今年以來(lái)，中國多地房?jì)r(jià)一路上漲，北、上、廣、深等一線(xiàn)城市扮演了領(lǐng)漲角色，根據國家統計局公布的數據，截至9月，四地房?jì)r(jià)同比漲幅均達到了20%左右。在此背景下，先有深圳提高二套房首付的“深八條”，隨后北京、上海的“京七條”“滬七條”迅速接棒，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)調控再度加碼。廣州和杭州也是今年成交量和成交價(jià)格上升較快的城市，誰(shuí)會(huì )是下一個(gè)出臺調控政策的城市呢？種種跡象顯示，廣州的可能性更大。
廣州：新調控方案尚待審批
隨著(zhù)北京、上海、深圳陸續出臺新一輪房地產(chǎn)調整政策，今年以來(lái)房?jì)r(jià)領(lǐng)漲全國的廣州何時(shí)出臺調控新政，受到業(yè)界高度關(guān)注。一位接近廣州市國土房管局的業(yè)內人士向
《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，廣州房管部門(mén)已經(jīng)擬定了新的調控方案，但仍待市政府審批，具體細節仍不清楚。
僅從數據看，廣州出臺調控新政幾無(wú)懸念。國家統計局公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，9月份廣州房?jì)r(jià)同比漲幅超過(guò)20%，今年以來(lái)一直是領(lǐng)漲全國的城市之一。
為了遏制房?jì)r(jià)上漲勢頭，廣州市國土房管局從今年4月份出臺空前嚴厲的“限售限簽”政策，規定房企項目申報價(jià)格過(guò)高且不接受房管部門(mén)指導的，暫不核發(fā)預售許可證；超過(guò)申報價(jià)格銷(xiāo)售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此后，大量樓盤(pán)采用
“雙合同”的方式規避 “雙限令”，即通過(guò)剝離精裝修費用等策略，以打破“限價(jià)”之困。
即便如此，廣州完成房?jì)r(jià)控制目標難度極大。根據廣州市國土房管局統計數據，廣州今年前九月新建住宅均價(jià)為15965元/平方米，較2012年14044元/平方米的全年均價(jià)上漲13.7%。以年初制定的房?jì)r(jià)控制目標15019元/平方米計算，這意味著(zhù)第四季度廣州新建住宅均價(jià)必須下降不少。
“雖然廣州試圖通過(guò)限售限簽完成房?jì)r(jià)控制目標，但廣州房?jì)r(jià)上漲勢頭太猛了，經(jīng)過(guò)調整的官方數據依然超過(guò)房?jì)r(jià)控制目標，完成年初制定目標的可能性微乎其微”，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓表示。
據新華網(wǎng)報道，廣州市市長(cháng)陳建華日前表示，廣州要完成今年的房?jì)r(jià)控制目標壓力很大，要穩定房?jì)r(jià)，一方面要增加中小戶(hù)型的供應量，加大“三舊”改造的力度。另一方面，要發(fā)揮各個(gè)功能區的作用，在蘿崗等新區通過(guò)交通的快速化更加宜居，從宏觀(guān)上、政策上和行政措施上來(lái)提供更多中低價(jià)的住宅。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“目前出臺的調控新政，集中體現在提高二套房貸首付，這也是延續了今年年初出臺的新國五條調控精神，但由于目前廣州市場(chǎng)‘雙合同’大行其道，裝修合同部分往往不給貸款，或者最多辦理三年的按揭，這已經(jīng)等同于變相提高首付款，所以廣州即便把二套房貸首付提高至七成，也很難帶來(lái)明顯的調控效果�！�
黎文江認為，廣州有可能參考北京的做法，大量供應類(lèi)似自住型商品房的新型限價(jià)房，通過(guò)增加市場(chǎng)供應平抑房?jì)r(jià)上漲壓力。一旦實(shí)行，高端市場(chǎng)的限購政策便有可能出現局部放松，真正實(shí)現“高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障”。
杭州：去庫存壓力下調控可能性不大
相比廣州，杭州由于存在10萬(wàn)多套的存量壓力，業(yè)內人士認為，杭州有去庫存的壓力，因此杭州出臺調控政策的可能性不大。
據透明售樓網(wǎng)數據顯示，今年前10個(gè)月，杭州已成交商品房71565套，超過(guò)去年同期的70109套。其中杭州主城區的存量房突破5萬(wàn)套，創(chuàng )下歷史新高，杭州市的存量房達到歷史高位的10.5萬(wàn)套。這一數字超過(guò)了北京、上海、廣州、深圳和南京。
目前，杭州存量房面積超1330萬(wàn)平方米，如果按10月份杭州新建商品房簽約均價(jià)14541元/平方米計算，市值超過(guò)1934億元。按照杭州市區2012年全年成交84800套的銷(xiāo)售速度算，目前的10.5萬(wàn)套存量房全部賣(mài)完要14個(gè)月，前提還必須是沒(méi)有新的房源上市。
進(jìn)入11月，杭州市各個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)節奏明顯加快，據不完全統計，本月至少有50個(gè)樓盤(pán)將推新房源，其中20多個(gè)為首開(kāi)新盤(pán)。數千套房源集中入市，為年末沖量發(fā)起“總攻”的同時(shí)，也讓庫存量一直維持在10萬(wàn)套以上高位的杭州樓市倍感壓力。
記者從一些即將首次面市的新盤(pán)項目處了解到，鑒于年末沖量的壓力，不少樓盤(pán)對于11月的開(kāi)盤(pán)都相當重視。萬(wàn)科旗下11月有幾個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)，包括西廬和璞悅灣兩個(gè)新項目，還有七賢郡的加推，其中西廬預計將推約200套大戶(hù)型房源，璞悅灣預計也有近300套的新房要面市，目前兩個(gè)新盤(pán)蓄客情況都非常好，均有幾百組意向客戶(hù)；蓄客不錯的還有湘湖壹號，預計這個(gè)豪宅樓盤(pán)將在本月16日開(kāi)盤(pán)，推出40多套排屋及別墅，總價(jià)在1600萬(wàn)~2600萬(wàn)元，目前已預訂了近八成。
浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太接受
《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，杭州的房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)穩定期，目前房?jì)r(jià)不會(huì )大幅度上漲，可能會(huì )維持一個(gè)水平，略有小漲。
王永太說(shuō)，由于杭州是人口流入型城市，新增購房人群的數量穩定。短期來(lái)看，杭州樓市成交明顯活躍，成交量會(huì )明顯上升，但預計不會(huì )有突破性的、劇烈的變化，由于10萬(wàn)套庫存壓頂，開(kāi)發(fā)商為了去庫存的需要，會(huì )以走量為主。中期來(lái)講，房?jì)r(jià)會(huì )有上漲的壓力。如果用別的市場(chǎng)措施來(lái)抵消這種影響，以房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，以現在的政策力度來(lái)看，政策的代替作用并不大，而主要靠市場(chǎng)來(lái)調節則相對更公平。
對于目前龐大的存量，王永太認為，房地產(chǎn)商不敢降價(jià)，一旦降價(jià)，很多購房者會(huì )采取觀(guān)望態(tài)度，也不利于快速回籠資金。由于同行競爭和存量壓力，房地產(chǎn)商也不會(huì )主動(dòng)漲價(jià)。