專(zhuān)家建議按照實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)度多設繳稅檔位
 |
|
資料圖片 |
24日，媒體報道稱(chēng)2005年至2012年的8年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元引起軒然大波，涉事房企25日紛紛發(fā)布公告表示，已按規定預繳土地增值稅，欠繳一說(shuō)純屬“誤解”。
“欠繳”土地增值稅一事已引起相關(guān)主管部門(mén)注意。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的多個(gè)主管部門(mén)均表示，正在開(kāi)會(huì )商討相關(guān)事宜。
對此，專(zhuān)家認為，土地增值稅“欠繳”數目雖不會(huì )有3.8萬(wàn)億元這樣驚人，但的確存在。一方面，部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時(shí)繳納，另一方面，存在地方執行者因地方利益主動(dòng)選擇“不收稅”。這樣一來(lái)，地方政府“放水養魚(yú)”，開(kāi)發(fā)商“合法”鉆空子，難免失去了該政策防止暴利的初衷。
辯解 房企回應“欠繳”之說(shuō)系誤讀
近日，有媒體曝出，在對國內知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報進(jìn)行分析后發(fā)現，2005年至2012年的8年間，全國房企應交土地增值稅4.6萬(wàn)億元，而國家征收到的土地增值稅僅為8000億元，這意味著(zhù)，未交土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。
對此，多家房企給予回應，表示報道有“誤解”。萬(wàn)科公開(kāi)回應表示，萬(wàn)科一貫堅持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。2012年，萬(wàn)科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬(wàn)科稱(chēng)媒體報道應該是源于誤解，是把會(huì )計上的“預提”理解為了企業(yè)的“現時(shí)納稅義務(wù)”。
招商地產(chǎn)董事會(huì )秘書(shū)劉寧在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示，之所以有沒(méi)有繳納的稅，是因為尚沒(méi)有達到繳納的條件�！澳陥笊系耐恋卦鲋刀愔皇怯嬏�，實(shí)際該繳多少要項目賣(mài)完后清算時(shí)才能繳稅，因此會(huì )有一定的延后�！眲帍娬{，這并非招商地產(chǎn)一家特例，而是全行業(yè)通行的做法，且稅務(wù)局盯得也很緊，各家企業(yè)都不會(huì )在此事上有閃失和貓膩。
對此，北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事長(cháng)李國平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時(shí)先預繳，按項目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終結算的納稅方式。因此，在未達到稅法規定的結算條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。
“土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅�！敝袊敹惙▽W(xué)研究會(huì )會(huì )長(cháng)劉劍文告訴《經(jīng)濟參考報》記者。
據了解，我國當前土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征。房地產(chǎn)企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。
而納稅征繳方式，則分為按項目所在地政府規定的比例在預售時(shí)先預繳部分稅款，按項目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終清算兩部分。
早在2010年，國稅總局就曾下發(fā)通知指出：除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當的預征率。
CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹，土地增值稅的清算條件包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的。此外，稅法還規定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，以及取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的項目，稅務(wù)機關(guān)可以要求開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅。
“達到結算條件時(shí)，項目會(huì )重新進(jìn)行結算，并根據實(shí)際結算調整預算情況。有的項目在結算時(shí)會(huì )提高實(shí)際上交的數額，有的則會(huì )因預算成本的增加而減少土增稅的繳納數額，甚至有可能實(shí)際上應交數小于已經(jīng)預繳的土增稅，因此在稅法中有明確的規定為‘多退少補’�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示。
放水 地方政府怠于催繳
按照華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強的說(shuō)法，不是我欠稅不交，而是時(shí)間未到。對此，多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為任志強的表態(tài)不無(wú)道理。
“事實(shí)本身的確屬于‘合法不合理’�！薄≈袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )陳國強表示，在未達到稅法規定的結算條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。但不排除項目公司利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點(diǎn)拖后，大項目分別領(lǐng)取預售證，等待現房或準現房時(shí)才開(kāi)始銷(xiāo)售等，遲繳、緩繳土地增值稅。
值得注意的是，陳國強同時(shí)指出，除房企故意遲繳土地增值稅外，還存在地方政府主動(dòng)放水嫌疑。
在接受記者采訪(fǎng)的部分地稅工作人員表示，土地增值稅這個(gè)稅種執行時(shí)確實(shí)不太嚴格，有時(shí)有些地方政府就不收了。
地稅系統的工作人員表示，雖然按照政策規定，現行的土地增值執行預繳—清算的方式，但實(shí)際上很多只是簡(jiǎn)單預繳一部分，“就沒(méi)有然后了”。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有主動(dòng)繳交，地方政府一般也不催繳，都揣著(zhù)明白裝糊涂。
上述人士表示，對于地方政府而言，涉及土地方面的稅費眾多，而最重頭的是土地出讓金，如果在土地增值稅等其他方面把開(kāi)發(fā)商“脖子”卡得太緊，勢必影響地方土地財政，而且第一年收得太多，會(huì )把第二年的任務(wù)沖高。而一旦到了地區財政緊張或者年底稅收任務(wù)缺口很大時(shí)，地方政府就收緊催繳，以完成任務(wù)。
“對于開(kāi)發(fā)商而言，能夠少交自然少交，政府不催繳也不交。這部分錢(qián)就可挪用到新項目開(kāi)發(fā)，緩解資金緊張�！痹撊耸空f(shuō)。
對此，朱一鳴表示：“土地增值稅類(lèi)似于資本利得稅，其初衷是防止暴利引發(fā)更大的房地產(chǎn)泡沫，對開(kāi)發(fā)商的高額利益進(jìn)行調整�！睋䦟�(zhuān)家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
“但這樣一個(gè)本來(lái)規定明確、很?chē)烂C的稅收政策便成了地方政府和開(kāi)發(fā)商的松緊緩沖區，地方政府‘放水養魚(yú)’，開(kāi)發(fā)商‘合法’鉆空子�！币晃粯I(yè)內人士指出。
建議 完善稅制改革與征收條件
針對土地增值稅“欠繳”之辯，劉劍文認為是否存在開(kāi)發(fā)商有意拖延清算，需要通過(guò)調研、拿到證據，才可以做出更客觀(guān)公正的評價(jià)。但他認為，如果有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后還拖延繳納稅款，是其在變相的、無(wú)償的使用稅款�！暗胤蕉悇�(wù)部門(mén)加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的檢查和清理很有必要”。
朱一鳴也指出，房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年，對毛利較高的房企會(huì )有極大好處。一方面可以緩解資金鏈，另一方面由于從利潤中已經(jīng)劃出，因此可以減少企業(yè)所得稅納稅部分。
朱一鳴表示，作為上市公司，房企計提部分應有固定賬戶(hù)進(jìn)行監管，但由于屬于企業(yè)內部，資金使用方向難辨�！耙虼�，應加強對房企計提賬戶(hù)的監管”。
朱一鳴還提出，可以提高企業(yè)預繳稅率。對此，劉劍文認為提高預繳稅率可以作為一個(gè)選項�！安贿^(guò)預繳的時(shí)候項目畢竟還沒(méi)有完成，開(kāi)發(fā)商是否有足夠的資金承擔稅款？我們既要考慮國家的稅款，也要考慮開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟上的承擔能力”。
還有專(zhuān)家指出，可以按照實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)度多設置繳稅檔位。專(zhuān)家表示，重新審視清算條件是否可以有所改進(jìn)和細化是一個(gè)方面，另一方面，稅務(wù)機關(guān)可以按照實(shí)際的銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)清繳稅款。
專(zhuān)家建議，可以按照銷(xiāo)售進(jìn)度多設繳稅檔位，稅務(wù)機關(guān)可以根據銷(xiāo)售情況及時(shí)跟進(jìn)，避免房企拖著(zhù)不清算。比如房子已經(jīng)銷(xiāo)售了60%，就應該在這個(gè)檔位設定一個(gè)繳稅比例。如果開(kāi)盤(pán)的時(shí)候預繳一筆，就置之腦后，一直等最后再清算，容易造成“欠繳”。
中山大學(xué)財稅系主任林江等專(zhuān)家則表示，應完善稅制改革與征收條件�！笆藢萌腥珪�(huì )提出完善房地產(chǎn)稅改革，不僅僅是公眾關(guān)注的房產(chǎn)稅，而是涉及整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費的厘清和完善，類(lèi)似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進(jìn)行改革，更好完成制定初衷”。