部分存在巨額應繳未繳土地增值稅的上市房企名單 （數據截至2012年12月31日）
據央視《每周質(zhì)量報告》昨天報道，長(cháng)期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執業(yè)律師李勁松，根據國家統計局、財政部及國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數據，對沒(méi)有征收到位的土地增值稅做出分析測算，結果發(fā)現，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元，而實(shí)際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元。這意味著(zhù)，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億。
■算賬 房企8年欠稅3.8萬(wàn)億
據專(zhuān)家介紹，土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅。據測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。按照目前房地產(chǎn)商通常的操作模式，土地增值稅已經(jīng)被列入開(kāi)發(fā)成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)商應向國家繳納的土地增值稅，早已包含在消費者的購房款中。按照現行規定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售超過(guò)85%，或者獲得商品房預售許可證滿(mǎn)3年等條件下，稅務(wù)部門(mén)就應當按規定對該開(kāi)發(fā)項目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。
央視報道稱(chēng)，李勁松在對國內知名的40多家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報進(jìn)行分析后發(fā)現，這些公司無(wú)一例外都有巨額應繳未繳的土地增值稅。截至2012年12月31日，其中28家房地產(chǎn)上市公司應繳未繳土地增值稅總額高達640億元。應繳未繳土地增值稅金額排名前十的企業(yè)分別是：雅居樂(lè )（83億元）、SOHO中國（64億元）、富力地產(chǎn)（58億元）、萬(wàn)科（58億元）、華僑城（49億元）、招商局地產(chǎn)（44億元）、合生創(chuàng )展（42億港元）、融創(chuàng )中國（27億元）、金地集團（26億元）、新世界中國地產(chǎn)（24億港元）。
李勁松根據國家統計局、財政部和國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數據，對全國范圍內沒(méi)有征收到位的土地增值稅做了分析測算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷(xiāo)售總額超過(guò)31.2萬(wàn)億元；而中國社科院2011住房綠皮書(shū)披露，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)非�；鸨�，其中沒(méi)有達到土地增值稅清算條件的項目收入幾乎可以忽略。照此測算，全國各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元。而實(shí)際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元。這就意味著(zhù)，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。
■分析 欠稅房企從中獲利不菲
截至2012年12月31日，廣州富力地產(chǎn)有58億元應繳未繳土地增值稅，記者就此問(wèn)題致電富力地產(chǎn)，該公司一名負責人表示，這些土地增值稅“沒(méi)到繳的條件”，滿(mǎn)足繳稅條件后，就會(huì )“有一筆就繳一筆”。該負責人表示，“不是（企業(yè)年報）上面掛多少，就要繳多少�！�
記者注意到，富力地產(chǎn)等房企雖然聲稱(chēng)在年報中所列出的土地增值稅不是現時(shí)義務(wù)，并不需要全部立即上繳，卻將這部分土地增值稅算成公司已經(jīng)支出的經(jīng)營(yíng)成本，也就是說(shuō)，這些上市公司向股民公布的年報中，所計算的企業(yè)利潤已經(jīng)減掉了這部分他們并沒(méi)有足額上繳的土地增值稅。記者追問(wèn)富力地產(chǎn)為何采取這種完全不合理的計算方式，相關(guān)負責人卻避而不答。
對于富力地產(chǎn)聲稱(chēng)上述土地增值稅“還沒(méi)達到清算征繳條件”的說(shuō)法，專(zhuān)家稱(chēng)這種解釋站不住腳�！皯抖惤鹁褪悄銘摾U的稅，比如說(shuō)你算出來(lái)應繳1000萬(wàn)元稅金，如果你沒(méi)繳，那就欠稅了�！必斦控斦茖W(xué)研究所副所長(cháng)劉尚希說(shuō)。
把應付未付土地增值稅長(cháng)期掛在自己的賬上，為什么會(huì )成為房地產(chǎn)上市公司的慣常做法呢？
招商局地產(chǎn)一位不愿透露姓名的相關(guān)部門(mén)負責人說(shuō)，其目的之一是直接獲取銀行利息，“（這是）公司的一個(gè)策略，錢(qián)存在銀行里，40多億，我晚一個(gè)月繳的話(huà)，有多少利息收入？如果我早繳一個(gè)月，又損失多少利息？”專(zhuān)業(yè)人士指出，開(kāi)發(fā)商把土地增值稅攥在手里，不但有利可圖，而且獲利不菲。以SOHO中國為例，該公司有應繳未繳土地增值稅64億元，存在銀行每月可獲利息1500多萬(wàn)元，一年就是1.8億元。
■探因 土地增值稅征繳很復雜
依據我國法律規定，納稅人未按規定期限繳納稅款的，稅務(wù)機關(guān)除責令限期繳納稅款外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款的萬(wàn)分之五的滯納金，企業(yè)面臨的應該是數額驚人的罰款，企業(yè)負責人甚至可能需要承擔刑事責任。實(shí)際情況卻是，地產(chǎn)公司并未因此受到任何懲處。
廣州富力地產(chǎn)和碧桂園應繳未繳稅款分別高達58億元和72億元，記者分別就此采訪(fǎng)廣州市地稅局和碧桂園所在的佛山市順德區地稅局，得到的答復都是他們并不掌握這些公司有關(guān)土地增值稅的數據。
專(zhuān)家告訴記者，由于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，涉及的開(kāi)發(fā)成本又復雜，再加上企業(yè)有避稅的天性，在相當大的程度上，在稅務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，相關(guān)財務(wù)信息是不對稱(chēng)的，稅務(wù)部門(mén)事實(shí)上難以避免地處于劣勢被動(dòng)地位。劉尚希表示，土地增值稅實(shí)際上是一個(gè)征管非常復雜的稅種，“從理論上講很好說(shuō)，但是實(shí)際上操作起來(lái)非常復雜，成本非常高，很難征到位�！�
李勁松表示，有很多房地產(chǎn)公司都在境外注冊，“假如說(shuō)以后它把資產(chǎn)都轉移了，公司名存實(shí)亡，成了一個(gè)空殼公司，這種情況下，不管它賬面上欠繳多少土地增值稅，國家其實(shí)都無(wú)從征繳�！�
國家稅務(wù)總局相關(guān)官員表示，土地增值稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用，國家稅務(wù)總局將對一些違反國家稅收法規的惡意行為，進(jìn)行嚴厲查處。
□業(yè)界回應
任志強發(fā)微博稱(chēng)不存在逃稅
京華時(shí)報記者昨天分別致電央視《每周質(zhì)量報告》報道中提及的多家“欠稅”房企，截至發(fā)稿未獲正面回應。昨晚，在報道中被指“欠稅”的華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)任志強通過(guò)個(gè)人微博連發(fā)數條帖子做出回應，稱(chēng)土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時(shí)先預繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。他還直指相關(guān)報道“愚蠢無(wú)知”。
“土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時(shí)先預繳，按項目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終結算的納稅方式。政府的預繳正是無(wú)償提前占用企業(yè)流動(dòng)資金的納稅方式�！比沃緩娬f(shuō)，企業(yè)在項目預繳土增稅時(shí)就必須預提應繳未繳的土增稅成本并列入公布的科目中說(shuō)明這些應繳未繳的稅項，但在未達到稅法規定的結算條件時(shí)，可以不繳，并不違背稅法，也非拖欠。
達到結算條件時(shí)，項目會(huì )重新進(jìn)行結算，并根據實(shí)際結算調整預算情況。有的項目在結算時(shí)會(huì )提高實(shí)際上繳的數額，有的則會(huì )因預算成本的增加而減少土增稅的繳納數額，甚至有可能實(shí)際上應繳數小于已經(jīng)預繳的土增稅。因此在稅法中有“多退少補”的規定。這一規定說(shuō)明，預算中計提的應繳未繳土增稅科目中的數并非為結算時(shí)的實(shí)際繳稅數。
任志強表示，一個(gè)集團中單獨結算的項目，分別在不同的稅務(wù)局管轄下，每個(gè)項目的進(jìn)度不同，必然有大量的項目未達到稅法的結算時(shí)間，就必然匯總為一個(gè)巨大的應繳未繳數，但分散到各個(gè)項目也許只剩下的是結算的收尾數。不排除項目公司合法利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點(diǎn)拖后，大項目分別領(lǐng)取預售證，等待現房或準現房時(shí)才開(kāi)始銷(xiāo)售等，不違背稅法就行。這只能說(shuō)是預繳稅后結算的制度結果。企業(yè)會(huì )高預提，以減少后期風(fēng)險。如果尾盤(pán)處理或降價(jià)則必然減少結算時(shí)的實(shí)際繳稅額。
任志強說(shuō)，確實(shí)有的項目可能有已達結算條件而未結算的情況。稅務(wù)部門(mén)會(huì )在完不成稅收增長(cháng)任務(wù)時(shí)深查或催稅，房企無(wú)法偷稅、避稅。
■名詞解釋
土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。目前我國的土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據專(zhuān)家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
本版稿件均據央視《每周質(zhì)量報告》（除署名外）