“383新政推動(dòng)公寓搶購潮，準現房搶占投資制高點(diǎn)，六層精裝電梯藝術(shù)公寓亦可直接入住”。這是通州宋莊一個(gè)新開(kāi)盤(pán)的小產(chǎn)權項目的廣告群發(fā)手機短信。
“快告訴我哪兒有小產(chǎn)權��？”不少投資者，認為政策出來(lái)之后小產(chǎn)權要放開(kāi)，現在買(mǎi)入是好時(shí)機，于是準備“豪賭”一把。也有小產(chǎn)權房開(kāi)發(fā)商試圖借機漲價(jià)，到處放風(fēng)聚集人氣。但《法制晚報》記者在市場(chǎng)調查過(guò)程中，卻發(fā)現小產(chǎn)權房并未因為新的政策理論而“受惠”，來(lái)自各方面的聲音也多不看好這個(gè)市場(chǎng)。
同時(shí)，對于小產(chǎn)權房轉正的問(wèn)題，村民身份的業(yè)主和市民身份的業(yè)主想法截然相反。市民身份的業(yè)主希望轉正套利，而村民身份的業(yè)主不希望轉正，因為轉正后產(chǎn)權只有70年，不轉正永遠都是村民自己的。
中央農村工作領(lǐng)導小組副組長(cháng)、辦公室主任陳錫文日前在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，小產(chǎn)權房不合法的根源在于農村集體土地在規劃上，不是用來(lái)建商品住宅的，小產(chǎn)權不符合土地規劃利用，違反了土地用途的管制。
探訪(fǎng) 小產(chǎn)權樓盤(pán)確有漲價(jià)業(yè)績(jì)慘淡
前幾天，記者收到一條內容為“383新政推動(dòng)公寓搶購潮，準現房搶占投資制高點(diǎn)，六層精裝電梯藝術(shù)公寓亦可直接入住”的小產(chǎn)權房產(chǎn)廣告促銷(xiāo)短信。
早在10月份，由國務(wù)院發(fā)展研究中心提交的一份改革方案，包含“三位一體改革思路、八個(gè)重點(diǎn)改革領(lǐng)域、三個(gè)關(guān)聯(lián)性改革組合”，被坊間稱(chēng)為“383改革方案”。
該方案最引人關(guān)注的內容之一就是對小產(chǎn)權房如何妥善解決，而打著(zhù)“383”旗號發(fā)廣告的，小產(chǎn)權房尤多。在經(jīng)過(guò)電話(huà)確認之后，《法制晚報》記者如約在通州宋莊小堡村，找到了案名為“賞石苑”的小產(chǎn)權項目。
記者現場(chǎng)沒(méi)有發(fā)現任何關(guān)于該在售樓盤(pán)的典型標識，道旗、橫幅都沒(méi)出現“賞石苑”字樣，更沒(méi)有“開(kāi)盤(pán)”、“優(yōu)惠”等醒目的促銷(xiāo)口號。
“聽(tīng)說(shuō)方案時(shí)，老總就打來(lái)電話(huà)，要求我們漲價(jià)，漲了200元每平�！睒I(yè)務(wù)員小霍跟記者介紹，整個(gè)項目有170多套房屋，現在還有150套，其中一棟是精裝修公寓，其他是普通住宅，均價(jià)8千多。
記者看到，售樓處里面坐著(zhù)不到10個(gè)人，但是在記者前后幾個(gè)小時(shí)的到訪(fǎng)時(shí)間里，并沒(méi)有看到有客戶(hù)在看房，也沒(méi)有新的看房人入內。
記者在網(wǎng)上搜索到該項目今年5月29日發(fā)的帖子，自稱(chēng)有房源150套，由此可推斷，這幾個(gè)月，包括有關(guān)小產(chǎn)權房的“利好”政策發(fā)布之后，該項目銷(xiāo)售量為零。
“他們賣(mài)不動(dòng)是正常的！”一位多年從事通州小產(chǎn)權房和政策房銷(xiāo)售的經(jīng)紀人姚女士透露，宋莊的小產(chǎn)權房幾乎是停頓狀態(tài)。政府查得緊、客戶(hù)弄不懂政策不出手、開(kāi)發(fā)商不敢做推廣。即使有一兩套的“成交”，也是開(kāi)發(fā)商或者銷(xiāo)售公司的“自己人”。
“他們還真敢賣(mài)��！其他項目都不敢動(dòng)�！币ε恐傅氖峭ㄖ菟吻f另外兩個(gè)知名項目。房子賣(mài)到一半，政府出面干涉，還在已經(jīng)快封頂的高樓上懸掛條幅，提醒市民小心非法建筑的風(fēng)險。這兩個(gè)項目，一個(gè)在“賞石苑”南側，一個(gè)在北側，相距不過(guò)幾百米，現在已是人去樓空，建設和銷(xiāo)售全面停頓。
分析 此“小產(chǎn)權”非彼小產(chǎn)權
在購房人、投資人心目中，對小產(chǎn)權房都有一個(gè)自己的理解，那就是：凡是不發(fā)“大產(chǎn)權證”的都叫小產(chǎn)權，或者凡是建筑在農村集體土地上的，都叫“小產(chǎn)權”。但是，這個(gè)小產(chǎn)權的“含金量”可有天壤之別。
薛經(jīng)理是通州區一個(gè)專(zhuān)門(mén)從事小產(chǎn)權房開(kāi)發(fā)的前期部經(jīng)理，跑地、簽合同都是他的事兒。在跟記者談起宋莊小產(chǎn)權房的時(shí)候，他斷然否定：“那不叫小產(chǎn)權”。
他認為，真正意義上的“小產(chǎn)權房”，指的是購房人跟村委會(huì )或基層政府簽訂的“購房合同”、或者使用權協(xié)議，這才叫“土地流轉”。而宋莊那幾個(gè)項目卻不是，開(kāi)發(fā)商跟村里面簽訂的是《土地租賃協(xié)議》，在上面蓋樓，也不管這些土地的使用性質(zhì)，換句話(huà)說(shuō)是沒(méi)有規劃。沒(méi)規劃的樓房就是違章建筑，“說(shuō)不定什么時(shí)候就給你拆了！”薛經(jīng)理說(shuō)。
“小產(chǎn)權有條件轉正”這句話(huà)不管是否能實(shí)施，違章建筑總是不能買(mǎi)，因為跟開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，根本沒(méi)找到“本家主人”——村委會(huì )。村委會(huì )的紅章，沒(méi)有蓋在保障你購房權利的合同上，什么時(shí)候村里想流轉土地了，增值是村民和開(kāi)發(fā)商的，而購房人不可能有土地收益，根據合同，人家“不認識你”。
這一點(diǎn)，記者在北京市國土局通州分局得到了印證。執法大隊陳隊長(cháng)對《法制晚報》記者說(shuō)，“真的連小產(chǎn)權都不是”，開(kāi)發(fā)商用租地蓋房子，這種用地行為就是違法，根本沒(méi)有規劃，國土部門(mén)已經(jīng)會(huì )同當地政府治理了很多次。宋莊那兩個(gè)停工、停售等待處理的項目，現在的狀態(tài)是“罰沒(méi)”，交給鎮政府處理了。
現狀 有村委會(huì )公章項目客戶(hù)相對多
在京通快速路和通燕高速連接點(diǎn)——通州區西馬莊，有一處打著(zhù)明顯標志的小產(chǎn)權項目：永順家園。
售樓處工作人員顯得比其他項目的銷(xiāo)售人員，更加自信和坦率，一位男性經(jīng)理介紹，該項目有合法的規劃，是通州新城建設村民上樓工程的一部分，上網(wǎng)可以查到規劃許可證文件編號。記者要求看合同范本條款，這位經(jīng)理很配合地拿來(lái)了一份制式合同，簽約的甲方確實(shí)是某村委會(huì )，并加蓋了公章。
銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，之所以有房銷(xiāo)售，是因為解決了村民上樓的問(wèn)題之后，多余的被拿來(lái)給外來(lái)戶(hù)，小區中村民和非村民的比例是2:1左右。
該小區的看房人明顯比宋莊項目的多，在記者看房前后，不斷有客戶(hù)到訪(fǎng)。
聲音 并不是每個(gè)業(yè)主都想“轉正”
朝陽(yáng)區著(zhù)名的小產(chǎn)權項目——東旭花園，位于京哈高速與京通快速之間，東旭花園的主力戶(hù)型是獨棟別墅和聯(lián)排別墅，一部分住戶(hù)是黑莊戶(hù)鄉的村民，另一部分是城里過(guò)來(lái)的“購房者”，其中不乏演藝界名人。
對于小產(chǎn)權轉正問(wèn)題，村民身份的業(yè)主和市民身份的業(yè)主想法截然相反。
韓先生是朝陽(yáng)區城鎮戶(hù)籍，15年前買(mǎi)了這里一棟聯(lián)排，后來(lái)又換成了一個(gè)獨棟。韓先生認為，轉正的目的是為了使別墅的產(chǎn)權能合法增值，但是這么多棟別墅，隔三差五地辦手續不現實(shí)，而且需要對整體項目進(jìn)行實(shí)測和確權，這個(gè)工程太繁雜了�！拔蚁朕D正，他們不想轉，我一個(gè)人也轉不了��！”
韓先生所說(shuō)的“他們”，是指戶(hù)籍在本村的村民，記者在村口，與一位準備回家的村民王先生聊了起來(lái)。
“我才不轉呢？轉正要交多少錢(qián)我不知道，不轉正我能住一輩子，孩子還能住，交了錢(qián)改成國家的，最多住70年，這個(gè)賬誰(shuí)不會(huì )算！”
新聞延伸 村主任：“誰(shuí)再賣(mài)土地就對不起鄉親們”
“現在，不僅購房人謹慎，就連村里面都謹慎了”，通州區某村委會(huì )負責人楊主任說(shuō)。
楊主任介紹，保證農民在土地流轉時(shí)獲得更大收益，這是大家一致認同的。以前賣(mài)小產(chǎn)權房因為財力問(wèn)題，實(shí)屬無(wú)奈之舉，只好賣(mài)一部分籌集資金，而這部分非村民占用的土地，簽訂合同的時(shí)候寫(xiě)的是“永久”、“長(cháng)期”。
這個(gè)問(wèn)題在土地迅速增值的時(shí)候就會(huì )產(chǎn)生矛盾，村民都不愿意他們的土地被別人長(cháng)期占用，就要找村干部，作為本屆村主任，賣(mài)小產(chǎn)權房就會(huì )挨罵；作為后任村主任，如果能想辦法清理這些被占用的土地，就會(huì )受到村民的擁護。
“不就是撕毀合同嘛，在收回土地的效益，遠遠大于賣(mài)小產(chǎn)權房效益的時(shí)候，通過(guò)自認違約的辦法趕走非村民是可行的”。楊主任列舉了通州農民告畫(huà)家的例子，雖然當時(shí)官司結案的時(shí)候，農民賠了錢(qián)，但是讓畫(huà)家把房子和宅基地還給了自己，將來(lái)土地的長(cháng)期利益，還是自己的。
“誰(shuí)再賣(mài)土地就是對不起鄉親們，誰(shuí)能想辦法收回土地就是造福子孫”，楊主任這樣表述村民對村干部的期望。
盡管有明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險，但小產(chǎn)權房以其價(jià)格較低、手續較簡(jiǎn)、準入無(wú)限制等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。關(guān)于小產(chǎn)權的話(huà)題由來(lái)已久，各種解決方法也在嘗試著(zhù)進(jìn)行，從現在的政策走向來(lái)看，絕不是放開(kāi)交易和轉正的時(shí)候，在相配套的法律還沒(méi)健全的前提下，過(guò)度炒作只會(huì )誤導投資人，給日后的管理帶來(lái)無(wú)窮隱患。