連日來(lái)，國土資源部、住房和城鄉建設部聯(lián)合發(fā)文，再次強調堅決查處“小產(chǎn)權房”建設、銷(xiāo)售行為，政策的打壓下，小產(chǎn)權房的發(fā)展反而變得更“瘋狂”。11月27日，記者調查了解到，濟南部分小產(chǎn)權房均價(jià)一年漲了1000元，但仍比正規樓盤(pán)便宜近一半。而很多樓盤(pán)因為大量入住，并不擔心被拆除清理。價(jià)格的優(yōu)勢和對政策的“綁架”，都讓小產(chǎn)權房“有恃無(wú)恐”。
行情：一個(gè)月能成交十套
濟南市歷山北路北首一帶是小產(chǎn)權房比較集中的區域。11月27日，記者在這一區域看到，五六個(gè)大型樓盤(pán)已入住多年。
8年前，李延明(化名)在蓋佳花園附近開(kāi)了一家房產(chǎn)中介，“店里的房源都是沒(méi)證的小產(chǎn)權房，基本都是在集體土地上蓋的，打著(zhù)舊村改造的旗號對外賣(mài)�！庇浾咴诘昀锏姆吭吹怯洸旧峡吹�，242套房源均標注了“沒(méi)證”。
近幾年，有關(guān)清理小產(chǎn)權房的消息不斷，但絲毫沒(méi)有遏制小產(chǎn)權房房?jì)r(jià)上漲的勢頭。去年，蓋佳花園二手房均價(jià)大約為4000元/平方米，今年就漲到了5000元/平方米�！艾F在每月成交五六套房子很輕松，行情好的時(shí)候還能突破10套�！崩钛用鞲嬖V記者。
記者采訪(fǎng)了解，一手的小產(chǎn)權房也不愁賣(mài)。蓋佳花園售樓處一位置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，目前還有一些現房對外出售，價(jià)格比二手房要貴一些，起價(jià)是5300元/平方米�！胺孔幽壳皼](méi)證，過(guò)幾年差不多就能補好手續�！边@位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。
變化：改合同費用一年漲2萬(wàn)元
記者沿北徐花園往南走發(fā)現，蓋佳花園、水岸名邸等多家樓盤(pán)都已交房入住。一條不足千米的道路上，分布著(zhù)近10家房產(chǎn)中介。
記者從多家房產(chǎn)中介采訪(fǎng)了解到同一個(gè)現象：小產(chǎn)權房改合同的價(jià)格漲瘋了。北徐花園東門(mén)一家房產(chǎn)中介的負責人說(shuō)，小產(chǎn)權房沒(méi)有房產(chǎn)證無(wú)法過(guò)戶(hù)，如果買(mǎi)賣(mài)的話(huà)，只能找原產(chǎn)權人改合同，房產(chǎn)中介會(huì )找原房主到村委會(huì )改合同，費用完全由村里說(shuō)了算。
這名負責人說(shuō)，從今年年初開(kāi)始，改合同的費用漲價(jià)很明顯。匯源華庭小區改合同的收費是每平方米500元，100平方米的房子收費5萬(wàn)元，去年同樣的房子改合同費用統一為3萬(wàn)元。蓋佳花園改合同費用也由去年的1萬(wàn)元漲到了現在的3萬(wàn)元。
“幾年前小產(chǎn)權房改合同也就花三四千元�！痹撠撠熑苏f(shuō)，“這些錢(qián)都是交給村里的，如果賣(mài)得不好，費用不會(huì )漲得這么厲害�！�
探因：均價(jià)僅是正規樓盤(pán)一半
“這些樓盤(pán)交通方便、有雙氣，價(jià)格是正規商品房的一半，肯定有人愿意買(mǎi)�！币患曳慨a(chǎn)中介的負責人說(shuō)起了小產(chǎn)權房的“優(yōu)勢”。
記者從多家房產(chǎn)中介看到了幾套小產(chǎn)權房：蓋佳花園96平方米的房子售價(jià)50萬(wàn)，單價(jià)5208元/平方米；匯源華庭110平方米的房子售價(jià)57萬(wàn)，單價(jià)5181元/平方米；北徐花園124平方米的房子僅售55萬(wàn)，單價(jià)4435元/平方米。而距離蓋佳花園大約三站路遠的正規樓盤(pán)鑫苑名家，均價(jià)為8800元/平方米。
記者了解到，從2007年至今，國土資源部每年都會(huì )重申小產(chǎn)權房的違法性，從2012年開(kāi)始，還在全國選擇清理試點(diǎn)城市。但在這種政策打壓的大背景下，小產(chǎn)權房卻“逆勢瘋漲”。
記者了解到，濟南小產(chǎn)權房“瘋狂”建設時(shí)期是從2006年開(kāi)始的。與一般的商品房相比，小產(chǎn)權房沒(méi)有土地出讓金，價(jià)格僅是同區域、地段正規商品房?jì)r(jià)格的三分之一，甚至更低。這就成為小產(chǎn)權房迅猛發(fā)展的主要原因。近幾年來(lái)看，房?jì)r(jià)持續走高、商品房的供需矛盾無(wú)法解決，很多年輕人就會(huì )把剛需購買(mǎi)力投向價(jià)格更低的小產(chǎn)權房。有市場(chǎng)自然會(huì )有存在。
心態(tài)：“30多棟樓入住，怎么能被查？”
從事房產(chǎn)中介多年，李延明經(jīng)歷過(guò)多次“清理查處小產(chǎn)權房”政策變化，但8年多來(lái)，他的生意并沒(méi)受過(guò)什么影響。說(shuō)起有關(guān)查處叫停小產(chǎn)權房的消息，李延明并不擔心：僅蓋佳花園就有35棟樓沒(méi)有證，北徐花園30多棟樓已入住多年，怎么查處？要是清理了房子，這么多居民怎么安置？“樓盤(pán)都這么大規模不會(huì )有事的，30多棟樓入住多年了，怎么可能被查？”
27日10點(diǎn)，記者在一家房產(chǎn)中介呆了一個(gè)多小時(shí)，先后有三撥人來(lái)看房。只有一個(gè)人擔心地問(wèn)“小產(chǎn)權房會(huì )不會(huì )被拆”？這位看房者得知小區目前已有數千人入住后，就打消了懷疑的念頭�！胺凑皇俏易约阂粦�(hù)，這么多人如果拆的話(huà)也肯定會(huì )有說(shuō)法的�！�
一名北徐村村民告訴記者，北徐花園是他們村里開(kāi)發(fā)的，房子建好后，村民回遷的只占一部分，六七成的房子都賣(mài)給了本村以外的人。
王霞(化名)是蓋家溝村民，在她印象里，2006年和2007年是村里蓋房子比較瘋狂的時(shí)期。歷山北路與二環(huán)北路交叉的區域是歷城區和天橋區搭界的地方，村子都會(huì )跟風(fēng)蓋�！�2006年夏天有執法局的人來(lái)過(guò)�！蓖跸颊f(shuō)，“那個(gè)時(shí)候北徐花園還沒(méi)建，當時(shí)拆過(guò)一棟樓，但是沒(méi)拆完就停止了。沒(méi)過(guò)幾個(gè)月，工程又復工了，印象中打那次以后就沒(méi)有拆除的行動(dòng)了�！�
藥方：須嚴格處罰房源提供者
從小產(chǎn)權房的分布來(lái)看，主要集中在濟南北部、東部、西部等城鄉接合部，這與市區的擴張有關(guān)。濟南市建委有關(guān)人士透露，“小產(chǎn)權房”其實(shí)多數是打著(zhù)舊村改造旗號建的違章建筑，多數是未經(jīng)批準建設的舊村改造項目。
在城市發(fā)展建設過(guò)程中，尤其在兩個(gè)城區的搭界處，不少城中村被納入到城區，自然會(huì )按照“城市建設模式”改造建設。而這些村子所處的位置、交通條件以及周邊良好的基礎設施等因素，都是吸引購房者的原因之一，更是助長(cháng)了小產(chǎn)權房的發(fā)展。
山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售缺乏明確的法律支持，有的項目明顯違反法律，存在的問(wèn)題也較為突出。相關(guān)部門(mén)得嚴格處罰這些房源的提供者，這樣才有希望從根源上杜絕這種現象的發(fā)生。
李鐵崗說(shuō)，隨著(zhù)時(shí)間的累積、覆蓋面的擴大，小產(chǎn)權房的情況日趨復雜，涉及的利益群體眾多。牽扯到農村土地產(chǎn)權、城鎮住房保障等多層面的問(wèn)題，尤其是已經(jīng)形成規模的小產(chǎn)權房，如何做好分類(lèi)處理尤為重要。
違背土地規劃 “轉正”可能性小
對于當下不少人對小產(chǎn)權房可能會(huì )“轉正”的誤讀，李鐵崗認為，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市的前提是嚴格用途管制和符合用地規劃。但小產(chǎn)權房違反了土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度。
李鐵崗告訴記者，農用地特別是耕地轉為建設用地，必須經(jīng)過(guò)嚴格的法定審批手續，無(wú)論是國有建設用地還是農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，都必須嚴格遵守土地利用總體規劃和土地用途管制制度。
“農村集體土地在規劃上是不能用來(lái)建商品住宅的�！崩铊F崗說(shuō)，小產(chǎn)權房很多被當做商品房向本村以外的人進(jìn)行銷(xiāo)售，違背土地的利用規劃，違反了土地的用途管制。所以小產(chǎn)權房“轉正”的可能性比較小。