山東鄒平縣孫鎮農業(yè)科技種植園的工人在田間收獲紅薯。該種植園流轉了附近農村的一千畝耕地。新華社發(fā)(董乃德 攝)

    我國當前承包權耕地12.77億畝，集體建設用地2.5億畝，共15億畝農用地。有測算，這15億畝土地可以刺激中國經(jīng)濟百萬(wàn)億市場(chǎng)。如何避免土地流轉成為少數人的“盛宴”，如何讓土地流轉惠及更廣泛民眾和更多經(jīng)濟領(lǐng)域，值得認真探究。
　　“三中全會(huì )后，大家都在盯著(zhù)農村的土地，覺(jué)得會(huì )喚醒大量資金�！敝袊�科協(xié)副主席、原廣西壯族自治區人民政府副主席陳章良28日在城市中國計劃2013年度論壇上表示，我國當前承包權耕地12.77億畝，集體建設用地2.5億畝，共15億畝農用地。有測算，這15億畝土地可以刺激中國經(jīng)濟百萬(wàn)億人民幣市場(chǎng)。但值得注意的是，如果我們僅是盯著(zhù)這15億畝土地而沒(méi)守住18億畝紅線(xiàn)，后果將非常嚴重。
　　備受關(guān)注的土地制度改革，在三中全會(huì )召開(kāi)之時(shí)迎來(lái)轉機。農村土地市場(chǎng)成了人人爭搶的香餑餑，土改受益股更是連續漲停。
　　對此，業(yè)內人士指出，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，意味著(zhù)土地價(jià)格形成機制將有根本性變革。但我們必須注意到的是，在多方認為農村土地流轉將撬動(dòng)大量資金的同時(shí)，一方面土地流轉將有利于保護農民財產(chǎn)權，但另一方面，由于地域差異可能會(huì )進(jìn)一步擴大地域不平衡和貧富差距。因此，應避免土地流轉成為少數人的“盛宴”。

　　激活百萬(wàn)億市場(chǎng)

　　“《決定》的出臺，無(wú)疑打破了城鄉土地隔離，意味著(zhù)國家把土地資源的配置真正交給了市場(chǎng)�！眹�土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，意味著(zhù)以往單一的土地出讓方式可能被打破，因為農民承包土地，也可以通過(guò)股份合作方式轉包或者轉讓?zhuān)�這對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可能迎來(lái)更多機遇。
　　鄒曉云認為，新土改如果能真正按計劃推進(jìn)，其所帶來(lái)的改革紅利將隨著(zhù)改革的深入而越來(lái)越大，持續時(shí)間至少二三十年�！笆�八屆三中全會(huì )提出的土地改革內容超過(guò)預期，僅‘同等入市同權同價(jià)’一條，就是革命性的改革，是非常重大的突破�！薄�
　　那么此次農村土地受益規模究竟有多大？公開(kāi)信息顯示，截至2011年上半年，全國農村實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地面積為12.77億畝；截至2010年，農村集體建設用地約為2.5億畝。即便不包括農民承包的林地、草地等，十八屆三中全會(huì )將激活的農村土地至少達15億畝。
　　15億畝土地將帶來(lái)多大的市場(chǎng)？據專(zhuān)家估算，僅承包耕地一項，每年將撬動(dòng)1.3萬(wàn)億元資金，而建設用地市場(chǎng)更大。
　　根據《全國土地利用總體規劃綱要(2006-2020年)》，到2010年，全國城鄉建設用地規模為2488萬(wàn)公頃，其中城鎮工礦建設用地848萬(wàn)公頃。據專(zhuān)家介紹，城鄉建設用地可分為城鎮工礦建設用地和農村建設用地兩類(lèi)。由此可估算出，2010年我國農村建設用地規模約為1640萬(wàn)公頃，即2.46億畝。
　　打破二元結構，帶來(lái)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)。2012年國土部公布的全國土地出讓面積和合同成交價(jià)款分別為32.28萬(wàn)公頃和2.69萬(wàn)億元，每畝的價(jià)格約為56萬(wàn)元。據此測算，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)后，2.46億畝的農村建設用地價(jià)格或高達130多萬(wàn)億元。
　　國家發(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中心研究規劃部主任文輝在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，基于以上背景，此次土改意在體現農民的財產(chǎn)權益，并通過(guò)制度創(chuàng )新促成農村土地的流轉，真正讓農民的財產(chǎn)權得以“顯化”。
　　根據我國的土地管理法等相關(guān)法規，在二元制結構下，我國農村集體用地包括農用地、建設用地、未利用地，而建設用地又分為經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性?xún)深?lèi)，其中，農村集體非經(jīng)營(yíng)性建設用地主要指宅基地。

　　多地加速試點(diǎn)釋放紅利

　　日前，國土資源部批復同意《廣東省深入推進(jìn)節約集約用地示范省建設工作方案》，東莞作為四個(gè)試點(diǎn)城市之一，東莞市政府辦公室印發(fā)實(shí)施《關(guān)于建立健全常態(tài)化機制加快推進(jìn)“三舊”改造的意見(jiàn)》稱(chēng)，東莞的“三舊”改造政策延續并將長(cháng)期化，并且要加快存量土地二次開(kāi)發(fā)。
　　“三舊”指的是舊城鎮、舊村莊、舊廠(chǎng)房�！叭�舊”用地多為集體建設用地。因此，“三舊”改造是從另一角度進(jìn)行農村建設用地流轉。
　　東莞“三舊”改造方案顯示，若選擇出讓土地，企業(yè)、村集體除取得原有補償外，可以分享30%-60%的土地出讓純收益;原已征收的土地改變用途，如由工業(yè)改變?yōu)樯套�，補繳的出讓金原村集體可分成40%。
　　對于集體選擇不進(jìn)行土地出讓的，方案指出，允許原擁有土地使用權的企業(yè)自行改造和市場(chǎng)主體收購連片地塊集中改造，并收取較低的定額土地出讓金。
　　數據顯示，2010年至今，東莞市“三舊”改造共產(chǎn)生土地出讓金和土地稅費67.80億元，市政府返還給鎮、村兩級65.34億元，占96.4%，其中鎮60.65億元、村4.69億元。
　　與此同時(shí)，就在三中全會(huì )閉幕前一天，廈門(mén)首例農村宅基地進(jìn)行拍賣(mài)。資料顯示，參與這宗拍賣(mài)的土地是集美區灌口鎮灌口村三組住宅，土地使用類(lèi)型為集體土地使用權。拍賣(mài)標的總建筑面積1216.5平方米，起拍價(jià)為470.78萬(wàn)元。根據拍賣(mài)公告，該標的同時(shí)具備《集體土地使用權證》和《房屋所有權證》兩證。
　　而值得注意的是，雖屬宅基地，但其吸引力卻不可小覷，以至拍賣(mài)現場(chǎng)達到火爆的程度。先后有10多位競買(mǎi)人，經(jīng)過(guò)半小時(shí)的激烈爭奪，最終落槌價(jià)為680萬(wàn)元，溢價(jià)達44%。
　　有業(yè)內人士稱(chēng)，如果拍賣(mài)等到三中全會(huì )閉幕后進(jìn)行，強烈的土地改革信號或將帶來(lái)更高溢價(jià)。
　　隨著(zhù)三中全會(huì )土改信號的釋放，農村土地改革正在提速。全會(huì )閉幕次日，安徽便宣布在20個(gè)縣區試點(diǎn)農村集體建設用地流轉。指出2015年底前實(shí)現農村集體所有的國有土地確權登記證發(fā)證全覆蓋。建立宅基地退出補償激勵機制。發(fā)展土地流轉信托，建立宅基地退出補償激勵機制。此外，深圳鳳凰農地也再次打破了原有分成模式進(jìn)行入市。

　　貧富差距有擴大風(fēng)險

　　值得注意的是，新希望集團董事長(cháng)劉永好此前指出，應警惕因土地價(jià)值不同而造成的新的不平衡。
　　“大城市周邊的農民通過(guò)城市化的改造獲得了很多補償，可以享受到此次土改的絕對紅利，但偏遠地區的農民可能根本一點(diǎn)都享受不到�！眲⒂篮帽硎�，東西部地域差別、城市差別、距離城市遠近差別將造成一個(gè)又一個(gè)的剪刀差，最終只能是城邊的極富，遠處的越來(lái)越窮。就像新疆的房?jì)r(jià)不能和北京比一樣，就連北京邊上的河北也不能與北京相提并論。深山中的農民更是如此，這樣下來(lái)，差距將會(huì )越來(lái)越大。
　　萬(wàn)科副總裁毛大慶也認為，城鄉一體化，改變二元結構，并不能解決根本問(wèn)題�！爸袊�土地制度的問(wèn)題在于，新中國成立后的一段時(shí)期中，農村的土地跟城市的土地還沒(méi)有這么大的差別，那是因為城市的土地沒(méi)有給城市人帶來(lái)什么資產(chǎn)的變化，或者財富的增長(cháng)�！�
　　“但是改革開(kāi)放之后，尤其是最近15、20年，由于資源配置不合理，導致城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，形成了資源和財富的互動(dòng)，使得擁有城市戶(hù)口和城市資產(chǎn)成為個(gè)人和家庭資產(chǎn)配置的一個(gè)重要通道。于是城鄉二元問(wèn)題出現了�！泵�大慶認為，城市土地后面掛著(zhù)一大堆資源，包括醫療、養老、咨詢(xún)、文化等等。這些都是傳統意義上的城鄉矛盾，不是僅僅解決土地問(wèn)題就可以解決得了的。
　　此外，毛大慶同時(shí)指出，不是農村的土地都能變?yōu)樨敻��！捌鋵?shí)大量的都變不了，有個(gè)城市吸引力調查，結果是全國只有40到50個(gè)城市對人的移動(dòng)有吸引力。換言之，有吸引力的城市才四五十個(gè)，農村哪有吸引力？沒(méi)有吸引力，地變不成財富，誰(shuí)會(huì )要他的地？他流轉給誰(shuí)？”　
　　中央已注意到此類(lèi)風(fēng)險。陳章良透露，中央層面要求對如何避免在城市出現貧民窟進(jìn)行調研。在沒(méi)有足夠的財富時(shí)，雖然土地流轉出去，但進(jìn)了城的農民仍難以在城里生活�？赡軇偵�活幾個(gè)月，就沒(méi)有錢(qián)了。因此，變得又想回農村了，可那時(shí)他已經(jīng)沒(méi)有地了。
　　對此，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任陳錫文表示，農村土地入市增值收益不能都給失地農民，必須要覆蓋政府、土地開(kāi)發(fā)商、大部分市民、失地農民、遠離城市農民五個(gè)群體的利益才可以確保農村土地流轉的公平。要避免土地流轉成為少數人的“盛宴”。