土地增值稅清算，就像懸在房企頭上的達摩克利斯之劍，每有風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì )引來(lái)一陣騷亂。2007年是如此，今天也是如此。
日前有媒體報道稱(chēng)，有稅法律師根據國家統計局、財務(wù)部以及國稅總局相關(guān)數據，對沒(méi)有征收到位的土地增值稅經(jīng)過(guò)精心測算后得出結論，2005年至2012年8年間，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。其中，包括SOHO中國、萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、富力等45家房企榜上有名，萬(wàn)科截至2012年底應交未交金額高達58億元，排名第三。
一時(shí)間，一場(chǎng)有關(guān)土地增值稅的大討論，真知與謬論混雜其間，令讀者一頭霧水。其背后，是這個(gè)歷史繁雜的稅種，在過(guò)去很多年形成的“普遍預征，清算缺位”的現實(shí)。
上市房企罕見(jiàn)集體否認
一石激進(jìn)千層浪，昨天地產(chǎn)股全面下跌�！拔覀兪亲龇康禺a(chǎn)的，不是拍電影的�！睘I江集團在昨天緊急停牌后，其內部人士向上證報記者表示，為了避免市場(chǎng)誤讀，濱江集團選擇臨時(shí)停牌�！奥�(tīng)說(shuō)大家(其他房企)很多都會(huì )發(fā)澄清公告�！�
果不其然，昨天晚間，華遠地產(chǎn)、金地集團、濱江集團、中華企業(yè)、金隅股份、城投控股、北辰實(shí)業(yè)(、萬(wàn)通地產(chǎn)、首開(kāi)股份、北京城建等十余家上市房企發(fā)布公告，口徑高度一致地否認欠繳土地增值稅。部分房企直言有關(guān)報道系誤讀。
以萬(wàn)科為例，昨日早間，萬(wàn)科率先回應稱(chēng)報道源于誤讀，并稱(chēng)萬(wàn)科一貫堅持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。近年來(lái)萬(wàn)科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年，萬(wàn)科總納稅額211億，其中土地增值稅52.8億。而深圳市地稅局則第一時(shí)間為萬(wàn)科“站臺”，稱(chēng)未發(fā)現萬(wàn)科拖欠土地增值稅。地產(chǎn)大佬任志強則在微博上高調質(zhì)疑相關(guān)媒體，稱(chēng)其破壞企業(yè)與行業(yè)聲譽(yù)，有可能起訴媒體的上述行為。
“預征”多年 巨額撥備以防清算
要說(shuō)清房企巨額的“應交未交”的土地增值稅，先要把稅種說(shuō)清楚。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著(zhù)物(即轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，應當繳納土地增值稅。
具體稅率為四級超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)開(kāi)發(fā)成本50%的，稅率為30%；增值額占成本50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。
對于一些囤地多年的房地產(chǎn)企業(yè)，這是一個(gè)巨額的稅率。過(guò)去十年間，部分城市房?jì)r(jià)與土地成本的漲幅有數倍甚至十倍不止。那么差額的30%至60%，意味著(zhù)房企利潤的“大出血”。當然，近年來(lái)，由于房企利潤空間收窄，應繳土地增值稅比例也確在降低。
但實(shí)際情況是，到目前為止，房企幾乎沒(méi)有真正執行過(guò)上述納稅政策。因為對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(即可扣除項目)確定方法不詳的項目，有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十六條規定：“由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅�！�
于是，近十年來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎清一色地執行了預征的操作辦法，地方征收標準不一。如南京在2007年時(shí)普通商品房預征標準為銷(xiāo)售金額的1%、商鋪為2%、高檔別墅3%；上海大多數開(kāi)發(fā)項目的預征額為房屋銷(xiāo)售價(jià)格的1%。
不過(guò)，開(kāi)發(fā)商也明確知道按照稅法，土地增值稅的清算合理合法。理論上說(shuō)，房企在上交預征土地增值稅后，要在項目結算后，和政府進(jìn)行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則。這也是萬(wàn)科等幾乎所有房企都嚴格撥備土地增值稅的原因。例如萬(wàn)科的58億土地增值稅撥備，就是多年結算項目應交未交的，有可能被清算的土地增值稅。
2007年1月，國稅總局曾發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，文件公布后兩天，地產(chǎn)股一路狂瀉，資本市場(chǎng)高度恐慌，被稱(chēng)為房地產(chǎn)宏觀(guān)調控史上開(kāi)發(fā)商遭遇的最大一次重創(chuàng )。但此后，隨著(zhù)全球金融危機的出現以及4萬(wàn)億救市政策，這一緊縮式調控政策悄然流產(chǎn)。
一位房地產(chǎn)界人士稱(chēng)，如果將過(guò)去8年所有房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售金額拉出，“雖然可能沒(méi)有3.8萬(wàn)億那么多，但是活躍房企幾千億的應交未交金額應該是有的�！�
口水戰背后：“清算新政”或漸近
可以說(shuō)，昨天這場(chǎng)土地增值稅口水戰有偶發(fā)因素，也有深層隱憂(yōu)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，因為用預征來(lái)代替清算，是時(shí)下普遍被采用的操作辦法。就像萬(wàn)科所稱(chēng)，“預提”與“現時(shí)納稅義務(wù)”是完全不同的概念，房地產(chǎn)項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì )計上配比和謹慎性原則，企業(yè)對尚未到達清算條件的項目進(jìn)行土地增值稅預提撥備。
房企計提大量土地增值稅撥備，是防止有一天政府會(huì )依法清繳土地增值稅，到那時(shí)，企業(yè)再無(wú)不繳之由，而巨額稅金可能高度影響企業(yè)現金流。因此，盡管此次媒體報道對歷史成因鮮有涉及，而企業(yè)之所以如此緊張地出面澄清，實(shí)為對土地增值稅清算，這個(gè)達摩克利斯之劍的真實(shí)隱憂(yōu)。
“我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的�！币患掖笮头科蟾邔訐鷳n(yōu)地說(shuō)。另一位接近決策層的房地產(chǎn)界人士甚至預言，這一稅政變化出爐的時(shí)間，可能比市場(chǎng)預料的要快�！皬囊恍嗤䦟W(xué)者最近內部講話(huà)來(lái)看，中央似乎在提醒地方政府，將應收未收的相關(guān)稅種嚴格征收，將有力地化解高額地方債務(wù)�！�