《決定》對農地入市做出規劃，提出建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。接受采訪(fǎng)的專(zhuān)家稱(chēng)，《決定》有利于保護農民財產(chǎn)權，將推動(dòng)農地市場(chǎng)化流轉，為土地價(jià)格形成機制帶來(lái)根本性改革。

　　地價(jià)形成機制將出現根本性變化

　　《決定》提出，要建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)�？s小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場(chǎng)。
　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云告訴《經(jīng)濟參考報》記者，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，并不是指農村集體用地會(huì )完全等同于國有建設用地。但是這意味著(zhù)未來(lái)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地進(jìn)行市場(chǎng)化流轉的空間將會(huì )很大。他同時(shí)指出，這一切的前提是要首先打破當前城鄉二元體制的土地結構。
　　在未來(lái)操作層面上，鄒曉云認為，應該逐步取消農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地在征用為國有建設用地環(huán)節中的一些限制措施；同時(shí)改變和完善征地制度；還要實(shí)現農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地與國有建設用地在權能方面的真正平等。
　　中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立表示，“建立城鄉統一的用地市場(chǎng)，給農民更多的財產(chǎn)權利，意味著(zhù)土地制度改革將進(jìn)入快車(chē)道，也意味著(zhù)政府壟斷土地一級市場(chǎng)的局面將成為歷史，土地價(jià)格形成機制將出現根本性的變化。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的轉折點(diǎn)�！�
　　社科院農村經(jīng)濟研究所研究員黨國英認為，今后農村建設用地可以入市，意味著(zhù)征地將越來(lái)越少，而土地交易越來(lái)越多。農民拿著(zhù)手里的地可以平等買(mǎi)賣(mài)，而不是政府來(lái)征地。這自然就保障了農民的收益和財產(chǎn)權益。

　　穩定承包關(guān)系是對農民財產(chǎn)權最基本的保護

　　《決定》明確提出，堅持農村土地集體所有權，依法維護農民土地承包經(jīng)營(yíng)權，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟。穩定農村土地承包關(guān)系并保持長(cháng)久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經(jīng)營(yíng)權抵押、擔保權能，允許農民以承包經(jīng)營(yíng)權入股發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。
　　中國農業(yè)大學(xué)農民問(wèn)題研究所所長(cháng)朱啟臻在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，維護農民土地承包經(jīng)營(yíng)權在十七屆三中全會(huì )時(shí)就已提出，但到目前為止各地落實(shí)情況并不理想�！斑@是對農民財產(chǎn)權利最基本的保護，否則賦予農民更多財產(chǎn)權利無(wú)從談起�！�
　　鄒曉云說(shuō)，當前農民對農村集體用地只有承包權和耕種權等基本權利，并不擁有處置權和使用權。要想真正實(shí)現一體化的建設用地市場(chǎng)，一個(gè)重要的方面還需要將當前農村集體用地的承包權明確到承包者個(gè)人，即農民身上，然后再逐步將承包權轉變?yōu)槭褂脵�，讓農村集體用地最終實(shí)現抵押和流轉等市場(chǎng)化方式。
　　“如此一來(lái)，對城鎮化而言，將促進(jìn)土地要素在城鄉一體化過(guò)程中能夠更加合理、有效和科學(xué)地進(jìn)行市場(chǎng)化配置，使得農村集體用地在市場(chǎng)化流轉方面更為順暢�！编u曉云告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“另外，對農民來(lái)說(shuō)，也將使得農民宅基地的價(jià)值進(jìn)一步提升，尤其在變現方面也會(huì )更為便利”。
　　朱啟臻表示，農民的主要財產(chǎn)就是土地，強調農民的財產(chǎn)權，一切都建筑在完成確權的基礎上。只有權利通過(guò)登記、發(fā)證等物化形式固定下來(lái)，其后的流轉和市場(chǎng)交易才能進(jìn)行，否則就容易出現產(chǎn)權不完整不清晰、流轉交易市場(chǎng)不規范、交易行為不透明等情況。

　　多地試點(diǎn)開(kāi)花模式各異

　　事實(shí)上，當前一些城市已經(jīng)開(kāi)始在農地的市場(chǎng)化道路上，嘗試一些打破“二元制”的探索。
　　安徽省日前發(fā)布的《關(guān)于深化農村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導意見(jiàn)》提出，今后集體土地所有權將確定到每個(gè)具有所有權的農民集體，2015年底前實(shí)現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發(fā)證全覆蓋，并允許集體建設用地通過(guò)出讓、租賃等方式依法進(jìn)行流轉。
　　為此，安徽省將建立土地交易平臺，為土地交易提供場(chǎng)所、發(fā)布信息、組織交易等服務(wù)。農村集體建設用地、宅基地、林地使用權、森林和林木所有權、土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地指標、耕地占補平衡指標的轉讓、出租、入股、抵押等，逐步納入城鄉統一的土地交易市場(chǎng)。
　　浙江省溫州市自10月1日起，包括農村土地承包經(jīng)營(yíng)權、依法可以交易的農村房屋所有權、依法可以交易的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權等12類(lèi)農村產(chǎn)權，都已可以通過(guò)溫州市農村產(chǎn)權服務(wù)中心進(jìn)行交易。
　　而重慶市則是采用“地票模式”：將驗收合格的農村建設用地指標打包整合，構成不同規模的地票，再面向社會(huì )進(jìn)行公開(kāi)交易。凡是需要用地指標的境內外的法人、其他組織或者自然人，均可在農村土地交易所公開(kāi)競購地票。
　　雖然土地改革試點(diǎn)的“星星之火”正在鋪開(kāi)，但現有試點(diǎn)存在的一些問(wèn)題卻不容忽視。
　　據了解，將非經(jīng)營(yíng)性建設用地強行轉化為經(jīng)營(yíng)性建設用地，強制農民進(jìn)行土地流轉，甚至占用農民耕地等亂象在各地試點(diǎn)時(shí)有發(fā)生。用地失控現象屢見(jiàn)不鮮，嚴重侵害了農民權益。
　　一位知情人士告訴記者，有些試點(diǎn)地區，農村土地經(jīng)營(yíng)權過(guò)度集中在村委會(huì )手中，村干部與農民信息嚴重不對稱(chēng)，農民缺乏話(huà)語(yǔ)權和決策權。有時(shí)候，村干部和投資人坐下來(lái)“喝一頓酒”就能決定幾百畝土地的承包問(wèn)題。當農民發(fā)現自身權益受到損害后，投訴無(wú)門(mén)，只好采取過(guò)激措施維權，對社會(huì )穩定造成嚴重影響。
　　中國社科院農村經(jīng)濟研究所研究員李國祥表示，在推進(jìn)農村集體建設用地流轉試點(diǎn)的過(guò)程中，政府一定要注意實(shí)行用地管制，尤其要注意防止在農村建設用地市場(chǎng)化過(guò)程中出現的強制流轉問(wèn)題，切實(shí)保護農民權益�！爸挥凶龅竭@些，試點(diǎn)工作才能扎實(shí)推進(jìn)�！�