“全國有6800萬(wàn)套空置房，中國住房市場(chǎng)的現狀是總量已經(jīng)過(guò)剩，一方面很多人沒(méi)有自己的房子，另一方面，還有很多人擁有許多空置房�！苯�，中國企業(yè)資本聯(lián)盟、中華博士會(huì )主席杜猛接受《國際金融報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，中國樓市已經(jīng)出現典型的“生產(chǎn)過(guò)�！蔽C。
而華中師范大學(xué)公共管理學(xué)副教授定明捷的一項研究也表明，中國九成左右的非富裕人群，無(wú)力依靠正常的勞動(dòng)收入購買(mǎi)住房。
住房“生產(chǎn)過(guò)�！�
中國企業(yè)資本聯(lián)盟旗下?lián)碛腥A創(chuàng )地產(chǎn)研究院、8848城市研究院，中華博士會(huì )則擁有超過(guò)1萬(wàn)名來(lái)自北大、清華、復旦[微博]等著(zhù)名高校，以及中國中國一線(xiàn)企業(yè)的博士會(huì )員。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟的研究顯示，中國城鎮商品房存量已經(jīng)超過(guò)240億平方米，全國空置住房總量已經(jīng)達到6800萬(wàn)套�！白屓瞬唤獾氖�，這些空置住房中，保障性住房占有相當大的比例�！倍琶驮u價(jià)說(shuō)，這表明，中國的保障房政策出現了重大的偏差。
該研究顯示，中國住宅市場(chǎng)出現的“生產(chǎn)過(guò)�！北憩F為三四線(xiàn)城市住房嚴重供過(guò)于求，以及一線(xiàn)城市貧富嚴重分配不公，以及諸多城市紛紛涌現的“鬼城”現象。
根據對中國多個(gè)三四線(xiàn)城市的調查，研究者們發(fā)現，這些城市目前商品房供應已經(jīng)嚴重供不應求�！氨热缯f(shuō)在中部地區某個(gè)四線(xiàn)城市，我們發(fā)現當地居民基本每個(gè)家庭都有2套以上的住房，有的家庭有3套甚至5套也很常見(jiàn)，而沒(méi)有住房的家庭幾乎沒(méi)有。即使這樣，這個(gè)城鄉總人口不到70萬(wàn)的縣級城市，目前在建的樓盤(pán)超過(guò)30個(gè)，未來(lái)2年內將有超過(guò)5萬(wàn)套住宅上市供應�！绷硪环矫�，大量當地人由于外出打工經(jīng)商，紛紛涌入省會(huì )城市以及北上廣等一線(xiàn)城市置業(yè)。
杜猛表示，這樣的縣級城市在中國具有普遍性，它表明三四線(xiàn)城市的樓市供應已經(jīng)嚴重供過(guò)于求。
而在以京滬為代表的一線(xiàn)城市中，這種供應過(guò)剩則表現得相當隱蔽。表面來(lái)看，全國60多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，近幾年來(lái)，樓市一直很火爆。價(jià)格飆漲，供不應求，深夜排隊搶房，日光盤(pán)現象屢屢出現。但是根據調查發(fā)現，這些城市的買(mǎi)房者，超過(guò)半數以上，基本上已經(jīng)不是購買(mǎi)第一套住房�！霸诒本┖蜕虾＿@樣的城市，比例更高，甚至超過(guò)八成�！倍琶捅硎�。
盡管政府出臺了各種嚴格的限購措施，但是大部分的購買(mǎi)者都戲劇性地提供了符合購買(mǎi)資格的各種手續。這些手續包括補交或者造假的社保、戶(hù)籍等資料。很多購房者甚至通過(guò)假離婚的方式來(lái)獲得購房資格。
杜猛表示，這表明，在一線(xiàn)城市，出現了住房資源嚴重分配不公的兩極分化，一方面富人占據了大量的房源，并以此作為投資工具，另一方面，普通勞動(dòng)者望房興嘆。正是這種兩極分化，掩蓋了供應過(guò)剩的真實(shí)情況。
中國式“剛需”解密
來(lái)自華中師范大學(xué)公共管理學(xué)院的定明捷副教授，通過(guò)對多個(gè)城市購房者的購房方式和動(dòng)機進(jìn)行調查，總結出非投資性購房的3種典型模式：小夫妻購房、打工回鄉購房、小城市進(jìn)大都市置業(yè)等。
定明捷發(fā)現，“小夫妻購房模式”被媒體和開(kāi)發(fā)商普遍認為是真正剛需典型。這種模式通常是，大學(xué)畢業(yè)不久結婚的青年夫妻，在雙方父母、甚至爺爺奶奶的資助下，支付了大城市中購房的首付款。然后基本上用一個(gè)人的工薪收入還按揭，另一個(gè)人的收入作為家庭開(kāi)支。
“現在買(mǎi)房的年輕夫妻，基本上是這種模式。有的還因為還貸壓力大，父母也跟著(zhù)還按揭�！倍鹘荼硎�。
“而中國在改革開(kāi)放后，形成了歷史上最大的人口流動(dòng)潮。大量青壯年勞動(dòng)力背井離鄉，外出打工或者經(jīng)商。在他們所流向的城市，他們能夠獲得比老家高很多的收入，但是那里的房?jì)r(jià)也比老家高得多。因此，外出打工和經(jīng)商者，大部分選擇了回鄉置業(yè)。他們是中西部地區三四線(xiàn)城市購房的主力軍�！�
調查發(fā)現，尤其是中西部縣市一級，新開(kāi)發(fā)的商品房，基本靠這個(gè)人群消化買(mǎi)單。而不外出打工經(jīng)商的留居者，獲得新住房的途徑主要源自單位集資建房，或者拆遷補償。
而與大規模返鄉購房相對應的，則是從小城市涌入大都市置業(yè)潮�！爸灰袟l件，在鄉鎮的，喜歡進(jìn)縣城買(mǎi)套房；在縣城的，喜歡去省城買(mǎi)套房�？h城和省城有條件的，一定會(huì )選擇北京、上海和廣州區買(mǎi)套房�！倍鹘荼硎�，一方面，中國人自古以來(lái)中央集權思想根深蒂固，認為有條件就進(jìn)入中心城市置業(yè)是順理成章的事情；另一方面，社會(huì )公共資源集中于中心城市的現狀，也導致有條件的公民向中心城市聚集。
定明捷表示，“人口從農村向城鎮聚集，小城鎮人口向中心城市聚集，這個(gè)趨勢是任何組織都無(wú)法逆轉的。因此，政府目前施行的各種限購措施，也只能是臨時(shí)救急。從根本和長(cháng)遠來(lái)看，有魄力和執政智慧的政府，還是應該順應潮流，并且因勢利導�！�
調查還發(fā)現，回鄉購房和進(jìn)城買(mǎi)房?jì)煞N模式，都帶來(lái)大量季節性空置。尤其是外出打工經(jīng)商者，在打工當地基本也會(huì )買(mǎi)房或者租房居住。返鄉購房后，除了春節和家庭重要時(shí)節，房屋基本上鎖空置。