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日前國家統計局公布的70大中城市房?jì)r(jià)最新數據再創(chuàng )2013年“國五條”實(shí)施以來(lái)新高。樓市持續高燒，再次進(jìn)入“越調越漲”怪圈。與此同時(shí)，剛剛結束的十八屆三中全會(huì )吹響改革號角，同時(shí)也給出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。
但是，由于“房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制”等相關(guān)政策細則尚未確定，房地產(chǎn)正在被更大的不確定性籠罩。唯一確定的是，土地制度、財稅制度、住房制度等房地產(chǎn)相關(guān)改革正在提速。
在濃重的改革氛圍下，房產(chǎn)稅何時(shí)開(kāi)征、小產(chǎn)權房如何定位、住房信息何時(shí)聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)敏感問(wèn)題，觸動(dòng)著(zhù)人們的神經(jīng)，也引發(fā)各方猜想。
猜想一 小產(chǎn)權房能否“轉正”
近期，隨著(zhù)農村土地改革腳步臨近，與之相關(guān)的“小產(chǎn)權房”也成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。在市場(chǎng)消息刺激下，部分城市小產(chǎn)權房市場(chǎng)甚至出現供需兩旺的態(tài)勢。
20日，中央農村工作領(lǐng)導小組副組長(cháng)陳錫文解讀三中全會(huì )《決定》時(shí)表示，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)前提是對用途管制。而小產(chǎn)權房不合法的根本原因，是其不符合土地利用規劃，違反了土地用途管制。這意味著(zhù)，即便改變集體土地性質(zhì)，小產(chǎn)權房也無(wú)法合法化。
事實(shí)上，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)多次明確表示小產(chǎn)權房不合法。國土部此前也曾經(jīng)在部分地區對清理小產(chǎn)權房工作進(jìn)行試點(diǎn)，“中央要求各地對農村集體土地進(jìn)行確權登記發(fā)證，凡是小產(chǎn)權房不予確權登記，不受法律保護�！倍�，國務(wù)院早在2011年就成立了小產(chǎn)權房清理小組。
迄今為止，國土部、住建部等相關(guān)部門(mén)關(guān)于小產(chǎn)權房的口徑尚無(wú)實(shí)質(zhì)變化，“轉正”之說(shuō)僅停留于市場(chǎng)猜測中。
值得一提的是，農村土地要實(shí)施流轉，還面臨著(zhù)土地政策法規瓶頸。在我國現行法律范圍內農村集體建設用地并不允許出讓或轉讓使用權。
1986年頒布，1998年第一次修訂的《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。對此，中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、國土資源部法律中心顧問(wèn)楊重光在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，放開(kāi)集體建設用地自由流轉的最大瓶頸是法律紅線(xiàn)，而所面臨的法律瓶頸不僅止于《土地管理法》，《集體土地征收補償條例》甚至《憲法》都得隨之進(jìn)行修正。
因此，無(wú)論是農村建設用地流轉還是小產(chǎn)權房的解決，都需要在法律修改之后。
而對于小產(chǎn)權房的解決方案，CRIC研究中心認為，未來(lái)最有可能的是采取差異化的處理手法，“即歷史性的小產(chǎn)權房根據各自情況，并辦理相關(guān)手續實(shí)現‘轉正’，而對于新增、搶建的小產(chǎn)權房，則可能采取一刀切的做法進(jìn)行強制拆除�！�
CRIC研究中心分析師李瑩強調，“無(wú)論最終采取何種方式，目前小產(chǎn)權房在我國仍然是違法的，國家不予登記確權�！币蚨�，在購買(mǎi)小產(chǎn)權房時(shí)應慎重考慮，不能因為眼前的利益而對賭未來(lái)政策對小產(chǎn)權房的松動(dòng)。
李瑩分析，“即使是補繳土地出讓金來(lái)實(shí)現‘轉正’，這筆款項與最初購買(mǎi)房屋的房款加在一起可能也不會(huì )比商品住宅低多少，所以不應對小產(chǎn)權房抱有太大的升值預期�！�
猜想二 房產(chǎn)稅何時(shí)全面開(kāi)征
房產(chǎn)稅一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)極為敏感的詞匯。在房產(chǎn)稅擴大試點(diǎn)呼聲越來(lái)越高之際，《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，使市場(chǎng)預期愈加強烈。
但專(zhuān)家指出，由于房產(chǎn)稅改革和立法需在財稅整體改革框架下進(jìn)行，也需要地方中央財權、事權改革的配合，因此，房產(chǎn)稅正式出臺仍需較長(cháng)時(shí)間，不過(guò)明年有望先擴大試點(diǎn)。
住建部政策研究室房地產(chǎn)處處長(cháng)趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，《決定》表示要“逐步提高直接稅比重”，實(shí)際上就是減少間接稅的同時(shí)增加直接稅，而房產(chǎn)稅便是增加直接稅的重要一環(huán)。
趙路興認為，近年來(lái)對房產(chǎn)稅爭辯最激烈的便是該稅種并未立法，開(kāi)征是否符合法律規定。因此，《決定》首次提出加快房產(chǎn)稅立法，意味著(zhù)將加快房產(chǎn)稅的法律地位，也進(jìn)一步體現出征收房產(chǎn)稅勢在必行，將在立法基礎上加速房地產(chǎn)稅綜合改革。
CRIC研究員嚴躍進(jìn)認為，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，表明樓市發(fā)展與長(cháng)效機制建立過(guò)程又邁出重要的一步。
中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長(cháng)王雍君表示，房產(chǎn)稅的功能除了增加稅收收入外，另一重要功能便是調節收入分配差距。因此，對哪類(lèi)人，哪些范圍征收，仍需進(jìn)行判定�！叭绻麅H對增量征收，則體現不出其真正作用。因此，應在居民能力范圍內，劃定免征范圍，以避免侵害個(gè)人基礎所需。在此基礎上，進(jìn)行嚴格的稅收征繳，以調節收入不公所帶來(lái)的差距，避免有錢(qián)人會(huì )更有錢(qián)的現象�！�
趙路興進(jìn)一步指出，房產(chǎn)稅改革需在財稅整體改革框架下進(jìn)行，也需要地方中央財權事權改革的配合，因此，仍需較長(cháng)時(shí)間。
猜想三 住房信息何時(shí)聯(lián)網(wǎng)
作為房產(chǎn)稅征收基礎的住房信息聯(lián)網(wǎng)，此次也在《決定》中有明確體現�！稕Q定》指出，“建立全社會(huì )房產(chǎn)、信用等基礎數據統一平臺，推進(jìn)部門(mén)信息共享�！�
“信息聯(lián)網(wǎng)是房產(chǎn)稅改革的先決條件�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，信息聯(lián)網(wǎng)雖然此前多次被提出，但在正式文件中尚屬首次。這意味著(zhù)，中央已下定決心。已在技術(shù)層面蓄勢待發(fā)的信息聯(lián)網(wǎng)，將加速破除阻礙限制。
如今距住建部首次信息聯(lián)網(wǎng)“最后期限”已有近17個(gè)月，而面對公眾的不斷質(zhì)疑，相關(guān)部門(mén)也多是打轉不作直面回應。
而事實(shí)上，早在2011年底，各地已從技術(shù)層面完成聯(lián)網(wǎng)。財政部財科所所長(cháng)賈康此前表示，“(房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng))技術(shù)上沒(méi)有問(wèn)題，信息方面成為各種各樣的孤島，主要不是技術(shù)問(wèn)題，配套改革要沖破這種既得利益阻礙�！�
“流動(dòng)人口都能查清，房子查起來(lái)自然更容易。真正的阻力在于部分地方政府和官員�！必斀�(jīng)評論員馬光遠指出。
賈康指出，正是由于信息聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，使信息聯(lián)網(wǎng)阻力增加。他說(shuō)，“住房信息聯(lián)網(wǎng)主要受到的阻力來(lái)自于地方，地方需要依靠土地財政來(lái)維持自己平時(shí)的運營(yíng)，他們害怕一旦征收房產(chǎn)稅，會(huì )對土地出讓產(chǎn)生影響，特別是二三線(xiàn)城市。而住房信息是房產(chǎn)稅開(kāi)征的基礎，沒(méi)有住房信息的聯(lián)網(wǎng)就很難推出房產(chǎn)稅�！�
“但信息聯(lián)網(wǎng)是大勢所趨，只要國家下定決心，第二天就可開(kāi)通�！鳖櫾撇J為。
猜想四 房?jì)r(jià)能否回歸理性
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉分析認為，總體來(lái)看，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的稅費、經(jīng)濟手段會(huì )更加突出�！拔磥�(lái)樓市長(cháng)效調控機制將以稅費手段改變市場(chǎng)需求結構，堅持‘去投資化’，使市場(chǎng)回歸自住屬性，促使樓市回歸到一個(gè)相對健康的發(fā)展軌道�！�
張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從未來(lái)趨勢來(lái)講，今后作為持有環(huán)節的房產(chǎn)稅、交易環(huán)節的增值稅等一攬子關(guān)于房產(chǎn)方面的稅制改革設計有可能逐步推出。經(jīng)濟手段、市場(chǎng)手段代替行政化調控手段和措施都會(huì )“階段性”穩步推進(jìn)，最終通過(guò)這些市場(chǎng)化手段加以調控，促使樓市長(cháng)效性機制穩步形成。
事實(shí)上，在統計局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況的當日，廣州市發(fā)布“穗六條”等一系列新的調控措施。業(yè)內分析指出，繼深圳、北京、上海之后，廣州“穗六條”的出臺，標志著(zhù)一線(xiàn)城市宏觀(guān)調控的全面收緊，而且不排除還有其他房?jì)r(jià)上漲壓力較大的城市繼續跟進(jìn)的可能。
一位市場(chǎng)分析人士認為，“一線(xiàn)城市紛紛在年底將至的時(shí)期收緊政策面，主要在于房?jì)r(jià)調控目標壓力過(guò)大，預計短期內會(huì )影響市場(chǎng)預期，減弱房?jì)r(jià)漲勢�！�
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉則分析預測，“一線(xiàn)城市是全國房?jì)r(jià)的風(fēng)向標，預計四季度全國房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅將繼續放緩，未來(lái)半年房?jì)r(jià)漲幅有望回歸至合理區間�！�