要轉正了，如果你還在考慮價(jià)格，那將再次錯過(guò)這個(gè)機會(huì )�！蓖鹾Ｈ绫硎�，農村集體用地入市放開(kāi)后，這意味著(zhù)小產(chǎn)權房將合法化，現在買(mǎi)小產(chǎn)權房將來(lái)轉正是遲早的事，“現在通州地區的小產(chǎn)權房每天交易火爆，價(jià)格都在上漲�！�
王海如所在的公司位于北京市東六環(huán)外的張家灣鎮，這里聚集著(zhù)太玉園、月亮灣曉鎮等多個(gè)小產(chǎn)權社區，其中太玉園是北京最大的小產(chǎn)權房片區。因為小產(chǎn)權交易的火爆，也吸引了越來(lái)越多的中介公司參與，其中不乏21世紀不動(dòng)產(chǎn)這類(lèi)知名的中介機構。21世紀不動(dòng)產(chǎn)的一名經(jīng)紀人向
《每日經(jīng)濟新聞》記者證實(shí)，最近太玉園的小產(chǎn)房賣(mài)得特別火，很多顧客希望找到低樓層的房子，但是已經(jīng)沒(méi)有多少合適的房源了。談及價(jià)格，他表示，“‘十一’之后價(jià)格就不斷漲，以前只有八九千元，現在1萬(wàn)元，1個(gè)月漲了1000元左右�！�
在通州核心區塊，正規商品房的價(jià)格都已經(jīng)在兩萬(wàn)多，幾千元的小產(chǎn)權房在價(jià)格上還是有很大優(yōu)勢。在上述經(jīng)紀人看來(lái)，小產(chǎn)權房依然是價(jià)格洼地，“即使是到一萬(wàn)元，但相對于周邊兩萬(wàn)多的價(jià)格，還是有一定的優(yōu)勢。除了政策方面的原因，還有就是大產(chǎn)權房漲，小產(chǎn)權房就漲�！�
21世紀不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀人員介紹，購買(mǎi)小產(chǎn)權房因為無(wú)法貸款，只能是全款買(mǎi)。由于不限購，所以手續簡(jiǎn)單，只需給村委會(huì )過(guò)戶(hù)費6萬(wàn)元，再加一定的中介服務(wù)費即可，快的話(huà)從掏錢(qián)到換房本半天就能辦完。
深層次問(wèn)題難解
由于小產(chǎn)權房是在農民集體土地上建設，未繳納土地出讓金等費用，沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，其產(chǎn)權證是由鄉政府或村委會(huì )頒發(fā)，在某種意義上說(shuō)，它不具有真正合法的產(chǎn)權證，其身份也是購房者最大的擔憂(yōu)。
從2007年開(kāi)始，中央多次啟動(dòng)小產(chǎn)權房清理整頓。但由于沒(méi)有統一的處理政策，各地對現存小產(chǎn)權房的處理力度不一致。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強說(shuō)，治理是一陣一陣的，而有些地方對治理小產(chǎn)權房往往采取了回避態(tài)度。
當記者以購房者身份提出“風(fēng)險問(wèn)題”時(shí)，上述中介公司經(jīng)紀人均表示，不用擔心風(fēng)險，“這些房子都是村民的回遷房，而且現在購房者都是和村民一起混住的，這些房子能被拆掉嗎？”
此前北京市也出臺過(guò)對小產(chǎn)權房整頓的通知，但小產(chǎn)權房交易卻一如既往。上述經(jīng)紀人說(shuō)，“現在政府對于小產(chǎn)權房的政策也比較模糊，購房者與村委會(huì )簽合同后，還有風(fēng)險約定，如果房子拆除，村委會(huì )會(huì )給予補償�！彼啻螐娬{，小產(chǎn)權房被拆可能性不大。事實(shí)上在深圳等地，小產(chǎn)權房成交也出現暴漲，除了房?jì)r(jià)上漲的因素，不排除小產(chǎn)權房“轉正”利好進(jìn)一步刺激了購房者。
全國工商聯(lián)調研數據顯示，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權房建筑面積累計超過(guò)7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。其中，北京、太原、深圳等地小產(chǎn)權房占當地住宅市場(chǎng)份額均超過(guò)兩成，房?jì)r(jià)僅為臨近地段商品房?jì)r(jià)格的25%~60%左右。
如此巨量供應一旦合法進(jìn)入市場(chǎng)，將對房?jì)r(jià)調控產(chǎn)生巨大效果。正因為小產(chǎn)權房的地位，近年來(lái)學(xué)界也不斷呼吁給小產(chǎn)權房合法身份。建立一個(gè)城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，允許集體建設用地入市交易，不僅從根源上解決了小產(chǎn)權房問(wèn)題，還可以調控房?jì)r(jià)。
經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為，如果小產(chǎn)權房真的轉正，在市場(chǎng)上完全流通，這個(gè)供應量是比較大的，對于穩定房?jì)r(jià)能夠起到一定作用�！暗‘a(chǎn)權房的轉正難度非常大，因為涉及土地、城鄉二元、農民土地收益等復雜問(wèn)題�！�
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭分析認為，將農村集體用地直接進(jìn)入到非農市場(chǎng)，固然能提供大量合法化的小產(chǎn)權房，但地方政府卻要面臨土地財政減少的困境。一旦農民集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，首先中央要給地方政府增加更多的收入來(lái)源，如房產(chǎn)稅；另外也需要建立一系列政策法規來(lái)引導農村集體土地交易。
陳國強在接受
《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，目前關(guān)于三中全會(huì )對小產(chǎn)權房的討論都是推測，“小產(chǎn)權房歸根到底是兩種土地所有制并存造成的問(wèn)題，因此解決小產(chǎn)權房也應從土地制度入手，如果不破除這個(gè)問(wèn)題，小產(chǎn)權房也很難有解�！�