徽商銀行香港上市在即。房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科日前斥資4億多美元參與認購徽商銀行H股，一石激起千層浪。目前，地產(chǎn)商僅靠自身業(yè)務(wù)增值，發(fā)展路徑越來(lái)越窄，因此，已有多家大型房企在謀求房地產(chǎn)金融化的布局，并以金融為紐帶進(jìn)行轉型，由此獲得更多利潤，萬(wàn)科也不例外。
不過(guò)，有知情人士透露，對于萬(wàn)科而言，銀行只是一個(gè)平臺，布局金融的最終目的是盤(pán)活手頭上的以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)，不過(guò)，入股徽商銀行是否能如萬(wàn)科所愿還有待觀(guān)望。
突破 萬(wàn)科參股徽商銀行謀求轉變
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趙乃育 繪 |
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在國際配售期間，徽商銀行獲得了3倍認購，包括萬(wàn)科、周大福、江蘇匯金及Peaceland等共有6名基石投資者參與，認購金額達45.1億元，約相當于集資額的一半。其中，地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科的出手，讓業(yè)內揣測紛紛。
萬(wàn)科前不久發(fā)布公告稱(chēng)，預計公司旗下子公司認購徽商銀行H股股份數不超過(guò)88398.6萬(wàn)股，金額達4.19億美元，交易完成后萬(wàn)科將持有徽商銀行近8%的股權，成為最大單一大股東。
對于首次大手筆投資房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域，且首次大規模認購新股，萬(wàn)科董秘譚華杰公開(kāi)表示，“認購徽商銀行的投資規模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應，幫助公司率先向客戶(hù)提供國內領(lǐng)先的社區金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力�！�
直觀(guān)來(lái)看，萬(wàn)科借入股徽商銀行鞏固融資渠道便利的優(yōu)勢。與此同時(shí)，目前萬(wàn)科有包括建材供應商及承包商在內的約8000家合作企業(yè)，其中5000家為中小型企業(yè)，今后，徽商銀行也能夠為這些合作的小企業(yè)提供更為便捷的融資通道，且可降低成本，這客觀(guān)上也有利于萬(wàn)科在與這些企業(yè)談合作時(shí)，降低采購方面的資金成本。
此外，有分析人士認為，萬(wàn)科自身貸款融資并不十分困難，只不過(guò)，目前的地產(chǎn)商僅靠自身業(yè)務(wù)增值，發(fā)展路徑越來(lái)越窄，接下來(lái)萬(wàn)科很可能將謀求地產(chǎn)業(yè)金融化，并以金融為紐帶進(jìn)行轉型，由此獲得更多利潤。
實(shí)際上，萬(wàn)科管理層早有建立一個(gè)金融平臺的打算。萬(wàn)科集團總裁郁亮曾表示，“中國房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入‘下半場(chǎng)’，告別暴利時(shí)代。當游戲規則發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)都必須重新檢視自己存在的方式和策略，萬(wàn)科將從產(chǎn)品供應商轉型城市配套服務(wù)商的新定位�！比f(wàn)科入股商業(yè)銀行，一方面是為其管理的社區提供金融服務(wù)，另一方面則是通過(guò)這一金融平臺向其他產(chǎn)業(yè)延伸，實(shí)現與自身可控的金融平臺的良性對接。
對徽商銀行而言，該行的房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放政策與大多數銀行無(wú)異，都是以“控風(fēng)險”、“有保有壓”為主基調，但在徽商銀行高層看來(lái)，萬(wàn)科作為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)商，參股后雙方都能借助城鎮化的發(fā)展和中部地區經(jīng)濟崛起的背景開(kāi)展業(yè)務(wù)合作。
“目前，房地產(chǎn)行業(yè)投資依然是帶動(dòng)我國經(jīng)濟增長(cháng)的重要力量，因此，大多數銀行的房地產(chǎn)貸款占比都不低，萬(wàn)科介入后，其合作的上千家企業(yè)都有可能給徽商銀行帶來(lái)融資或其他方面的業(yè)務(wù)，徽商銀行能夠在地產(chǎn)供應鏈中尋找業(yè)務(wù)擴張的機會(huì )�！币晃汇y行業(yè)分析人士對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。
壓力 倒逼資產(chǎn)證券化盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)
目前，房地產(chǎn)金融化已是業(yè)內共識。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)了五六年高利潤增長(cháng)之后，隨著(zhù)價(jià)格泡沫的集聚，不少大型房企早已開(kāi)始在金融領(lǐng)域布局，包括保利、泛海、綠地等在內的房企，已先于萬(wàn)科入股了商業(yè)銀行。
業(yè)內普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)的融資正在越來(lái)越多地由間接融資向直接融資轉變，銀行貸款不再是唯一的主要融資渠道，但銀行仍然是不可或缺的重要金融平臺，房企需要把握時(shí)機占領(lǐng)在金融領(lǐng)域布局的窗口和資源。
隨著(zhù)銀行資產(chǎn)證券化二次試點(diǎn)的臨近，外加啟動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金呼聲四起，業(yè)內猜想，對于萬(wàn)科而言，從銀行起步，未來(lái)不排除在基金、證券等領(lǐng)域都有所滲透。
一位接近萬(wàn)科的知情人士對《經(jīng)濟參考報》記者透露，在金融布局方面，萬(wàn)科打算借鑒香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法，未來(lái)試圖撬開(kāi)房地產(chǎn)信托投資基金這一渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，以盤(pán)活名下以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)�！百u(mài)房子只是一錘子買(mǎi)賣(mài)，如何將手里買(mǎi)房的客戶(hù)資源、供應商資源等充分利用，升華品牌和再次掘金，也許是眼下房企巨頭正在思考和實(shí)踐的事情�！痹撊耸糠治龇Q(chēng)。
早在2005年11月，香港房屋委員會(huì )分拆出售名下180個(gè)商場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)成立了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在香港聯(lián)交所主板上市，以19億港元基金單位，籌資200億港元之巨。萬(wàn)科副總裁毛大慶指出，“香港的領(lǐng)匯模式，將社會(huì )服務(wù)、基礎配套、群眾滿(mǎn)意度、生活幸福指數最終過(guò)渡到金融產(chǎn)品，是非常好的啟發(fā)。領(lǐng)匯基金并非涵蓋大體量的房地產(chǎn)綜合體，而是一堆社區小商鋪，打包這些社區商業(yè)資產(chǎn)并上市，開(kāi)創(chuàng )了成功的社區商業(yè)盈利模式，這是萬(wàn)科商業(yè)的追求目標，也是萬(wàn)科目前主推的商業(yè)形態(tài)�！�
“萬(wàn)科的地產(chǎn)項目非常多，而其中商業(yè)儲備用地就高達700萬(wàn)平方米。并且，這些商業(yè)商鋪大多是萬(wàn)科自己持有。然而，萬(wàn)科非常清楚地認識到，單一房地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展黃金期即將過(guò)去，如果這些資產(chǎn)最終打包上市，可以形成相當可觀(guān)的利潤，而這些也屬于房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)�！鄙鲜鲋槿耸勘硎�。
挑戰 徽商銀行政府控股地位或難撼動(dòng)
不過(guò)，徽商銀行作為一家城商行，金融牌照并不齊全，未來(lái)是否能如愿作為萬(wàn)科進(jìn)軍金融領(lǐng)域的“跳板”，業(yè)內普遍持觀(guān)望態(tài)度。
回顧徽商銀行的“成長(cháng)史”，2005年，在時(shí)任安徽銀監局局長(cháng)楊家才的一手支持下，安徽境內6家城市商業(yè)銀行和7家城市信用社整合成為“徽商銀行”，開(kāi)創(chuàng )了中國城商行和城信社聯(lián)合重組的“徽商模式”。不過(guò)，在8年的發(fā)展期間，徽商銀行并沒(méi)有淡化地方政府股權，反而強化了地方政府的控股地位。
公開(kāi)資料顯示，2006年，徽商銀行國有股占比為48%，到2012年末，這一數字已上升至62%。在徽商銀行前十大股東名單中，安徽省能源集團有限公司、安徽省信用擔保集團有限公司、安徽國元控股有限責任公司、安徽省高速公路控股集團有限公司四家省屬?lài)笮劬崆八奈�，分別持有該行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股權。
日前，徽商銀行H股發(fā)行價(jià)敲定為3.53港元/股，按發(fā)行26.1億股新股計算，徽商銀行H股上市后，目前持股第一的安徽省能源集團的持股比例將被攤薄至7.57%，因此，萬(wàn)科的持股比例有望超過(guò)安徽省能源集團，成為徽商銀行最大股東。不過(guò)，有業(yè)內分析人士猜測，根據以往經(jīng)驗，一旦地方政府仍想擁有控股權，那么，不排除這些排名靠前的大股東會(huì )通過(guò)簽署一份有關(guān)共同持股的一致行動(dòng)人協(xié)議，以保證政府控股地位。
業(yè)內普遍判斷，中資銀行估值水平處于低位，H股上市后短期內恐怕也很難獲得投資者廣泛認可，股價(jià)在很長(cháng)一段時(shí)間內都不會(huì )太高�！盎丈蹄y行的隱患也是地方融資平臺債務(wù)問(wèn)題。隨著(zhù)境內銀行利潤增速放緩和未來(lái)面臨利率市場(chǎng)化的沖擊，銀行利差還將繼續縮窄，并面臨不良率上升和轉型的壓力�！钡虑跁�(huì )計師事務(wù)所一位分析人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示。
“作為徽商銀行H股的基石投資者，前期基本很難估計其增值空間，但如果基于長(cháng)遠布局的話(huà)，面對徽商銀行長(cháng)久以來(lái)的政府控股背景，萬(wàn)科能否順利實(shí)現自身的金融布局，也很難說(shuō)。不過(guò)，基于徽商銀行政府融資平臺的背景，借城鎮化背景，萬(wàn)科在前期可能會(huì )與徽商銀行開(kāi)展一些合作�！鄙赉y萬(wàn)國一位銀行行業(yè)分析師對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。