“45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅”引發(fā)廣泛討論，25日房地產(chǎn)板塊寬幅震蕩。一時(shí)間“土地增值稅”這一專(zhuān)用稅務(wù)名詞盡人皆知。雖然眾房企紛紛澄清高喊冤枉，但是中國證券報記者發(fā)現，在合規計提應交未交稅款的背后，土地增值稅征繳的重重亂象也值得關(guān)注。
缺乏常識？
11月24日晚間，央視《每周質(zhì)量報告》報道稱(chēng)，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元，其中45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅。該報道一出引發(fā)廣泛關(guān)注，眾多房地產(chǎn)人士指出該報道存在常識性出入。
土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。
就在央視報道發(fā)布不久，銀河證券分析師侯麗科即發(fā)布研報指出：房企財報年終審計時(shí)，會(huì )計師從財務(wù)審計的基本原則——謹慎性角度出發(fā)，按照權責發(fā)生制的原則，為防止虛增利潤和資產(chǎn)，都會(huì )在當期計提與項目竣工結算進(jìn)度相配比的土地增值稅，利潤表在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，資產(chǎn)負債表體現為“應交稅費—應交土地增值稅”科目，但從稅務(wù)實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，這時(shí)候并不需要清算。只有分期建設的項目全部實(shí)現竣工結算，才會(huì )向當地稅務(wù)部門(mén)申請匯算清繳。由于土地增值稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當年的稅務(wù)指標后，并不急于針對所有的項目匯算清繳，實(shí)務(wù)中在一定程度上延緩了房企繳納稅額的時(shí)間。
華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強的表態(tài)最為引人注目。任志強稱(chēng)，“企業(yè)在項目預繳土增稅時(shí)就必須預提應交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說(shuō)明這些應交而未交的稅項，但在未達到稅法規定的結算條件時(shí)，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。開(kāi)發(fā)商敢將應交未交土增稅的數據公開(kāi)，恰恰說(shuō)明有其未及時(shí)上繳的合法、合理性。符合稅法的結算規定�！�
房企喊冤
多家涉事房企紛紛喊冤，并就此事作出澄清。
11月25日，萬(wàn)科最先發(fā)出回應。萬(wàn)科稱(chēng)：“萬(wàn)科一貫堅持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。近年來(lái)萬(wàn)科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年，萬(wàn)科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。相關(guān)報道應該是源于誤解，是把會(huì )計上的“預提”理解為了企業(yè)的“現時(shí)納稅義務(wù)”。其實(shí)這是完全不同的概念，房地產(chǎn)項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì )計上配比和謹慎性原則，企業(yè)對尚未到達清算條件的項目進(jìn)行土地增值稅預提撥備。我們相信，通過(guò)充分了解和專(zhuān)業(yè)討論，這一誤解完全可以消除�！�
另一家涉及房企金地集團則發(fā)布了澄清公告。金地集團在公告中表示，“經(jīng)本公司核實(shí)，公司嚴格按照會(huì )計準則的規定，對土地增值稅進(jìn)行了合理估計和預提，同時(shí)，公司嚴格按照稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅實(shí)行先預征后清算的管理辦法履行納稅義務(wù)。截至2012年12月31日，公司計提的土地增值稅余額為25.48億元，并按照會(huì )計準則的規定已反映在利潤表中。該計提部分未達到稅法規定的土地增值稅清算條件，尚未實(shí)際產(chǎn)生納稅義務(wù)。公司的財務(wù)報告公允地反映了公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，公司并無(wú)欠繳土地增值稅的情況�！�
首開(kāi)股份、金隅股份、華遠地產(chǎn)、濱江集團、中華企業(yè)、北辰實(shí)業(yè)等公司也紛紛聲明表示，未欠繳土地增值稅，或已按規預繳土地增值稅。
某龍頭房企相關(guān)人士對中國證券報記者表示，雖然眾多房企一致表示公司并無(wú)欠繳土地增值稅的情況，但是滬深交易所依然知會(huì )了各當事公司，表示若有必要可出公告。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓對中國證券報記者表示，公開(kāi)披露上市龍頭房企欠土地增值稅巨額“名單”頗為罕見(jiàn)，暗示正式發(fā)出向房企“開(kāi)刀”的強烈信號。
征繳亂象
而另一方面，即使各房企對于應交未交土地增值稅的會(huì )計處理并無(wú)瑕疵，但是土地增值稅征繳的本身也并非毫無(wú)漏洞。
2012年“兩會(huì )”期間，榮盛發(fā)展董事長(cháng)耿建明就對中國證券報記者表示，“如果房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，土地增值稅就是房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴利稅’，對穩定房?jì)r(jià)、增加中小戶(hù)型產(chǎn)品的供給意義重大�！钡枪⒔髡J為，目前的土地增值稅并沒(méi)有起到應有的作用。他介紹，土地增值稅往往采取預征之后清算的方式，如果開(kāi)發(fā)商提出賬目不清、成本無(wú)法核算等理由，就可以不進(jìn)行清算，導致開(kāi)發(fā)商更傾向于開(kāi)發(fā)高利潤率的高端產(chǎn)品，從而助推房?jì)r(jià)的上漲。
謝逸楓也指出，如果按四級累進(jìn)制從嚴清算，土地增值稅會(huì )導致房企利潤減少15%-20%。但這一稅種的征繳從未嚴格執行，原因可能是地方政府擔心傷及房企拿地的積極性。謝逸楓介紹，自1995年-2010年財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合或者財政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合或單獨共發(fā)出了25個(gè)土地增值稅清算通知。2008年10月，財政部發(fā)通知“對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅”，后又繼續征收�！巴恋卦鲋刀愂侵袊康禺a(chǎn)稅收體系之中稅法操作最復雜、繳納方式最特殊、征繳最遲滯、避稅最神秘的一個(gè)稅種�！�
某房地產(chǎn)業(yè)內人士承認，在土地增值稅征繳的過(guò)程中，確實(shí)存在一定的“操作空間”。該人士稱(chēng)，與大型上市房地產(chǎn)公司相比，大量中小城市的本土開(kāi)發(fā)商在土地增值稅的繳納上更加消極。因為這些開(kāi)發(fā)商的土地往往獲得較早，近年土地增值額較大，加之在當地“根基”深厚，確實(shí)存在拖欠和逃避土地增值稅的現象。