8日，上海房管局發(fā)布《進(jìn)一步嚴格執行國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策相關(guān)措施》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“滬七條”）。這意味著(zhù)，繼“深八條”和“京七條”之后，上海進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調控也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。
值得注意的是，上海此次調控收緊與之前不同的是，限購限貸雙雙升級，成為首個(gè)收緊限購的一線(xiàn)城市。限購方面，外地人口購房門(mén)檻再度提高，連續納稅紀錄要求由1年增至2年；限貸方面，二套房首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。此外，土地供應方面，確保2013年住房用地供應量在過(guò)去五年平均供地量基礎上再增加30%。
對此，業(yè)內人士指出，在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的壓力下，一線(xiàn)城市頻頻出臺調控政策穩預期。上海更是從限購、限貸、土地供應等多方面進(jìn)行調控。但是，仍然難以在短期內使房?jì)r(jià)走勢轉升為降。
上海發(fā)布“滬七條”
“從上海本次出臺的政策內容來(lái)看，多個(gè)措施均在以往的調控中有所體現，但是限購限貸收緊為2011年以來(lái)力度最大的一次�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，一線(xiàn)城市價(jià)格上漲是政策頻頻出臺的主要原因。從國家統計據公布的數據看，一線(xiàn)城市今年以來(lái)的價(jià)格漲幅明顯。9月新建商品住宅價(jià)格同比均超過(guò)20%，二手住宅價(jià)格同比均超過(guò)10%。價(jià)格上漲明顯的快于其他城市。在價(jià)格上漲的過(guò)快壓力之下，地方政府被迫出臺新的政策來(lái)穩定市場(chǎng)預期。
CRIC研究中心也認為，本次上海新政的出臺，早在預期之中�！爱斍胺康禺a(chǎn)調控的主體已經(jīng)由中央轉向了地方，相比于過(guò)去全國一刀切的調控模式而言，未來(lái)地方政府的意愿和思路將起到更加重要的作用，而對于北京、上海、深圳等房?jì)r(jià)水平較高、空房?jì)r(jià)目標難完成，因此，收緊調控也是板上釘釘。
的確，上海市房管局指出，近年來(lái)，上海堅決貫徹國家各項房地產(chǎn)調控政策措施，調控取得積極成效，2011年、2012年本市新建商品住房?jì)r(jià)格指數全年漲幅分別為2%和0。但今年以來(lái)，住房?jì)r(jià)格波動(dòng)較為明顯，近期隨著(zhù)交易量上升，房?jì)r(jià)上漲壓力加大。
因此，上海市決定將進(jìn)一步按照“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和住房保障體系，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲，并明確進(jìn)一步嚴格執行國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的相關(guān)措施。
“滬七條”指出，上海將進(jìn)一步嚴格執行差別化的住房信貸政策。對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買(mǎi)第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。
限購方面也進(jìn)一步收緊，調整非本市戶(hù)籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。
用地方面，“滬七條”表示，2013年上海住房用地供應量在不低于過(guò)去五年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃。并進(jìn)一步優(yōu)化土地供應結構，加大中小套型住房用地供應，加強土地市場(chǎng)跟蹤分析和交易預警管理，確保土地市場(chǎng)交易平穩。
保障住房方面，進(jìn)一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系。對符合條件的廉租住房申請家庭實(shí)行“應保盡�！�、“愿配盡配”；加快共有產(chǎn)權保障住房申請供應，擴大受益家庭規模；推動(dòng)公共租賃住房建設籌措和分配供應，盡力滿(mǎn)足保障對象租賃需求；繼續做好征收安置住房搭橋供應，確保舊區改造家庭用房需求。參照物價(jià)、收入等因素，研究明年放寬廉租住房和共有產(chǎn)權保障住房準入標準，努力擴大住房保障受益面。
在收緊限購限貸外，“滬七條”還指出落實(shí)各區縣房?jì)r(jià)調控目標責任制。嚴格商品住房預銷(xiāo)售管理，加強市場(chǎng)監管，查處捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)及違反限購政策等擾亂市場(chǎng)秩序的違規行為。切實(shí)承擔穩定房?jì)r(jià)、穩定市場(chǎng)的責任，確保年度目標任務(wù)完成。嚴格執行差別化住房稅收政策。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算管理以及存量房交易稅收管理，強化部門(mén)間信息共享機制建設，堵塞稅收漏洞。繼續穩步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。與此同時(shí)，還應加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，使房管、地稅、民政、人保等部門(mén)信息聯(lián)網(wǎng)、數據交互共享，加強審核等。
“滬七條”被指短期內難降房?jì)r(jià)
CRIC研究中心指出，從本次上海新政對需求的壓制作用來(lái)看，二套房貸首付提升將影響到一部分現金儲備相對不足的改善型需求，而外地人納稅年限增加也將一定程度影響外地來(lái)滬人口中的首置剛需。
“但影響效果將很有限�！睆埿裰赋�，一方面，今年下半年以來(lái)由于銀行資金面的緊張，針對二手房的房貸條件早已提高，在本次新政出臺之前，二套房購買(mǎi)二手房的首付比例就極少有拿6成的機會(huì )。另一方面，目前按揭貸款中，二套房占比較低，影響范圍將很有限。
的確，此前央行發(fā)布數據顯示，2013年以來(lái)的商業(yè)銀行貸款中，二套的比例為23.5%。與此同時(shí)，從鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的監測數據看，2013年以來(lái)北京二手住宅市場(chǎng)的二套比例為16.8%，考慮一線(xiàn)城市的總價(jià)水平都處在較高的水平，預計整體二套比例低于20%。
土地供應方面，CRIC研究中心指出，按照上海商品住宅市場(chǎng)年銷(xiāo)售規模1000萬(wàn)平方米的水平來(lái)看，維持目前土地供應的增長(cháng)勢頭將有助于緩解市場(chǎng)供求矛盾。但從住宅市場(chǎng)供求來(lái)看，增加土地供應量短期內難以形成有效的住宅供應。
因此，今年后期房地產(chǎn)走勢，新政將影響部分購房者預期，11、12月市場(chǎng)繼續上行動(dòng)力將被削弱。另一方面，北、上、深三地接連出臺新政至少給市場(chǎng)傳遞了當前房?jì)r(jià)上漲已超過(guò)政府底限的信息，這將一定程度上影響部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在定價(jià)環(huán)節的心態(tài)，導致房?jì)r(jià)增速在年底有所放緩，另外，部分高價(jià)項目預計也將在預售證申領(lǐng)環(huán)節遭遇阻力。
但CRIC研究中心認為，由于市場(chǎng)供不應求的大格局依然存在，因此總體上漲的趨勢在年底不會(huì )得到即時(shí)的改變，增加土地供應的效應也至少要等到明后年才能得到釋放。因此，從市場(chǎng)當前的供求格局出發(fā)考慮，該政策導致的購房需求縮減應不足以使市場(chǎng)遭遇由熱轉冷的拐點(diǎn)。