截至目前，已有14家房企公布前10月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，銷(xiāo)售額都超過(guò)年度任務(wù)的九成，萬(wàn)科等龍頭房企前10個(gè)月的銷(xiāo)售額已經(jīng)突破去年全年業(yè)績(jì)，14家房企合計前10月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)突破4989億，同比漲幅高達35.4%。但與之相對的是，三季報顯示，凈利潤率從之前的24.6%，下滑至單季度9.1%，創(chuàng )2008年以來(lái)的新低。
　　對此，業(yè)內人士指出，2012年以來(lái)市場(chǎng)反彈，回暖有力，房企銷(xiāo)售回款增加明顯。與此同時(shí)，房企依賴(lài)土地升值帶來(lái)的收益大大降低，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代或已結束，但百姓期望房?jì)r(jià)下降較為困難。

　　銷(xiāo)售大增

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示：截至目前，已經(jīng)有14家公布前10月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，合計前10月銷(xiāo)售額突破4989億，同比上漲35.4%。這意味著(zhù)，房企大多創(chuàng )造歷史最高銷(xiāo)售紀錄，完成銷(xiāo)售額超過(guò)年度任務(wù)的九成，萬(wàn)科等龍頭房企前10個(gè)月的銷(xiāo)售額已經(jīng)突破去年全年業(yè)績(jì)。
　　數據顯示，融創(chuàng )10月單月銷(xiāo)售62.5億元，前10月?tīng)I收總額388.6億元，同比上漲70%；萬(wàn)科10月單月銷(xiāo)售173.5億元，前10月?tīng)I收總額1458.5億元，同比上漲32.57%；恒大單月銷(xiāo)售166.2億元，前10月?tīng)I收總額912.7億元，上漲25.3%。奧園10月單月10.4億元，營(yíng)收總額65.5億元，同比上漲73.6%；瑞房更是以88.25億元營(yíng)收總額，同比漲幅高達170%。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，自2012年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖，成交量連創(chuàng )新高，而房?jì)r(jià)高企進(jìn)一步帶動(dòng)潛在購房者提前入市，自然房企均得到了好的收成。
　　的確，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2013年10月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來(lái)連續第17個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.17個(gè)百分點(diǎn)，
　　CRIC研究中心報告顯示，2013年上半年房?jì)r(jià)上漲原因有以下三點(diǎn)：首先，從企業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)良好的銷(xiāo)售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉資金，企業(yè)沒(méi)有降價(jià)跑量的動(dòng)力。其次，從供應方面來(lái)看，市場(chǎng)持續回暖使得企業(yè)庫存逐漸減少，供應的暫時(shí)短缺使得市場(chǎng)偏向賣(mài)方市場(chǎng)，企業(yè)沒(méi)有降價(jià)必要。最后，從需求來(lái)看，市場(chǎng)持續回暖增強了消費者信心，持觀(guān)望態(tài)度的購房者逐漸入市，旺盛的需求也成為高房?jì)r(jià)的推手。
　　存量房逐月跌至歷史最低水平，CRIC數據顯示，由于前幾年土地供應過(guò)少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線(xiàn)下降，典型城市中南京消化周期已不足5.2個(gè)月，而北京也不足6.1個(gè)月。存量的持續減少，使得市場(chǎng)供應不能夠跟上持續釋放的市場(chǎng)需求。

　　利潤下降

　　根據此前上市房企公布的三季報統計，2013年前三季度，132家房企實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達到443億元，同比上漲24.6%。但值得注意的是，單季度來(lái)看，三季度的凈利潤率為9.1%。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，從前三季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤的漲幅來(lái)看，凈利潤漲幅遠低于營(yíng)業(yè)收入，房企的增收并未帶來(lái)凈利潤的同比變化。他認為，結算周期是造成此次凈利潤下滑的主要原因�！皬慕Y算周期估計，2011年受調控影響的項目成為目前房企結算的重點(diǎn)，這些項目在較為冷清的市場(chǎng)中，被迫‘以?xún)r(jià)換量’，在保銷(xiāo)量和保利潤之間選擇了前者，帶動(dòng)了整體利潤率下降�！�
　　“土地價(jià)格飆升也是利潤率下滑的重要原因�！睆埿癖硎�，之前房企低價(jià)購地，依賴(lài)土地升值帶來(lái)收益。但隨著(zhù)地越來(lái)越稀缺，近兩年地價(jià)飆升，也使房企可圖之利逐漸減少。
　　的確，美聯(lián)物業(yè)數據顯示，北京前三季度土地成交面積723萬(wàn)平方米，成交總額為1121.4億元，較2012年同期上漲135.9%。上海前三季度成交847萬(wàn)平方米，成交總額為1447億元，同比上漲323.6%。廣州方面，前三季度成交總額達181.7億元，同比上漲184.2%。深圳成交總額達258.3億元，同比上漲440.4%。
　　從平均樓面價(jià)看，北京前九月平均樓面價(jià)11484.2元，較2012年平均樓面價(jià)7983.9元上漲43.8%，上海前九月平均樓面價(jià)9142.3元，較2012年平均樓面價(jià)5484.6元上漲66.7%，廣州則上漲99.1%，深圳更是高達109.2%。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心王暉對此表示，雖然房?jì)r(jià)一直以較高的水平大幅增長(cháng)，但相對于地價(jià)指標來(lái)說(shuō)，地價(jià)更是激增，而高地價(jià)則進(jìn)一步使房地產(chǎn)業(yè)高利潤的終結。

　　負債高企

　　從9月開(kāi)始，多數香港上市房企已有融資計劃或進(jìn)行融資。CRIC數據顯示，不包括即將發(fā)行大額美元債券的萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)，近50天共有9家房地產(chǎn)公司在發(fā)行超過(guò)52.5億美元約320億人民幣的債券。其中，9月17日，綠城中國率先發(fā)行了第一筆年息8%的3億美元的六年期優(yōu)先票據，10月24日，恒大地產(chǎn)發(fā)行五年期10億美元的優(yōu)先票據，年息率為8.75%。
　　CRIC研究中心研究員朱大鳴指出，一方面，融資成本降低推動(dòng)房企再融資，企業(yè)進(jìn)行新一輪借款的一個(gè)原因是通過(guò)借新債還舊債，降低企業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)風(fēng)險并進(jìn)行新一輪的投資。另外，企業(yè)需要通過(guò)借款進(jìn)行新的投資。由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢不好，企業(yè)更多采取觀(guān)望狀態(tài)，減少投資力度的同時(shí)加大周轉速度，因此，去年主要房企的土地存量出現一定的下降，企業(yè)急需在今年進(jìn)行大面積的補充�！　�
　　值得注意的是，此前知名財經(jīng)評論人葉檀指出，房企負債率已達近10年最高值，已有高風(fēng)險苗頭。葉檀認為，負債率高企的房企未來(lái)風(fēng)險不可測，一旦土地資產(chǎn)不再值錢(qián)，預售款下行，明年會(huì )有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。按照今年半年報，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債率已達71.28%，是過(guò)去10年年報的最高值。房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年的總負債為1.24萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，總負債較去年底增加1514億元。在136家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過(guò)50%，16家已超過(guò)80%的高位。
　　葉檀認為，在大規模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，隨著(zhù)明年三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫消退，土地不再值錢(qián)，城市債務(wù)水落石出，某些中小房企將步泡沫城市的后塵，出現實(shí)際破產(chǎn)。
　　但張旭認為，雖然房企的資產(chǎn)負債率創(chuàng )新高，但是房企的償債能力并未出現明顯變化，債務(wù)水平平穩�！邦A收款屬未來(lái)有待確認的收入，大部分是期房，因此，從此角度看，房企資產(chǎn)負債率保持平穩，甚至小幅下降�！�
　　因此，張旭指出，在負債平穩，資金鏈較好的背景下，房企擴張意愿增強，房企的凈利潤率在后市或會(huì )出現反彈，但是上漲的空間有限。

　　房?jì)r(jià)難降

　　“短期內房?jì)r(jià)難降�！睆埓髠シ治稣J為，從目前市場(chǎng)看，房企銷(xiāo)售任務(wù)完成較好，各地頻繁出現的地王將導致市場(chǎng)定價(jià)權完全掌握在開(kāi)發(fā)商手中。因此，在量不是重點(diǎn)的背景下，為作高利潤沖刺，房企或會(huì )在四季度的最后幾個(gè)月開(kāi)始惜售。
　　張大偉認為，從目前市場(chǎng)走勢看，大部分企業(yè)對價(jià)格利潤上漲已經(jīng)形成共識，這種情況下，特別部分一二線(xiàn)城市的購房者部分已經(jīng)陷入恐慌，各地日光盤(pán)迭出，房企惜售下，樓市四季度降價(jià)動(dòng)力不足，上漲的趨勢很難改變。
　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉也表示，從房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)城市來(lái)看，由于商品住宅用地長(cháng)期供應稀缺，導致商品住宅市場(chǎng)中長(cháng)期處于上漲狀態(tài)，尤其是過(guò)去兩年，由于樓市調控政策頻出，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地熱情不高導致土地市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)低迷。盡管短期內起到市場(chǎng)降溫的作用，但是宅地供應稀缺影響了當前房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房?jì)r(jià)的走勢。從一定意義上來(lái)講，過(guò)去幾年土地市場(chǎng)總體上供應量少、供求關(guān)系緊張決定了當前房?jì)r(jià)仍然面臨快速上漲的壓力。這也就不難理解當前北京房?jì)r(jià)上漲速度為何在全國是遙遙領(lǐng)先了。這意味著(zhù)房企仍將利用稀缺的住房資源控制房?jì)r(jià)。
　　“但樓市很難復制過(guò)去幾年的爆發(fā)式上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)結束�！睆埿裰赋�，在國家宏觀(guān)調控下，房?jì)r(jià)上漲預期會(huì )有一定幅度降溫，轉而房?jì)r(jià)上漲幅度也將進(jìn)一步遏制。