10月份房?jì)r(jià)上漲初顯疲態(tài) 三四線(xiàn)城市樓市供應過(guò)量?

　　“我國西部形成了一個(gè)樓市風(fēng)險的集中圈”

　　文章導讀： 房地產(chǎn)業(yè)界比較認可的分法是，北上廣深等是一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng);除此之外的省會(huì )城市和副省級計劃單列市是二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng);其他地級市及以下城市是三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　國家統計局11月18日公布信息顯示，70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。

　　雖然70個(gè)城市的環(huán)比平均漲幅只收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但依然引起了各方的關(guān)注。此前關(guān)于三四線(xiàn)城市樓市即將崩潰的爭論，再次變得熱烈起來(lái)。

　　三四線(xiàn)城市拖了全國樓市的“后腿”

　　10月份全國房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄，與三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅趨緩有一定關(guān)聯(lián)。

　　房地產(chǎn)業(yè)界比較認可的分法是，北上廣深等是一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng);除此之外的省會(huì )城市和副省級計劃單列市是二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng);其他地級市及以下城市是三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　國家統計局上述數據顯示，10月份，三四線(xiàn)城市樓市的變化初步表現出下行趨勢。從環(huán)比來(lái)看，10月份有5個(gè)城市房?jì)r(jià)停止了上漲的步伐，分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)，南充、牡丹江、鄭州與上月持平。5個(gè)停止上漲的城市中，溫州、秦皇島、南充、牡丹江都是三四線(xiàn)城市。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，初步測算，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，原因之一就是10月份二三線(xiàn)城市的環(huán)比漲幅比9月份有不同程度的收窄。

　　而房?jì)r(jià)同比數據的變化進(jìn)一步表明，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅收窄勢頭拖了整體樓市的“后腿”。劉建偉指出，70個(gè)大中城市中同比價(jià)格上漲較多的，仍主要集中在一線(xiàn)城市和少數二三線(xiàn)城市，大部分城市房?jì)r(jià)同比漲幅總體平穩。數據顯示，如10月份北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.2%;而三四線(xiàn)城市安慶同比上漲5.5%，大理上漲4.9%。

　　溫州房?jì)r(jià)則自2011年9月開(kāi)始，已連續26個(gè)月出現了同比下降，3年來(lái)房?jì)r(jià)下跌近20%。記者走訪(fǎng)了解到，2010年溫州誕生的單價(jià)高達3.7萬(wàn)元/平方米的地王，一直面臨著(zhù)貶值、賣(mài)不動(dòng)的風(fēng)險，其一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格只有保本價(jià)45000多元/平方米，離7萬(wàn)元/平方米的預期目標相差甚遠。

　　一位地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，另一個(gè)三四線(xiàn)城市鄂爾多斯(不在國家統計局統計之列)，近年來(lái)部分項目的房?jì)r(jià)出現了崩盤(pán)，從每平方米近兩萬(wàn)元降至1萬(wàn)元以?xún)�，多家開(kāi)發(fā)商在鄂爾多斯被深度套牢，有些項目工地不僅遭遇了停工，還面臨著(zhù)農民工討要工資的窘境，可以說(shuō)，溫州、鄂爾多斯已經(jīng)開(kāi)始了樓市泡沫破滅的過(guò)程。

　　有人認為，四五年內，溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)很難復蘇。

　　泡沫未破但拐點(diǎn)初現

　　當然，大部分三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)依然在上漲。

　　國家統計局數據顯示，包頭市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲8.4%;丹東市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲8.5%;除溫州外， 69個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲已超過(guò)了半年時(shí)間。

　　即便是10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的秦皇島市，房?jì)r(jià)也同比上漲了7.6%，記者走訪(fǎng)了解到，位于該市海港區的世紀港灣項目?jì)r(jià)格已高達23000元/平方米，是秦皇島市均價(jià)7000多元/平方米的2倍以上。

　　不在國家統計局統計之列的三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同樣漲勢迅猛，房?jì)r(jià)高企。以福建省福鼎市為例，雖然只是個(gè)縣級市，但記者了解到，不少項目?jì)r(jià)格已經(jīng)達1萬(wàn)元/平方米左右，如福鼎新天地廣場(chǎng)價(jià)格已超過(guò)10000元/平方米。另外，湖北省隨州市的部分樓盤(pán)，如碧桂園等項目?jì)r(jià)格接近5000元/平方米。

　　但是，有地產(chǎn)分析人士向《中國經(jīng)濟周刊》表示，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然保持著(zhù)一定的交易量和高房?jì)r(jià)，但是拐點(diǎn)已經(jīng)初步顯示出來(lái)了，那就是房?jì)r(jià)再沒(méi)有迅速上漲的空間了，僅從房?jì)r(jià)收入比來(lái)看，很多三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比超過(guò)了國際通行水平。

　　以秦皇島為例，2012年該市城鎮居民人均可支配收入為21919元，比上年增長(cháng)13.1%。這意味著(zhù)一個(gè)三口之家的年均收入只有4萬(wàn)多元，而買(mǎi)均價(jià)7000多元/平方米的80平方米的一套房子，需要14年，即房?jì)r(jià)收入比高達14，而合理的房?jì)r(jià)收入比的取值范圍為4~6。

　　上述地產(chǎn)分析人士表示，拐點(diǎn)并不意味著(zhù)房?jì)r(jià)泡沫立即破滅，但很顯然，三四線(xiàn)樓市價(jià)格上漲的難度，是越來(lái)越大了。

　　任志強：樓市行不行，看人氣

　　對于三四線(xiàn)城市而言，雖然其房?jì)r(jià)可能會(huì )繼續高位運行，但無(wú)疑風(fēng)險在不斷增大。

　　克而瑞信息集團研究中心副總經(jīng)理林波向《中國經(jīng)濟周刊》表示，大多三四線(xiàn)城市外出務(wù)工人員占比較高，城市常住人口普遍低于戶(hù)籍人口，新增住房需求相對冷淡。而經(jīng)濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三四線(xiàn)城市供應過(guò)量的市場(chǎng)現象雪上加霜，因此大多三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(cháng)之中，今年部分城市供應達到峰值，其供求失衡甚至處于臨界點(diǎn)，整體供求風(fēng)險較高，主要表現在，“一是交易量將出現大幅萎縮，二是房?jì)r(jià)有較大的下滑風(fēng)險�！�

　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)對此表示認同，他認為，“只要人口輸出的城市(樓市)就沒(méi)有戲，只要人口輸入的城市就沒(méi)事，房子總會(huì )賣(mài)出去。有些城市人口哪怕現在不行，但是只要城市處于上升期，人口也是逐步聚集的。比如常州就是一個(gè)非常好的城市，但是據我了解，人口集中度已經(jīng)開(kāi)始下降了，過(guò)去是呼呼地往那里去，現在都往蘇州或者其他一些城市里去了，我們要看到這點(diǎn)，因為住宅一定是跟人的多少有關(guān)的。一個(gè)城市(的樓市)是不是會(huì )出毛病，就看這個(gè)城市對人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲，反之就有問(wèn)題�！�

　　林波表示，從供求角度來(lái)衡量，在經(jīng)濟發(fā)展與財富聚集的雙方面作用下，行政等級較高的城市無(wú)疑擁有更強的市場(chǎng)去化能力，其供求風(fēng)險也往往更低。反之，三四線(xiàn)城市供求風(fēng)險更大。

　　近期，林波和他的團隊針對國內樓市風(fēng)險進(jìn)行了調查研究，發(fā)現我國西部地區形成了一個(gè)樓市風(fēng)險的集中圈，“一類(lèi)是由于過(guò)度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，一類(lèi)是隴南、慶陽(yáng)、固原等中國最為貧窮、干旱缺水地區;還有，西南地區山地地形制約了人口和經(jīng)濟集聚，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區廣元、巴中，云貴山地臨滄、昭通等均存在著(zhù)一定的風(fēng)險�！�