11月6日，廣州市國土局發(fā)布一則出讓公告，決定以?huà)炫品绞匠鲎屘}崗區科學(xué)城KXC-K3-1地塊使用權，于12月15日進(jìn)行現場(chǎng)競價(jià)。
這則通告引起了外界的關(guān)注。這是因為，該地塊曾于今年6月25日掛牌出讓?zhuān)⒃诮衲?月24日由大連萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱(chēng)“萬(wàn)達”)競得后動(dòng)工建設。
二次掛牌
此前的掛牌資料顯示，科學(xué)城KXC-K3-1地塊位于開(kāi)創(chuàng )大道以南、科豐路以西，用途為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地(B1/B2)，宗地面積89753平方米，建筑面積314135.5平方米，容積率≤3.5，建筑密度≤65%，綠化率≥10%，建筑限高120米，掛牌起始價(jià)72252萬(wàn)元，保證金14451萬(wàn)元，加價(jià)幅度500萬(wàn)元。
由于公告中對競買(mǎi)人設置嚴格條款，該地塊曾被質(zhì)疑為某企業(yè)“量身定制”。公告顯示，該地塊競買(mǎi)申請條件之一是“競得人須在項目中建設一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應至少有一個(gè)廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳，競得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函”。
資料顯示，IMAX在華最大戰略合作伙伴為萬(wàn)達院線(xiàn)，雙方早在2011年就達成戰略合作。
不出所料，7月24日，萬(wàn)達在沒(méi)有對手的情況下，以73252萬(wàn)元競得該地塊，僅比底價(jià)高出1000萬(wàn)元，該地塊也計劃打造成為蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)。但時(shí)隔僅三個(gè)月后，已開(kāi)工的蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)被突然叫停。
“這塊地已經(jīng)解除合同，政府收回來(lái)了，現在這地塊是政府的�！睆V州開(kāi)發(fā)區土地儲備交易中心一位人士告訴《第一財經(jīng)日報》，由于該地塊已經(jīng)動(dòng)工建設，所以二次出讓時(shí)合同注明該地塊上有在建工程，是要計價(jià)付費給錢(qián)的�！罢l(shuí)競得誰(shuí)支付�！�
11月6日的掛牌公告里也稱(chēng)：“該地塊前期已存在在建工程，前期在建工程費用為1.45億元，競得人須在簽訂合同后30日內繳交該價(jià)款�！�
對比兩次掛牌信息，變動(dòng)并不大。主要的變動(dòng)有兩條：一是重新掛牌出讓起始價(jià)已由72252萬(wàn)元升至82618萬(wàn)元，保證金也由14451萬(wàn)元升至16524萬(wàn)元；二是在競買(mǎi)人條件中，新公告將“影院中應至少有一個(gè)廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳，競得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函”的要求刪除。
目前尚不清楚這一修改是否為了避免被質(zhì)疑為企業(yè)“量身定制”。
項目建設未停止
不過(guò)，盡管已經(jīng)被政府收回，但該項目并沒(méi)有停工的跡象。
11月28日，記者走訪(fǎng)蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)項目施工現場(chǎng)看到，往工地上輸送鋼筋、水泥與木材等建筑材料的重型貨車(chē)絡(luò )繹不絕，項目分成幾個(gè)片區，每個(gè)片區都有不少工人正在施工。
該項目一位片區工地負責人對記者說(shuō)：“從6月份開(kāi)始，這里的工作一直沒(méi)停過(guò)。9月份以來(lái)，我們一直都在趕工期，因為業(yè)主(萬(wàn)達集團)的項目周期一般都比較短�！彼a充說(shuō)，“隨著(zhù)施工進(jìn)程的加快，施工方(中建二局)最近可能還會(huì )新招一批工人，目前項目部已經(jīng)為他們配套建好了簡(jiǎn)易宿舍�！�
記者注意到，離食堂不遠的圍墻上，確實(shí)張貼著(zhù)招聘食堂工作人員的通知，并要求應聘人員能夠盡快到崗工作。
隨后，記者來(lái)到蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)項目辦公區，項目總監羅先生接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，他并不清楚“蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)項目中途被叫�！钡氖虑�，并表示“目前這一項目開(kāi)展順利”。
記者在萬(wàn)達廣場(chǎng)項目監理部發(fā)現，一位項目監理的辦公桌上放著(zhù)2013年9月20日、10月20日的安全監理報告，報告顯示了當月不同項目片區工程施工質(zhì)量的詳細情況。
已經(jīng)被政府收回的土地，為何建設仍繼續進(jìn)行？
“它不停是它的事，因為計價(jià)也只計算到收回的那個(gè)時(shí)點(diǎn)，至于它是繼續建設還是正在收尾那是它們的事了�！鼻笆鐾恋貎浣灰字行南嚓P(guān)人士如此告訴記者。
因此，如果是其他企業(yè)競得該地塊，則除了多支付一部分土地出讓金外，還需要另外支付1.45億元的已建工程款，優(yōu)勢顯然沒(méi)有萬(wàn)達明顯。
萬(wàn)達模式
至于具體收回原因，前述土地儲備交易中心人士表示“并不清楚”，得咨詢(xún)蘿崗區國土局。記者11月29日多次撥打蘿崗區國土局電話(huà)，但一直無(wú)人接聽(tīng)。
盡管具體收回原因尚未得知，但從與蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)同樣命運的其他兩幅地塊的情況或許能看出一些“端倪”。
11月1日和10月31日，東莞市國土局與湛江市國土局分別發(fā)布收回萬(wàn)達所拍得土地的公告。
東莞市國土局公告稱(chēng)：2013年8月8日發(fā)布《東莞市國有建設用地使用權網(wǎng)上掛牌出讓公告》(WGJ2013077)，公開(kāi)出讓位于厚街鎮珊美村、寶屯村掛牌編號為2013WG039、面積139778平方米的1宗國有建設用地使用權，并于2013年9月11日成交。根據上級國土資源管理部門(mén)的審查要求，經(jīng)東莞市人民政府批準，取消厚街2013WG039地塊的成交結果，終止履行該地塊已簽訂的《國有土地使用權出讓合同》。
根據公開(kāi)信息，東莞該地塊起拍價(jià)為132680萬(wàn)元，最終由萬(wàn)達以14.35億元競得，溢價(jià)8.14%。
湛江市國土資源局公告稱(chēng)：2013年8月30日，大連萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司與該局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》(合同編號：440801-2013-000008)�！案鶕䥽临Y源部的要求，我局與該公司協(xié)商停止履行《國有建設用地使用權出讓合同》，該公司同意并交回原受讓宗地的國有建設用地使用權。按有關(guān)規定，納入政府儲備用地，適時(shí)重新組織出讓�！惫骘@示。
公開(kāi)信息也顯示，湛江地塊底價(jià)6.2億元，萬(wàn)達以6.7億元拍得。
這三塊地塊的特點(diǎn)是，均在掛牌前期與地方政府達成共識，競拍日均幾乎以底價(jià)拿地，溢價(jià)率很低。此次東莞和湛江收回的公告分別提及“根據上級國土資源管理部門(mén)的審查要求”和“根據國土資源部的要求”，頗為耐人尋味。
“萬(wàn)達低價(jià)拿地的模式大家都清楚�！睆V州市房協(xié)專(zhuān)家委員、廣州市社科院研究員彭澎認為，萬(wàn)達的品牌優(yōu)勢十分明顯，地方政府也愿意通過(guò)引進(jìn)萬(wàn)達來(lái)改善城市環(huán)境，因為萬(wàn)達進(jìn)入之后，周?chē)牡貕K也會(huì )隨之升值，所以給萬(wàn)達低一點(diǎn)的地價(jià)也值得。在這個(gè)過(guò)程中，地方政府甚至會(huì )為其“量身定制”出讓條件，這也必然會(huì )存在一些違規的地方。
彭澎認為，現在主管部門(mén)對土地出讓更加規范，一些類(lèi)似為某個(gè)企業(yè)“量身定制”等不合規的做法將逐漸被堵住。
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌也認為，對地方政府來(lái)說(shuō)，引進(jìn)萬(wàn)達這樣的知名企業(yè)可以帶動(dòng)當地經(jīng)濟發(fā)展，但通過(guò)市場(chǎng)競爭的話(huà)價(jià)格就比較高，萬(wàn)達未必愿意來(lái)，所以地方政府愿意犧牲地價(jià)方面的利益�！昂芏鄷r(shí)候都是地方政府主動(dòng)去找萬(wàn)達進(jìn)來(lái)的，所以在地價(jià)方面就給得比較低，甚至為其量身定制�！�
不過(guò)，龍斌認為，這樣的模式雖然帶動(dòng)當地經(jīng)濟發(fā)展，但是會(huì )破壞應有的市場(chǎng)公平競爭法則�！笆袌�(chǎng)競爭應該是公平競爭，土地招拍掛就應該公平公正公開(kāi)，如果設置了很多條件，定向面向某一家，那對其他企業(yè)是很不公平的�！饼埍笳f(shuō)，雖然萬(wàn)達有很好的成功模式和實(shí)力，但也不能在不公平的條件下競爭。
龍斌還說(shuō)，這樣的改變意味著(zhù)萬(wàn)達以后的拿地成本將進(jìn)一步提高，利潤也會(huì )有所下降，類(lèi)似的項目擴張的規模和速度也會(huì )受到影響。