新華網(wǎng)北京11月10日電
“上海、深圳二套房首付提至７成；上海對非戶(hù)籍人士限購從嚴；北京推出自住型商品住房，漲價(jià)樓盤(pán)不批預售證……”近期，京、深、滬等房?jì)r(jià)漲幅趨前的一線(xiàn)城市接連出手，樓市調控進(jìn)一步“升級”。
業(yè)內人士指出，不少城市要完成今年房?jì)r(jià)控制目標難度非常大。臨近年末，一線(xiàn)城市調控“升級”雖然有助于樓市短時(shí)“降溫”，但以“堵”為主的“突擊式”調控難以從根本上解決住房及房?jì)r(jià)問(wèn)題。未來(lái)還有待進(jìn)一步從“大處著(zhù)眼”，加快推進(jìn)住房保障和供應體系建設。
“從嚴執行”：調控“升級版”效用幾何？
國家統計局數據顯示，今年５月，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的新建商品住宅價(jià)格同比增幅全面突破兩位數，而９月漲幅更是全面超過(guò)２０％。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，一些房?jì)r(jià)同比漲幅較大的大中城市，完成年度調控任務(wù)幾乎無(wú)望。
針對交易量不斷增長(cháng)、房?jì)r(jià)上漲較快的態(tài)勢，北京、深圳、上海等地近期接連出手。
上海８日公布的“滬七條”要求，二套房最低首付從此前的六成提高至七成。深圳近期提出的調控舉措也包括這一內容。在限購方面，上海對非戶(hù)籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從此前的“前２年內在本市累計繳納１年以上”，調整為“前３年內在本市累計繳納２年以上”。
今年以來(lái)，北京五環(huán)外的“剛需”盤(pán)一度“一房難求”，房?jì)r(jià)一路走高，不少樓盤(pán)還利用拆分毛坯和精裝合同變相漲價(jià)。對此，北京市住建委召集開(kāi)發(fā)商舉行會(huì )議，明確年底之前，漲價(jià)樓盤(pán)不予批準預售；單價(jià)高于４萬(wàn)元的樓盤(pán)不予批準預售；對于今年以來(lái)上市的項目，要求新盤(pán)的價(jià)格與前期持平，并叫停捆綁精裝修以便逃避監管的銷(xiāo)售方式。
對于一線(xiàn)城市的調控“升級版”，不少業(yè)內人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上�？偛空{查統計部副主任顧銘德說(shuō)，目前上海地區發(fā)放的購房貸款中，二套房貸款不到２０％。提高二套房首付力度只能影響一小部分人群。
對于北京控制預售的做法，看好大興區地鐵４號線(xiàn)首站一個(gè)項目的購房者陳先生表示很“無(wú)奈”�！皟蓚�(gè)多月前就說(shuō)要開(kāi)盤(pán)，但一直沒(méi)動(dòng)靜�，F在才知道是因為項目想漲價(jià)，預售證批不下來(lái)。今年不批，是不是明年就能批，價(jià)格難道會(huì )降下來(lái)嗎？”陳先生發(fā)問(wèn)。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，進(jìn)一步抑制需求，控制預售證發(fā)放等調控“升級”方式也許會(huì )抑制年底房?jì)r(jià)攀升，但畢竟只是權宜之計。
“強調供應”：市場(chǎng)預期能否穩得��？
上�！皽邨l”要求，今年住房用地供應量在不低于過(guò)去５年平均供應量的基礎上，再增加３０％的供應量，確保住房用地供應１０００公頃，并進(jìn)一步加大中小套型住房用地供應，確保土地市場(chǎng)交易平穩。
有效供應的相對短缺，一直是困擾熱點(diǎn)城市樓市的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。尤其是面對近期這一波房?jì)r(jià)漲勢，“穩定供求關(guān)系”的調控訴求更加迫切。張大偉分析指出，上海版的“滬七條”內容，從限制力度上明顯超過(guò)此前北京的“京七條”和深圳版本。但在供應環(huán)節，相比北京推出的自住型商品住房政策則力度有限。
北京市明確要發(fā)展價(jià)格低于周邊市場(chǎng)３０％，面積以９０平方米以下為主的自住型商品住房。今年將供地２萬(wàn)套的規模，明年計劃供地５萬(wàn)套。北京市住建委相關(guān)負責人介紹，對于低收入群體，政府可提供保障房，高收入群體能承受高品質(zhì)商品房，自住型商品住房則是針對中端，有助于解決需求旺盛的“夾心層”家庭的住房困難。
回顧各地樓市調控的歷史，限制需求、以“堵”為主成為歷次調控倚重的手段，如何在供給端有所作為，業(yè)內屢次呼吁，卻遲遲不見(jiàn)實(shí)際行動(dòng)。北京此次推出自住型商品住房雖然還在供地階段，對市場(chǎng)影響還有待觀(guān)察，但是調控思路向供給端轉變邁出的實(shí)質(zhì)性一步。
對于經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房等保障房的分配問(wèn)題一直被業(yè)內詬病，帶有保障性質(zhì)的商品住房的分配環(huán)節同樣被輿論關(guān)注。財經(jīng)評論員馬光遠表示，供應結構的轉變將對市場(chǎng)預期產(chǎn)生影響。自住型商品住房能否發(fā)揮作用，分配、交易等環(huán)節的監管至關(guān)重要。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭表示：“隨著(zhù)近期調控從嚴，從北京二手房的需求和交易的情況來(lái)看，不少門(mén)店客流量都出現了下滑，購房者的預期確實(shí)在降溫�！�
“房?jì)r(jià)目標”：長(cháng)效機制何時(shí)能建立？
近幾年的房地產(chǎn)調控比較注重“目標管理”，許多城市都按要求提出了年度房?jì)r(jià)控制目標，但相對寬泛，比如“基本穩定”“保持穩定”等。即便如此，完成目標形勢依然嚴峻。
“前期漲得太快，擔心后期房?jì)r(jià)‘收不住’�！标悋鴱娬f(shuō)，“出于年度調控目標的考慮，一些城市不得已進(jìn)行調控升級�！必斀�(jīng)評論員馬光遠則表示，臨近年底，如果調控從嚴僅僅是為了給統計數字一個(gè)交代，那就是在“作秀”。一些“突擊式”的調控只會(huì )加劇供需矛盾�？刂苾r(jià)格應該自始至終，不應等到年底才發(fā)力。
記者在北京、上海等地的中介機構走訪(fǎng)時(shí)了解到，不少“剛需”購房者的觀(guān)望情緒再度出現。業(yè)內擔憂(yōu)，年底收緊政策恐怕會(huì )造成需求的積壓。
從歷次樓市調控的效果來(lái)看，觀(guān)望持續一段時(shí)間后，市場(chǎng)很快會(huì )回暖。不少購房者擔心：“這次觀(guān)望又會(huì )持續多久呢？”一味地“堵”已經(jīng)很難解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的“頑疾”，對樓市的應對之策應有更長(cháng)遠的考量。
“市場(chǎng)已經(jīng)到了亟須出臺長(cháng)效機制的時(shí)期�！睆埓髠ケ硎�，當前行政調控的作用毋庸置疑，但房?jì)r(jià)依然上漲有可能導致民眾對政策預期的信心不足。強調房地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制，是要加強對市場(chǎng)手段的注重，要讓市場(chǎng)規律發(fā)揮更大的作用。
業(yè)內人士建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策應保持連續性和穩定性，并不斷增加協(xié)調性與針對性。比如，信貸手段應堅持體現差別化，支持剛需，限制投機；在房?jì)r(jià)上漲明顯的城市，應加快采取增加住宅用地供應，緩解供求矛盾；同時(shí)，政府應加快推進(jìn)住房保障和供應體系建設，盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。