10月31日，上海景瑞地產(chǎn)集團股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)景瑞地產(chǎn))以4.45港元的公開(kāi)發(fā)行價(jià)正式登陸港交所，融資額約為13.16億港元，成為今年第四家在香港主板IPO的內地房企。
值得注意的是，景瑞地產(chǎn)雖是上海老牌房企，但卻未能在上海等一線(xiàn)城市站穩腳跟，反而項目多在風(fēng)險較大的二三線(xiàn)城市。在中國房地產(chǎn)調控局勢不明朗，泡沫高企的情況下，景瑞地產(chǎn)高負債、低利潤率的營(yíng)運模式頗受詬病，其盈利能力也被懷疑。
高負債+低利潤率
招股書(shū)顯示，在景瑞地產(chǎn)此次公開(kāi)發(fā)售的3.13億股股票中，10%于香港公開(kāi)發(fā)售，90%為國際配售。
“景瑞地產(chǎn)戰略是深耕長(cháng)三角，運用于市場(chǎng)成熟、需求旺盛的南京、蘇州、杭州、寧波及紹興收購面積為10萬(wàn)至40萬(wàn)平方米占地的新項目或開(kāi)發(fā)用地，此外，天津、重慶也是公司未來(lái)的戰略布點(diǎn)�！本叭鸬禺a(chǎn)有關(guān)負責人在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
招股書(shū)同時(shí)顯示，由于資金緊張，景瑞地產(chǎn)近年信托融資頻繁。截至2010年、2011年及2012年12月31日以及2013年6月30日，景瑞地產(chǎn)借款總額分別為人民幣29.78億元、39.66億元、39.82億元和46.65億元。其中通過(guò)信托融資款額分別為6.1億元、7.49億元、11.45億元和22.35億元，占同期借款總額超30%。
僅2012年至今，景瑞地產(chǎn)就進(jìn)行了12次信托融資。截至2013年6月底，景瑞地產(chǎn)通過(guò)信托融資籌得的資金達到22.34億元，占到同期借款總額46.65億元的47.9%。
“信托融資成本在房企融資渠道中偏高，房企不是資金緊張一般不會(huì )選擇�！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，銀行融資利率在7%左右，而目前房地產(chǎn)信托融資成本一般在14%-15%左右。
值得注意的是，景瑞地產(chǎn)信托融資成本甚至高于業(yè)內平均值。資料顯示，2012年7月，景瑞地產(chǎn)通過(guò)國投信托及陸家嘴國際信托取得的兩筆資金的融資成本更是分別高達17.5%和18%。
上述人士表示，信托的融資成本主要和融資方的實(shí)力、項目的基本情況等方面息息相關(guān)�！澳壳胺康禺a(chǎn)信托的融資成本一般在14%-15%左右，17%-18%的融資成本則有些偏高。而選擇高于同期成本融資，也從另一方面證明該房企的缺錢(qián)程度�！�
的確，景瑞地產(chǎn)凈負債率高企，已連續三年經(jīng)營(yíng)性現金流為負。數據顯示，公司凈負債率從2010年底的86.6%上升至2012年底的129.1%，今年6月底，這一數據進(jìn)一步狂飆到172.9%。
與此同時(shí)，令人擔憂(yōu)的還有景瑞地產(chǎn)的銷(xiāo)售數據以及不斷下滑的毛利率。今年上半年，景瑞地產(chǎn)的收入為12.27億元，僅占去年全年收入40.58億元的約三成。而從景瑞地產(chǎn)近年利潤來(lái)看，毛利率從2010年的37.4%，到2011年的31.6%，到2012年的22.1%，再到截至2013年6月30日的21.4%。而凈利潤率更是從2010年的13.3%下滑至2012年調整后的6.4%，下滑超60%。
對此，景瑞地產(chǎn)上述負責人解釋?zhuān)窘鼉赡昀麧櫹禄饕且驗楫a(chǎn)品結構和地域不同引起�！按饲袄麧櫧Y轉是別墅型項目，現階段是公寓型項目，另外，此前項目多在上海，而現階段則在長(cháng)三角其他區域�！�
對于利潤落差過(guò)大，上述負責人表示，公司上市后，融資成本會(huì )相對可控，因此，景瑞地產(chǎn)未來(lái)項目利潤目標將盡量控制在一個(gè)較為穩定的數字。
項目多在二三線(xiàn)城市
招股書(shū)顯示，目前景瑞地產(chǎn)已在上海、杭州、寧波、蘇州、常州、揚州、舟山、湖州、泰州、天津、重慶、南通、紹興等13個(gè)城市開(kāi)發(fā)27個(gè)物業(yè)項目。
作為老牌上海房企，景瑞地產(chǎn)卻未能在上海本地站穩腳跟。上海是房地產(chǎn)形勢最為穩定的一線(xiàn)城市，景瑞地產(chǎn)在上海的項目卻多為之前的項目。因此，希望拿地回歸的景瑞地產(chǎn)去年在上海參加了6次以上土地競拍，關(guān)注過(guò)嘉定新城等重點(diǎn)區域的住宅地塊，但至今未能如愿從土拍市場(chǎng)拿地，而是通過(guò)上海鳳翔股權間接獲得上海青浦一幅地塊。
以曾被景瑞地產(chǎn)退掉的浦興社區地塊為例，2011年2月，該地塊被景瑞地產(chǎn)以6.6億元摘得，折合樓板價(jià)2.14萬(wàn)元/平方米，成為2011年的上海單價(jià)地王。但2011年年底，景瑞地產(chǎn)便以“戰略重點(diǎn)轉移”為由將“地王”退地。
而該地塊于2012年11月14日再次掛牌出讓?zhuān)叭鸬禺a(chǎn)再次參與拿地，但未料到地塊會(huì )拍出高價(jià)，被香港嘉華集團旗下的華控有限公司以總價(jià)6.71億元摘得，折合樓板價(jià)2.17萬(wàn)元/平方米�！叭ツ昃叭鸬禺a(chǎn)以戰略中心從上海轉移到長(cháng)三角等理由退地，今年市場(chǎng)好轉后又再來(lái)購買(mǎi)，2011年最貴的住宅用地最終以比當時(shí)高出約1000萬(wàn)元的價(jià)格成交，這讓景瑞地產(chǎn)很尷尬�！睒I(yè)內人士分析稱(chēng)。
此外，景瑞地產(chǎn)在其他重點(diǎn)城市布局也進(jìn)一步受阻。2013年7月30日，景瑞地產(chǎn)參與杭州主城區一地塊競價(jià)，經(jīng)過(guò)多輪競拍，該地塊最終被浙江三聯(lián)集團有限公司競得，景瑞地產(chǎn)進(jìn)軍主城區的愿望破滅。
邊緣城市泡沫高企
在重點(diǎn)城市難進(jìn)入的背景下，景瑞地產(chǎn)選擇在邊緣打轉。寧波、蘇州、常州、揚州、舟山、太倉、湖州等地均成為景瑞的發(fā)展地。
值得注意的是，全國房?jì)r(jià)現階段出現明顯分化。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)聶梅生指出，我國房?jì)r(jià)漲跌十大城市出現了很大的差異，環(huán)比低漲幅與高漲幅之間相比，相差約有十倍。
的確，國家統計局10月數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲幅均超20%，而寧波環(huán)比上漲0.9%，同比上漲5.9%，揚州環(huán)比上漲0.4%，同比上漲5.4%。
CRIC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，城市人口外出務(wù)工比例較高，使得經(jīng)濟總量相對有限、中心區域土地供應較為充足的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)供過(guò)于求現象愈加明顯，“大多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(cháng)之中，供求風(fēng)險較高”。
利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷(xiāo)售面積”計算近三年城市供求比，一線(xiàn)城市供求比僅為0.64，供小于求。與之相對的是，三四線(xiàn)城市供求比均值達1.22，供過(guò)于求。
“正常情況下，供求比在0.8至1.2區間內表示供求平衡。數值過(guò)大則表明市場(chǎng)供過(guò)于求，存在較大的供求風(fēng)險�！绷植ㄕf(shuō)，多個(gè)三四線(xiàn)城市供求比早已超過(guò)正常區間數倍，風(fēng)險集中且消化能力差。
的確，在房地產(chǎn)調控之時(shí)，三四線(xiàn)城市將成為首先中槍者。太倉是景瑞地產(chǎn)進(jìn)軍的三線(xiàn)城市之一，也是景瑞地產(chǎn)最受傷之地。2011年9月，景瑞地產(chǎn)在太倉的住宅項目“景瑞榮御藍灣”，成為當時(shí)全國首批因降價(jià)被砸的樓盤(pán)。該項目在國慶節之前打出了降價(jià)招牌，原價(jià)8500元/平方米的樓盤(pán)跌至6800元/平方米，降幅高達20%。上百名前期業(yè)主對于房產(chǎn)瞬間縮水相當不滿(mǎn)，集體要求退房或者賠償，景瑞地產(chǎn)方面隨后公開(kāi)表示“不會(huì )退房也不會(huì )退錢(qián)”。太倉項目的“房鬧”事件使得景瑞地產(chǎn)的降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)未能全面鋪開(kāi)，資金壓力未能緩解。
國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉曾公開(kāi)表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)區域性不同層次的趨勢性分化越來(lái)越突出。一二線(xiàn)城市住房用地占比偏低，土地和住房供給相對不足，價(jià)格上漲的壓力較大。而與之相反，由于住房供給持續增加，人口聚集速度趨緩，三四線(xiàn)城市開(kāi)始出現供大于求的局面。
李偉警示：“誰(shuí)也不能否認，房地產(chǎn)泡沫繼續在膨脹。我們認為這實(shí)際上已經(jīng)成為中國經(jīng)濟穩定健康發(fā)展最不可預測的風(fēng)險點(diǎn)。很值得擔憂(yōu)�！�
著(zhù)名財經(jīng)評論員葉檀也認為明年中小城市將步泡沫城市后塵，出現實(shí)際破產(chǎn)。
高負債背景下能走多遠
對于外界對其在常州、泰州、南通等地項目過(guò)于分散，數量偏少的詬病，景瑞地產(chǎn)方面解釋稱(chēng)，現階段，公司在紹興、常州、杭州、蘇州等地均有2-3個(gè)項目深耕，未來(lái)將繼續尋找在當地深耕的機會(huì )。
“我們認為不能片面地以項目數量進(jìn)行衡量�！鄙鲜鋈耸勘硎�，景瑞目前的項目在當地都有極高的市場(chǎng)份額和美譽(yù)度。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌則表示，本地品牌房企所具備的資源以及社會(huì )影響力高于一般外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)，長(cháng)三角的表現尤為突出�！耙院贾莸戎攸c(diǎn)城市為例，綠城等一系列本地房企早已有較好的發(fā)展，如果不是房企品牌價(jià)值度頗高，很難在當地立足�！�
“盡管外來(lái)房企來(lái)勢兇猛，但本地企業(yè)在與其良性競爭中毫不遜色，這也就產(chǎn)生了一個(gè)現象，大多數時(shí)候外地房企的產(chǎn)品遠遠不如本地房企好賣(mài)�！鳖櫾撇f(shuō)。
對于未來(lái)景瑞地產(chǎn)的前景，上述房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，景瑞地產(chǎn)雖然IPO成功，但未來(lái)盈利前景仍值得擔憂(yōu)，一方面，并不是上市成功就意味著(zhù)能獲得融資，另一方面，景瑞地產(chǎn)在地方布局多是一個(gè)地方一兩個(gè)項目，區域標桿地位難以樹(shù)立。在高負債的背景下，究竟景瑞地產(chǎn)能走多遠，仍有待觀(guān)察。