資金成本上升,資產(chǎn)價(jià)格承壓。2014年,銀行負債成本上升將傳導至實(shí)體經(jīng)濟,資金成本快速上升帶來(lái)成交量調整風(fēng)險,但由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金情況好于2011年,且2013年拿地及新開(kāi)工均較為謹慎,因此預計價(jià)格調整將緩于銷(xiāo)量調整。不同城市間市場(chǎng)由于供需差異將進(jìn)一步加劇區域分化,進(jìn)而可能引發(fā)政策的區別分化。
土地溢價(jià)率將逐步走低 行業(yè)銷(xiāo)量面臨流動(dòng)性收緊
近期多地調控政策明確提出明年要增加土地供應，土地溢價(jià)率可能逐步走低，而經(jīng)過(guò)4-6個(gè)月的政策消化，同策咨詢(xún)研究部張宏偉認為：2014年上半年將是最佳拿地期，建議房企到時(shí)積極拿地，為將回暖的房市早作準備。當前，調控政策密集出臺，土地成交溢價(jià)率處于高位的土地市場(chǎng)條件下，并不是拿地的最好時(shí)機，建議房企謹慎拿地，尤其對于體量大、總價(jià)高、溢價(jià)高的土地需謹慎考慮，避免財務(wù)風(fēng)險。
雖然整體行業(yè)銷(xiāo)量面臨著(zhù)流動(dòng)性收緊及基數較高等不利因素,但現在正處于經(jīng)濟改革轉型期的時(shí)間窗口,改革大船將催生眾多主題性投資機會(huì ),土地改革及國企改革依然是值得關(guān)注的方向。土地改革,其本質(zhì)是為了加快土地的流轉和利用,增加城市建設用地,促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)。短期內所有土地改革核心仍是圍繞流轉和用地指標進(jìn)行。
映射到投資上,受益的企業(yè)類(lèi)型將分為模式符合城鎮化“產(chǎn)業(yè)+發(fā)展”方向,更適應低級別城市開(kāi)發(fā)環(huán)境的區域型龍頭及大城市中的土地更新先鋒。國有地產(chǎn)改革的可能路徑有兩條,其一為上市公司成為地方資源整合平臺。這將為土地儲備較少,市值較小的公司帶來(lái)顯著(zhù)的投資機會(huì )。其二為改革出資人制度,完善分配制度。由于現有地方國有企業(yè)在經(jīng)營(yíng)效率上與民營(yíng)企業(yè)有明顯差距,若未來(lái)可完善激勵,引入市場(chǎng)化機制,將帶來(lái)業(yè)績(jì)的持續提升。
相對剛需市場(chǎng)政策敏感度下降 政策背景下把握推盤(pán)時(shí)機
累計來(lái)看,1-11月30個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售套數同比增9%,其中一線(xiàn)城市同比增10%,二線(xiàn)城市同比增4%,三線(xiàn)城市同比增25%。由于去年高基數原因,累計增速依然呈現持續下滑趨勢。今年9月以來(lái),相繼有12個(gè)城市出臺了樓市調控政策,其中除北京外,均針對需求強化調控力度。從這些區域政策出臺后市場(chǎng)成交情況看,政策負面影響并不顯著(zhù),也遠小于之前政策對樓市成交量的影響程度。
12月是2013年房?jì)r(jià)控制目標考核年度的最后一個(gè)月,意味著(zhù)短期地方調控政策風(fēng)險將釋放完畢,而地方調控政策對當地樓市負面影響目前看并不顯著(zhù)。鄭州在政策后銷(xiāo)量雖降,但幅度不及以往;而深圳新房銷(xiāo)量甚至反而上升,二手房下降也有限。政策后深圳、武漢、南京、南昌等地,新推樓盤(pán)銷(xiāo)售率仍在較高水平。這和目前相對剛需市場(chǎng)對政策敏感度下降以及需求對房?jì)r(jià)預期未明顯改變有關(guān)。
調控背景下，把握好推盤(pán)時(shí)機，市場(chǎng)行情火爆時(shí)要不失時(shí)機加緊推盤(pán)，比如9月、10月的市場(chǎng)成交放量期。而在市場(chǎng)處于政策觀(guān)望期，成交萎靡時(shí)要適當控制推盤(pán)節奏，特別是高端住宅，比如近日多地二套房限購加碼，則不宜推出高端住宅，應多推受政策影響較小的剛需盤(pán)。經(jīng)過(guò)4-6個(gè)月的政策消化之后，預計2014年3-5月市場(chǎng)將再次迎來(lái)放量窗口期，房企應抓住時(shí)機，加緊推盤(pán)。
滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司2012年總資產(chǎn)周轉率分別為0.27、0.23，存貨周轉率分別為0.41、0.33。2013年一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司存貨周轉率已較上年同期增加了0.04，越來(lái)越多的房地產(chǎn)上市公司持續加快項目結算、儲備營(yíng)運資金，以滿(mǎn)足未來(lái)擴大投資所需。未來(lái)，在行業(yè)利潤率逐步降低的大趨勢下，房地產(chǎn)公司需繼續緊跟市場(chǎng)變化調整開(kāi)發(fā)節奏，優(yōu)化產(chǎn)品結構和定價(jià)策略，以加快周轉速度。
新型城鎮化存在潛在投資價(jià)值 深度城鎮化將使住房條件改善
中共中央政治局12 月3日召開(kāi)會(huì )議,會(huì )議提出要走新型城鎮化道路,并表示將于2014
年出臺實(shí)施國家新型城鎮化規劃,落實(shí)和完善區域發(fā)展規劃和政策,增強欠發(fā)達地區發(fā)展能力。
從歷史經(jīng)驗上看，中國城鎮化的推進(jìn)總是和大規模開(kāi)展基礎設施建設和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)密切相關(guān)。新型城鎮化也會(huì )帶動(dòng)基礎設施等方面的建設，因此二三線(xiàn)城市的地產(chǎn)公司以及布局二三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商均有長(cháng)期利好。新型城鎮化首次提出城鎮化的質(zhì)量，因此和城鎮化相關(guān)的軌道交通，環(huán)境污染問(wèn)題，能源緊張將會(huì )有所改觀(guān)，這也是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的投資價(jià)值。
深度城鎮化將使得農村土地更加集中，農資流通渠道的扁平化和下沉勢在必然，土地流轉過(guò)程中具有良好渠道和優(yōu)秀品牌的房地產(chǎn)企業(yè)有望獲得更好發(fā)展。伴隨著(zhù)新型城鎮化帶來(lái)的住房條件的改善，新型城鎮化也有望帶動(dòng)人們對手機、電腦、電視等方面的需求。從過(guò)去的情況來(lái)看，由于受制于收入增速慢和城鄉收入差距大等方面的原因，農村居民此類(lèi)消費方面的保有量及滲透率方面都低于城鎮居民，而這一情況將在未來(lái)有所改變。