十八屆三中全會(huì )審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《決定》”)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內容僅寥寥數語(yǔ)，不過(guò)，結合有關(guān)部門(mén)近期動(dòng)作看，樓市調控政策的思路調整正逐步明朗。分析人士認為，市場(chǎng)化與法治化將是未來(lái)樓市調控政策重要思路。房產(chǎn)、信用等基礎數據統一平臺建設，正是在為樓市調控政策制度化打基礎。
從短期看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍可能成為樓市調控政策切入點(diǎn)。當前多個(gè)城市已制定并上報房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能最快在歲末年初擴圍。由房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶動(dòng)的房地產(chǎn)稅收制度改革，將拉開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域各項改革的序幕。
住建部政策研究中心研究員王玨林表示，實(shí)施上述改革的前提，在于房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況保持穩定。因此，短期之內，現有房地產(chǎn)調控政策將不會(huì )發(fā)生重大變化。
將納入法治化軌道
王玨林表示，房地產(chǎn)調控政策的調整方向主要有兩個(gè)：一是繼續完善市場(chǎng)化調控的思路；二是在住房保障制度上尋求新的突破。后者在《決定》提出的“健全符合國情的住房保障和供應體系”有所體現。有關(guān)部門(mén)正在著(zhù)手制定房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，其思路主要遵循十八屆三中全會(huì )就房地產(chǎn)領(lǐng)域所提出的相關(guān)闡述。
不過(guò)，上述進(jìn)程需較長(cháng)時(shí)間推進(jìn)。王玨林表示，由于多項基礎信息系統尚未建立，目前明確改革具體方案還為時(shí)尚早。
按照王玨林的觀(guān)點(diǎn)，去行政化將是樓市調控重要思路。從實(shí)現方式上，在于待市場(chǎng)成熟時(shí)，通過(guò)不斷完善法律和制度，以約束行政之手，實(shí)現市場(chǎng)自我調節，“這樣的話(huà)，政府部門(mén)想管也管不了�！�
之所以提出上述思路，在于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的新變化。中信建投報告認為，在《決定》中，“啟動(dòng)實(shí)施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策”以及“全面放開(kāi)建制鎮和小城市落戶(hù)限制，有序放開(kāi)中等城市落戶(hù)限制”將對房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生中期影響。前者將為市場(chǎng)需求帶來(lái)可觀(guān)增量，后者有助于中小城市人口合理配置、盤(pán)活存量。
在供給端，《決定》提出“建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”。這意味著(zhù)，國有建設用地缺口存在被彌補的可能，在中長(cháng)期會(huì )對住宅土地供應領(lǐng)域產(chǎn)生影響。
在上述背景下，依靠法律、制度等手段約束，最大限度地發(fā)揮市場(chǎng)規律作用，要比行政主導的調控更有效，更有利于維持市場(chǎng)穩定和健康運行。
業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)調控政策下一步的工作重點(diǎn)，將是繼續推進(jìn)個(gè)人住房信息系統、存量房評估系統、房地產(chǎn)征信體系等基礎工作的完善。其中，個(gè)人住房信息系統建設和聯(lián)網(wǎng)，已顯得十分迫切，有可能在近期取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
健全法律法規是長(cháng)期的過(guò)程。權威人士認為，當前房地產(chǎn)相關(guān)法律法規極為缺乏，更多依靠部門(mén)規章對市場(chǎng)進(jìn)行調整，但這種規章往往難以顧及全局，缺乏長(cháng)效性，實(shí)際效果不佳。
上述人士說(shuō)，目前最為迫切的是，制定住房保障領(lǐng)域的相關(guān)法律。由于這項工作啟動(dòng)較早，因此此類(lèi)法律有望率先出臺。在房地產(chǎn)稅制改革告一段落后，房地產(chǎn)稅立法工作將隨之推進(jìn)。這位人士強調，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)內容有可能以法律形式呈現�，F有《土地管理法》、《城市規劃法》的修訂，是重要內容。
稅改將成突破口
在《決定》中，對于房地產(chǎn)調控最直接的表述是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。盡管《決定》未明確指出具體稅種，但已露出房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍的端倪。業(yè)內人士認為，稅制改革將成為房地產(chǎn)制度改革重要突破口。
從一些地方的動(dòng)作看，對征收房產(chǎn)稅已準備得較為充分。中國證券報記者獲悉，在上海、重慶率先推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，多個(gè)熱點(diǎn)城市先后啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)準備工作。截至目前，不少城市已完成房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的制定與上報。
權威人士表示，不少城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)過(guò)多輪論證與修改。目前正尋求合適時(shí)機實(shí)現房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍。在十八屆三中全會(huì )結束后，正是房產(chǎn)稅擴圍最好時(shí)機。
在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍中，尺度有可能超出外界預期。其中，除南京、杭州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市外，部分一線(xiàn)城市也可能被納入試點(diǎn)之列，在稅率、征稅范圍設定上，都可能有明顯擴大。
制度準備也在推進(jìn)�！稕Q定》提出“建立全社會(huì )房產(chǎn)、信用等基礎數據統一平臺，推進(jìn)部門(mén)信息共享�！�，對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一條很可能是征收房產(chǎn)稅必要的前期準備。
“樓市調控涉及方方面面，不僅基礎信息不夠完善，而且面臨的阻力較大�！币晃唤咏鼑敛康娜耸空J為，在土地制度短期難以破局、信貸政策受制于宏觀(guān)經(jīng)濟、房地產(chǎn)基礎信息系統尚未建立情況下，稅制改革將成為房地產(chǎn)制度改革突破口，只能以試點(diǎn)形式推進(jìn)。
分析人士認為，在增加持有環(huán)節稅收同時(shí)，交易環(huán)節稅種將會(huì )得到整合，從而實(shí)現簡(jiǎn)化和平衡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域相關(guān)稅費有可能進(jìn)行調整。
權威人士透露，未來(lái)一段時(shí)間，有關(guān)部門(mén)會(huì )推出相關(guān)措施推進(jìn)改革。從短期看，政策更多是對土地供應、保障房、限購等現有措施的修補。房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)現擴圍，才真正意味著(zhù)房地產(chǎn)制度改革大幕拉開(kāi)。
短期內傾向“維穩”
盡管從長(cháng)期看房地產(chǎn)調控思路是市場(chǎng)主導，但從短期市場(chǎng)形勢看，限購、限價(jià)等手段恐難以馬上退出。王玨林表示，要實(shí)現房地產(chǎn)制度改革，必須在市場(chǎng)保持穩定的前提下方可進(jìn)行。由于當前市場(chǎng)仍處在波動(dòng)之中，因此短期內政策層面不會(huì )發(fā)生重大變化。
國家統計局數據顯示，10月，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比漲幅持續擴大。其中，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲幅連續兩個(gè)月超過(guò)20%。這種情況還是有統計以來(lái)首次出現。
多位專(zhuān)家認為，一線(xiàn)城市和多數二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續旺盛，但供給存在較大缺口，房?jì)r(jià)仍有繼續上漲動(dòng)力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，雖然十八屆三中全會(huì )提出“建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”，但也明確了“符合規劃和用途管制”的前提。宅基地暫時(shí)不會(huì )實(shí)現與國有土地同等入市、同權同價(jià)。小產(chǎn)權房不可能全面性轉正。因此，未來(lái)五年，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地即使實(shí)現入市，也不會(huì )大規模增加全國商品住宅用地，更談不上沖擊現有房?jì)r(jià)體系。
在市場(chǎng)供應難以在短期內增加情況下，以抑制需求為目的的行政手段仍有存在必要。近期，北京、上海、廣州和深圳紛紛出臺“加強版”樓市調控政策，在二套房首付和限購門(mén)檻等方面加碼，以穩定房?jì)r(jià)。不少分析人士認為，在這四個(gè)一線(xiàn)城市先后出臺“強化版”樓市政策后，不排除一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市將進(jìn)一步收緊調控。